上海利歌律师事务所      汪子琳律师

案例：2020年3月底，朱某与某公司签订了房屋租赁合同，合同约定该公司将其所有的房屋出租给朱某，租期2年，朱某按约向该公司支付了押金及3个月的房租。朱某住了一个月后，收到了来自法院执行庭的公告，告知其该房屋已进入执行拍卖程序，并要求其15日内搬离。朱某在与法院沟通后得知该房屋早在2016年已被法院查封。朱某与该公司进行协商，该公司写下承诺称如因法院拍卖房屋导致朱某无法继续租用，则愿意赔偿朱某七万元。后法院执行庭对该房屋进行清场，朱某无法继续租用，便要求该公司退还押金、多支付的房租及赔偿款。

分析：对于租来的房子突然要被法院拍卖，那这时候承租人还能以买卖不破租赁进行抗辩吗？这就需要分情况来看了。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，租赁房屋在租赁期间所有权发生变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，如果房屋出租前已被法院查封的，法院不予支持。该租赁权不再受法律保护。也就是说这时候就要看房屋查封和租赁的时间点了，如果房屋查封在前，租赁在后，则承租人无法以买卖不破租赁来要求房屋受让人继续履行原租合同，必须配合法院搬离房屋，所受损失系出租人导致，故可要求出租人承担违约及赔偿责任；如果房屋出租在前，查封在后，则承租人可以买卖不破租赁来要求拍卖所得房屋的受让人继续履行原租赁合同。

回到本案，房屋系在出租前便被法院查封了，所以朱某必须配合法院搬离该房屋，无法继续承租。因是该公司的过错造成朱某无法继续租用该房屋，合同无法继续履行，且该公司又向朱某写了承诺书，系单方承诺，具有法律效力，故该公司需承担违约责任，退还押金及多支付的租金，并按其承诺书中所做的承诺向朱某赔偿七万元。最后法院判决也支持了朱某以上的诉请。