张从弟律师 原创

二手房买卖合同签订时，有关户口迁移的问题，大多数情况下，买卖双方都未能引起重视，房屋中介公司的工作人员一般缺乏相应法律知识，对此问题也不引起重视，房屋中介公司提供的二手房交易格式合同文本中一般也不会对此作明确约定。在合同履行过程中原房主不能或不愿及时迁出户口引发的问题会逐步显露出来，对为子女落户入学而购房的买方影响尤其重大，从而成为双方争执的重要问题，引发诸如先迁出户口还是先付尾款、甚至解除买卖合同等诸多法律争议。

对此，张从弟律师提出以下法律建议：

1、应当在二手房买卖合同签订时对户口迁出问题引起高度重视，特别是对购房以利于子女上学等与户口迁入有重大要求的买房者，更应重视该问题。最优方案是在合同中明确约定“购买本合同所涉房屋系用于子女入学，必须在某年某月某日前迁入户口”等内容。如此约定，就将购房迁入户口的主观目的客观化了，如果因卖方的原因导致户口不能迁出买方户口不能迁入的，买方可以不能达到合同目的作为解除合同的重要理由。

2、双方最好在合同中明确约定卖方户口迁出的时间，并应约定逾期不迁出的法律责任，例如约定买方有权不支付一定比例的尾款，或约定按房屋价款一定比例向买方支付违约金，或约定按房屋价款日0.8‰的比例向买方支付违约金，或约定达到一定时间仍不能迁出者买方有权解除合同并追究合同约定的违约责任等。如果没有约定法律责任的，对卖方而言其并无迁出压力，不利于户口迁出的履行。

3、如果双方在合同中没有约定户口迁出问题，或者虽有约定但卖方因客观原因（比如在本地区无其他住房可迁入的）一时难以迁出的，因户口迁移问题系公安机关户籍管理问题，法院一般不受理强制迁出的起诉，公安机关在此情况下也无法采取强制迁出措施的，买方可根据《公安部户政局关于开展为人民服务树公安新风活动切实改进户政管理工作的通知》（公户政【1997】002号）文件：“对原住户居民搬走户口未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原住户尽快办理迁出手续”的规定，先向房屋所在地公安机关办理户口迁入，然后再作处理。

重庆翔集律师事务所

          张从弟律师

  2018年1月12日