案情简述

2005年，村民孔某将其因拆迁获得的一套安置房（无产权证）卖给外地人田某。该房屋交付后一直由田某居住使用。2012年，该房屋所在小区又要拆迁，当地政府制定《拆迁安置办法》，规定原则上按原安置标准相对应现安置标准进行安置，对将该小区拆迁安置房出售的，只对原房主安置。后，孔某与政府签订《拆迁安置及房屋收回协议》，将该房屋收归国有，另给予一套安置房。田某知道此事后，认为自己才是该房屋的实际所有人，政府应该和他签补偿协议，遂阻扰政府履行与孔某签订的协议，并向法院起诉当地政府，请求撤销政府与孔某签订的协议，判令政府与其签约。孔某为该案的第三人。

一审法院认为，当地政府与孔某签订的协议没有将该房屋的购买人、实际使用权人田某列为协议相对方，未能顾及田某的相关利益，属于遗漏安置对象，程序不当，遂判决撤销当地政府与孔某签订的《拆迁安置及房屋收回协议》，要求当地政府就该房屋的的置换安置事项限期重新作出行政行为。孔某不服一审法院的判决，提起上诉，要求撤销一审判决。

二审法院认为，田某只是对该房屋实际占有、使用，并没有实际取得该房屋的所有权。当地政府根据《拆迁安置办法》与原房主签订拆迁补偿协议并将该房屋收归国有，符合征收安置的相关政策及法律法规的规定，且双方签订的《拆迁安置及房屋收回协议》并不存在可撤销或无效的情形，遂判决撤销一审判决，驳回田某的诉讼请求。

——来源：（2020）鲁行终327号

提问：当地政府与孔某签订的《拆迁安置及房屋收回协议》是否合法有效？买卖无证房屋的拆迁纠纷怎么解决？

回答：

一、关于《拆迁安置及房屋收回协议》的合法有效性

根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。本案中，该房屋是无证房屋。田某付款后只是实际占有、使用房屋，没有实际取得房屋的所有权。根据本次《拆迁安置办法》的规定，本次拆迁原则上还是按原安置标准相对应现安置标准进行安置，且只对原房主安置。因此，本次拆迁安置还是基于原被安置人（孔某）的情况再次置换安置。故当地政府与原房主孔某签订的《拆迁安置及房屋收回协议》并不违反相关法律法规及征收补偿安置政策，也不存在《合同法》规定可撤销或无效情形，应属合法有效协议。

二、关于买卖无证房屋的拆迁补偿纠纷解决

在现实中不可避免地存在着没有取得产权证的无证房产，此类房产不能按照物权法等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。因此，此类无证房产即使已经签约出售并实际交付买受人。买受人也仅是取得对该无证房产的占有和使用，并不能获得所有权。在此类房屋遇到征收拆迁时，一般情况下征收拆迁主体会根据征收拆迁补偿方案对该无证房产作出补偿。补偿数额或补偿安置房屋确定后，房屋买卖双方就该补偿的归属或分配有异议的，可向法院提起诉讼。由法院按照民事纠纷予以受理。作为无证房屋的买受人，可以主张解除房屋买卖合同，也可以选择主张该无证房屋对应的征收拆迁补偿利益（置换的安置房或者补偿款）。

另外，根据诚实信用原则，无证房屋的买卖双方应依约履行协议，守信践诺。如因无证房屋遭遇征收拆迁，而无证房屋买卖协议又确因违反相关法律法规（如将宅基地房屋对外出售）被法院认定无效，则一般情况下法院也会综合考虑房屋买卖双方的过错责任、房屋买受人的信赖利益损失，无证房屋的拆迁补偿利益等因素，妥善解决纠纷，充分保护各方的合法权益。