张某某与冯某某、徐某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

冯某某与临沂某某置业有限公司于2016年12月13日签订合同编号为的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力；预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。本案中，临沂某某置业有限公司因建设而取得位于临沂市罗庄区××号楼××号房产的不动产物权，冯某某与临沂某某置业有限公司签订房屋买卖合同后，虽然该合同项下的位于临沂市罗庄区××号楼××号房产预告登记在冯某某、徐某某名下，该房屋预告登记和备案登记系对购房人因购房合同形成的债权所进行的登记和备案,但冯某某、徐某某未办理房屋权属证书，即未进行不动产物权变更、转让登记，该房产尚未发生物权变更的效力，冯某某、徐某某尚未完全取得位于临沂市罗庄区××号楼××号房产的不动产物权。因冯某某与临沂某某置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》明确约定“买受人在取得房屋权属证书前不得对房屋进行转让”，原、被告于本案中均未提供证据证明冯某某、徐某某在未取得房屋权属证书的情况下，将涉案房屋转让给冯某某系事前经过临沂某某置业有限公司的同意，亦未提供证据证明临沂某某置业有限公司事后追认该房屋转让行为，故冯某某、徐某某将涉案房屋转让给冯某某的转让行为效力待定。被告冯某某等人是否能够基于《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定办理房屋产权证书事宜并办理房屋过户登记事宜，因涉及到临沂某某置业有限公司的权益，尚处于不确定的情形，原告要求被告冯某某等人办理房屋产权证并办理房屋过户登记，本案中不予支持;原告可以要求解除合同，或待被告冯某某等人就涉案房屋办理房屋权属证书后另行要求被告冯某某等人办理房屋产权转移登记手续。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。2018年9月12日，冯某某、徐某某与张某某、鲁盟地产经纪连锁有限公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。冯某某于2020年5月份接到涉案房屋能够办理权属证书的通知后，冯某某、徐某某作为卖方，未履行在具备办理房权证条件时30个工作日内办理完毕，并于产权证办理后3个工作日内协助张某某办理过户的合同义务，构成违约，因徐某某已死亡，张某某要求冯某某按照合同关于按总房价20%支付违约金的约定给付违约金114000元，并承担中介费15000元、律师费8000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。