上海：排除妨害纠纷，名为房屋买卖实为借贷担保，流押条款无效，占房一方需返还房屋

案件概况

本案属于排除妨害纠纷一审案件。

原告向案外人购置涉案宅基地房屋，享有房屋占有使用权。

原告因资金周转向被告借款，双方签订《房屋买卖协议书》，约定原告若在约定期限内还清款项，被告返还房屋；逾期未还清，房屋归被告所有。

协议签订后被告实际占有涉案房屋，用于自住及转租。

多年后原告起诉，要求被告搬离房屋、排除妨害。被告抗辩双方已达成以房抵债，原告逾期未还款，被告依法取得房屋使用权及所有权，拒绝搬离。

案件核心难点

1、法律关系定性。案涉房屋买卖协议书，究竟是真实房屋买卖，还是民间借贷的担保，涉及流押条款效力认定。

2、以房抵债是否成立。被告主张债务到期后原告以实际行为认可以房抵债；原告否认，主张仅为借款担保，双方未达成最终抵债合意。

3、宅基地房屋权利边界。涉案房屋属于农村宅基地房屋，原始房屋买卖合同无效，但原告已支付对价并实际入住，原告是否享有占有使用权。

4、多年未主张权利的抗辩。被告提出原告长达十年未主张收回房屋，视为认可抵债。

律师代理思路

1、梳理借贷流水、聊天记录、协议文本，证明案涉房屋买卖协议价款实际对应借款本息，房价远低于市场价值，并非真实房屋交易，属于借贷担保。

2、论证协议中 “到期不还钱房屋归被告” 属于流押条款，依法无效；债务到期后双方没有形成书面、有效的以房抵债结算协议。

3、举证原告自案外人处购房、付清房款并实际接收房屋的事实，主张原告享有合法占有、使用涉案房屋的权利。

4、说明原告长期未起诉，是一直希望协商卖房还款，并非认可以房抵债；被告持续占有、转租房屋的行为构成妨害，原告有权主张排除妨害。

5、释明被告救济途径：被告享有的是债权，不能直接占有房屋，可另行起诉主张借款本息。

案件最终判决

法院认定，原被告签订的房屋买卖协议并非真实房屋买卖，本质是民间借贷的担保，协议中逾期不还款房屋归被告的约定属于流押条款，认定无效。

债务到期后双方未达成有效的以房抵债合意，被告仅享有债权，不享有房屋物权。

原告虽购买宅基地房屋的合同无效，但原告支付对价、实际收房，享有合法占有使用权，被告继续占有房屋构成妨害。

判决被告限期搬离、返还涉案房屋，案件受理费由被告承担。被告的借款债权可另行诉讼主张。

法律启示

1、名为买卖、实为借贷担保的协议，到期不还款直接转移房屋所有权的约定属于流押条款，法律上无效，债权人不能直接取得房屋。

2、债权人不能直接占有、扣押担保房屋。债务人到期不还钱，债权人应当通过诉讼、执行等合法途径实现债权，不能强行占用房屋自住或转租。

3、农村宅基地房屋买卖存在效力瑕疵，但买受人付清房款、实际占有使用的，可享有占有使用权，有权起诉要求非法占有人搬离。

4、单纯长期未起诉不等于认可以房抵债，判断是否达成以物抵债，需要双方明确、书面的结算合意。