临沂某某置业有限公司、张某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

原告某某某分别与被告临沂某某置业有限公司签订的《山东省买卖合同（预售）》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，一审法院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。2020年4月16日，最高人民法院印发《关于依法妥善处理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）规定，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。关于原告主张被告应支付逾期交房违约金的问题。一审法院认为，原、被告双方签订《山东省买卖合同（预售）》第十一条已明确约定被告的交房日期为2019年8月31日前，在2020年1月24日山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应之前，被告就应依照合同约定履行完毕交房义务，且根据临沂市住房和城乡建设局出具的反馈意见等证据亦可以证实在合同约定的履行期限届满时，被告并未将案涉房屋施工完毕至交房标准，故被告逾期向上述原告交付房屋的事实清楚、证据充分。案涉房屋的交付时间分别为2020年4月23日、2020年4月15日、2020年4月22日，均晚于约定交付时间，逾期交付时间分别为206天、198天、205天，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。大气污染治理是当地政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为。但被告也未完全举证其在施工过程中有符合环保的事实，被告虽逾期交房，但其提供的证据可以证实在合同履行期间临沂市发布重污染ＩＩＩ级黄色预警，ＩＩ级橙色预警污染应急响应天数为168天，故一审法院酌定环保管控措施影响交房天数为112天。同时，新冠疫情虽系不可抗力，但是在被告迟延履行后发生，一审法院不再予以扣减。根据原、被告双方签订《山东省买卖合同（预售）》第十二条约定“逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”被告应当按照合同约定实际支付违约金的数额分别如下：张某某25322元（1346893元×0.0002×94天）；曾某13205元（767704元×0.0002×86天）；曾某某25052元（1346893元×0.0002×93天）。

一审法院判决：一、被告临沂某某置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告张某某逾期交付房屋的违约金25322元；

二、被告临沂某某置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告曾某某逾期交付房屋的违约金13205元；

三、被告临沂某某置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告曾某逾期交付房屋的违约金25052元；