农村合资建房合同的效力以及房屋被征收后的征收补偿利益如何分配？

律师观点分析

案情简介：

原告：汤某。

委托诉讼代理人：胡宁，广西旺国律师事务所律师。

被告：廖某。

被告廖某是柳州市某村村民，原告汤某是柳州市城镇居民。2002年2月2日，原告汤某与被告廖某签订了一份《合资建房协议书》，约定因被告廖某资金不足因此与原告汤某共同出资，在被告廖某所有的宅基地建造一栋房屋。协议书第二条约定，被告廖某出资建第一层、第二层，原告汤某出资建第一、二、三层厨房卫生间，以及第三层、第四层；协议书第三条约定，被告使用第一、第二层房屋，室内外装修被告自行负责，原告使用第三、第四层房屋，室内外装修原告自行负责；协议书第六条约定，如房屋遇政府拆迁，则由被告廖某领取第一层、第二层房屋赔偿金额（拆迁费），由原告汤某领取第三层、第四层房屋赔偿金额（拆迁费），如赔偿房屋则双方按照双方的楼层比例进行分配。房屋于2003年建成。

2019年，房屋因政府征收而被拆除，被告廖某与征地部门签署了拆迁补偿协议，但拒绝向原告汤某支付相应的拆迁补偿款。原告汤某追索无果后决定委托我提起诉讼。

案件分析：

我在梳理了案件的基本事实后，向原告汤某分析到，因其并非被告廖某所在村集体的村民，因此根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”的规定，以及第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定，《合资建房协议书》依法属于无效合同。因《合资建房协议书》属于无效合同，因此协议书第六条所约定的房屋被征收后的拆迁补偿利益分配方式，亦属于无效约定，不能以此为由向被告廖某主张权益。但是，《合同法》第五十八条（该案起诉之时，《民法典》尚未发布。在《民法典》生效后，《合同法》第五十八条的规定被《民法典》第一百五十七条所吸收，内容大致相同）约定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，虽然原告汤某不能依据《合资建房协议书》第六条的约定向被告廖某主张权益，但却可以依据《合同法》第五十八的规定向被告廖某主张权益。

确定起诉的基本方向后，还有一个问题必须要重视。因房屋在2003年就已建成，距今已经将近17年，原告汤某当初建房的出资收据、购买材料的单据等等均已遗失，原告汤某手上仅有的证据就是一份《合资建房协议书》。所以，如果仅凭该协议书提起诉讼，那么被告廖某完全可以抗辩该《合资建房协议书》并未实际履行，在原告汤某没有办法提供其他证据证明其已经实际出资建房的情况下，面对这样釜底抽薪式的抗辩，后果必然是败诉。因此，我建议原告汤某先不要与被告廖某发生争执，而是通过电话录音的方式，与被告廖某沟通征收补偿利益的分配问题，不需要达成什么有效的协议，只要被告廖某能够在电话中与其沟通征收补偿利益如何分配，就可以作为有效的证据使用。经过两周多次的电话沟通，原告汤某顺利获得了有效的电话录音，解决了《合资建房协议书》是否已经实际履行的举证问题，接下来就是最重要也最繁琐的征收补偿利益计算的问题。

因房屋已经因征收而被拆除，其财产形态亦相应的转化为了拆迁补偿利益，故请求返还的内容亦为原告汤某所建造房屋部分所获得的相应拆迁补偿利益。在正式向法院提交起诉材料并交费立案后，即申请法院开具调查令，去到征地部门调取被告廖某所签订的拆迁补偿协议、相应的补偿计算表以及补偿方案。调取到材料后，将《合资建房协议书》中所约定的原告汤某建造房屋部分与拆迁补偿协议的内容进行比对，逐一拆解原告汤某所能够主张返还的拆迁补偿利益，具体为：

首先从拆迁补偿协议中分析每一层房屋可以获得的拆迁补偿利益。房屋共有四层，第一层为有证砖混建筑，测算面积为64.662㎡；第二层为有证砖混建筑，测算面积为69.636㎡；第三层为无证砖混建筑，测算面积为69.636㎡，但是可以按照有证砖混建筑来计算征收补偿利益，只是在计算补偿时只能按照80%进行补偿；第四层为无证砖混建筑，测算面积为21.07㎡，仅能以无证砖混的补偿依据进行补偿。《合资建房协议书》约定，原告汤某出资建第一、二、三层厨房卫生间，以及第三层、第四层。在拆迁补偿协议中，并未明确房屋的厨房卫生间可以获得什么补偿，故该部分无法主张权益，只能放弃。因此原告汤某可以主张的拆迁补偿利益，即以房屋第三层、第四层为依据，在此基础上继续拆解。

第三层房屋属于无证砖混建筑，测算面积为69.636㎡（计为69.64㎡），按照拆迁补偿协议的约定，可以获得的房屋置换面积为69.64㎡×0.8（只能按照80%进行补偿）×1.2（按照征收补偿方案，可以按照1:1.2的比例获得置换房屋）=66.85㎡。被告廖某在选择拆迁补偿的方式时，并未选择现金补偿，而是选择了回迁房面积补偿，但因回迁房还需几年才能建成，因此无法诉请要求被告廖某给付回迁房屋面积（不具备可操作性），因此结合拆迁补偿政策所规定的回迁房建筑面积按照2700元/㎡计算现金补偿，来诉请要求被告廖某给付第三层房屋相对应的现金补偿，较为合理，即为66.85㎡×2700元/㎡=180495元。

再看第四层房屋，第四层房屋属于无证砖混建筑，测算面积为21.07㎡。从拆迁补偿协议中可以看到，所有无证的砖混建筑面积共计为218.78㎡，只能获得现金补偿，金额为87512元，故计算出每平米可得到的货币补偿为87512元÷218.78/㎡=400元/㎡，因此第四层无证砖混建筑可得到的货币补偿为21.07㎡×400元/㎡=8728元；

最后是房屋整体的装饰装修补偿，从拆迁补偿协议中可以看到，所有的有证、无证、砖混、砖木建筑面积共517.28㎡，可获得的装饰装修补偿为155184元，故计算出每平米可得到的装修补偿为155184元÷517.28㎡=300元/㎡，故第三层“视为有证”部分69.64㎡加上第四层无证砖混部分21.07㎡可得到的装饰装修补偿为（69.64+21.07）×300元/㎡=27213元。

另外还有原告汤某建房所支出的费用，大约80000元，因没有任何证据证明，故起诉时虽然一并提出要求返还，但结果已经提前与原告汤某解释说明。

最后，法院判决被告廖某向原告汤某支付各项费用共计18万余元，虽然少于我方起诉的金额，但原告汤某亦比较满意，顺利结案。

律师建议

1、因征收所发生的财产争议，几乎是每一个被征收人所面临的问题，不管是征房还是征地，巨大的经济利益让所有置身其中的人都会忍不住想要分一杯羹。本案的原告汤某，如果在不请律师的情况下，匆忙起诉要求支付拆迁补偿利益，那么极大概率会因为被告廖某抗辩称《合资建房协议书》没有实际履行而败诉，这是需要重视的问题。我们一再强调，打官司就是打证据，没有证据，有理也变成无理，所以在实际生活中，但凡涉及到较大金额的交易，应当注意及时保留相应证据，以免将来发生争议之时，有口难言。

2、本案中，原告汤某所建造房屋的第三层，按照拆迁补偿协议书，可以获得的回迁房建筑面积为66.85㎡，换算为相应的现金补偿仅为180495元，二者显然相差巨大。之所以没有让原告汤某主张要求回迁房，一是因为回迁房尚未建成，若等到建成后再主张，周期过长，怕出现什么变数。二是将来获得的回迁房，被告廖某有可能选择一套（大房）或者几套（小房），但不管是大房还是小房，面积都不会恰好为66.85㎡，因此主张回迁房面积，与相应的产权证办理政策不符，不具备可操作性，法院不会同意。所以思来想去，最后决定按照上述的内容进行起诉。