原创 郭莉Lawyer 郭律师的小白话
在中央三令五申“房住不炒”的定位下，各地都出台了更为严格的限购政策。有部分人为规避政策，采用借名买房的方式曲线救国。其中有些人颇具有“法律意识”，为了防止将来发生变故，房子要不回来，特地与借名人签订了《房产代持协议》，约定自己才是房子的真正所有权人，借名人只是名义持有人。
但是，买房人自以为有袈裟护体，可以高枕无忧了，在最高人民法院2020年12月26日做出的一起再审案件判决中，明确了——为规避限购政策签订的借名买房合同无效。最高院的判决日后必将成为全国各地法院相似案例的审判方向。
这个案件的大致情况是这样的：徐某因为限购的原因，而用曾某的名义购买了一处位于北京市朝阳区的房产，并与曾某签订了《房产代持协议》。曾某曾经以个人名义为大庆庆然天然气有限公司向中集哈深公司的借款做了担保。后来中集哈深公司依照法院判决要求曾某承担连带还款责任，并查封了曾某持有的这套朝阳区房产。徐某作为案外人马上提起执行异议。后来本案经过一审、二审后，又启动了再审程序。本案细节较为复杂，故本文只针对最高人民法院关于徐某为规避限购政策而签订的《房产代持协议》是否有效问题做出说明。
最高院认为：司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。
但是，徐某比较幸运的是，后来由于限购政策的变化，他具有了购房资格，并且还通过诉讼将曾某名下的房产过户到了自己名下，成为了房屋的所有权人。并最终排除了中集哈深公司的执行。
其实，郭律师还想告诉各位：自己的资产找别人代持，不仅有被认定为无效、替他人还债的风险，而且还有其他风险。举例来说，假设徐某的房子交给曾某代持，很可能会发生以下情况：
（1）曾某突然意外去世，房子将成为曾某的遗产由他的法定继承人予以继承，而徐某如果没有充分的证据证明自己是房子的实际权利人，则将彻底失去这套房子。
（2）如果曾某离婚，则曾某名下的这套房产也很有可能作为夫妻共同财产被分割。
结论：在此提醒大家：资产代持风险大，如必须要做，除了签订完备的《资产代持协议》之外，建议还要保留好自己的出资、转账等凭证，这些都是认定实际权利人的必要证据。
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