宁波XX公司与XXXX公司、周围租赁合同纠纷一审民事判决书

宁波市江北区人民法院

民事判决书

（2019）浙0205民初997号

原告：宁波XX公司（统一社会信用代码：9133XXXX0487599D），住所地宁波市江北区恒一商业中XX2-10。

法定代表人：鲍XX，该公司经理。

委托诉讼代理人：陈X，XXXX律师。

委托诉讼代理人：蒋XX，XXXX律师。

被告：XXXX公司（统一社会信用代码：913XXXX0205MA2911U837），住所地宁波市江北区恒一商业中XX3-3。

法定代表人：周围，该公司执行董事。

被告：周围，男，1979年9月24日出生（统一社会信用代码：XXX），汉族，住宁波市江北区。

原告宁波XX公司（以下简称“江北XX公司”）与被告XXXX公司（以下简称“XX公司”）、周围租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，组成合议庭，依法适用普通程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈X、蒋XX到庭参加诉讼；被告XXXX公司、周围经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告XX公司之间签订的《租赁合同》于2018年11月29日解除，被告XX公司立即腾退并完好交还租赁房屋；2.判令被告XX公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的物业服务费24045元，并按每日905.69元的标准支付2018年12月1日至2018年12月9日期间的房屋占用费7245.52元，按每日263.51元标准支付2018年12月1日至2018年12月9日期间的物业服务费2108.08元，按每日1811.38元标准支付自2018年12月10日起至被告XX公司实际交还房屋之日止的房屋占用费，暂计算至2019年1月15日为65209.68元，按每日527.02元标准支付自2018年12月10日起至被告XX公司实际交还房屋之日止的物业服务费，暂计算至2019年1月15日为18972.72元；2.判令被告XX公司支付自2018年8月14日起至2018年11月29日止的延迟履行违约金29476.63元，并支付合同违约金82644.75元；4.判令被告周围对被告XX公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2015年12月2日，宁波XX公司（以下简称“广场开发公司”）同宁波海曙甘草堂中医门诊部（以下简称“中医门诊部”）签订《租赁合同》，由中医门诊部承租江北区长兴东XX3-03、3-04、3-05、3-06、3-07、3-08号商铺作为医疗使用，租赁期限8年，即自2016年6月1日至2024年5月31日。后广场开发公司于2016年7月28日将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给被告XX公司承接，原告与被告XX公司之间存在租赁合同关系。根据《租赁合同》约定，租金和物业服务费均以一个季度（三个季度）为一个支付期，被告XX公司应当提前一个月向原告一次性足额支付下个支付期的租金和物业服务费。后因被告XX公司未按时、足额支付租金及物业服务费，原告曾于2018年8月9日、8月13日、8月28日、9月30日、11月23日、11月29日、12月6日多次通电话、书面发函、上门张贴等方式进行催讨，然截至最后一份律师函送达被告XX公司之日，即2018年12月10日，被告XX公司欠付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金82644.75元以及物业服务费24045元。基于被告XX公司的严重违约行为，双方《租赁合同》已于2018年11月29日经原告书面通知后解除，然被告XX公司至今未腾退并完好交还房屋，应当承担相应的违约、赔偿责任，被告周围作为被告的唯一股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原告与被告XX公司之间的《租赁合同》于2018年11月29日解除；2.判令被告XX公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的物业服务费24045元，并按每日905.69元标准支付2018年12月1日至2019年5月8日止的房屋占用费142193.33元，按每日263.51元标准支付2018年12月1日至2019年5月8日期间的物业服务费41371.07元；3.判令被告XX公司支付自2018年8月14日起至2018年11月29日止的迟延履行违约金29476.63元，并支付合同解除违约金82644.75元；4.判令被告周围对被告XX公司的上述债务承担连带责任。

原告围绕诉讼请求依法提交了欠条1份送货单153份。

被告XX公司及周围经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。因原告提供的证据均为原件，本院对其真实性予以认定。

经审理，本院认定事实如下：

2015年12月2日，广场开发公司与中医门诊部签署租赁合同一份，约定将位于本区长兴东XX/侧3层3-03、3-04、3-05、3-06、3-07、3-08号商铺出租给中医门诊部使用，面积为801.5平方米。租期自2016年6月1日至2024年5月31日。前三年租金为1.13元/天/㎡，即年租金为330579元，年物业费为96180元；租金以一个季度为一个缴租期，并应提前一个月一次性足额支付下个缴租期租金，如承租方违反其在合同项下所作任何其他承诺、保证、确认的，出租方有权书面通知其限期整改，限期不予以整改的，则自出租方发出第二次书面通知之日起，承租方每日应当向出租方支付相当于届时月租金标准的1%的延迟履行违约金，延迟履行超过15日，则出租方有权解除合同。任何一方因违反约定或者承诺而导致合同解除的，违约方应向对方支付相当于合同解除当月租金标准三个月的违约金。后广场开发公司与中医门诊部及原告签订房屋租赁合同补充协议一份，约定广场开发公司与中医门诊部于2015年12月2日签订的房屋租赁合同中涉及广场开发公司的权利义务自2016年7月28日起由原告承接；原告与中医门诊部及被告XX公司亦签订房屋租赁合同补充协议一份，约定广场开发公司与中医门诊部于2015年12月2日签订的房屋租赁合同中涉及中医门诊部的全部权利义务自2017年5月1日起由被告XX公司承接，中医门诊部的全部权利义务于被告XX公司承接之日起终止，被告周围作为XX公司法定代表人在该补充协议上签字。被告XX公司本应于2018年8月1日起支付下一季度即2018年9月1日至2018年11月30日的租金及物业服务费，但一直拖欠至2018年10月8日才支付了该季租金82644.75元。原告于2018年8月9日、8月13日、8月28日、9月30日、11月23日、11月29日向被告XX公司发送催告函，要求被告支付拖欠的租金、物业费、水电费等费用。其中11月29日的函件中原告明确告知被告XX公司因严重违反租赁合同的相关规定，自函件记载日期解除双方租赁合同，并要求XX公司在收到该函后七日内将租赁房屋内清空并恢复原状交还原告。2018年12月6日，原告委托XXXX向被告XX公司发送律师函，催讨拖欠的租金、物业费，并告知XX公司双方之间的租赁合同已于2018年11月29日解除。2018年12月30日，被告XX公司向原告提交撤铺报告，告知原告自2018年12月31日起退租，铺位清空复原后最迟于2019年1月15日前交还原告，并拆除包括所有店招灯及店铺外墙广告。XX公司同时放弃缴纳在原告处的各项保证金，用于抵扣所欠租金、物业费。上述保证金包括履约金55097元、物业保证金8015元、质保金5000元。2019年1月21日被告XX公司将店内空调、办公桌、电脑等可移动物品搬离，并于次日将钥匙交还给原告。此后，原告未能联系上被告XX公司及其法定代表人周围，因原告认为被告腾退标准不符合合同约定，于2019年2月1日再次向被告XX公司发送函件要求XX公司按合同要求进行腾退，否则承担不利后果，该函件通过XXX快递送达，快递单显示他人签收。至2019年5月5日，原告因无法与被告取得联系，对涉案店铺进行腾退清理，并将该商铺再次租赁给他人。

本院认为，原、被告之间租赁合同成立并生效，双方均应遵守合同约定。合同约定承租方应当提前一个月向出租方一次性足额支付下个缴租期租金，出租方有权自承租方逾期支付第5个工作日起，以书面通知方式单方解除合同。被告XX公司应于2018年8月1日向原告缴纳下一季度的租金及物业费，但经原告多次催讨，被告XX公司至2018年10月9日才支付当季租金。现查明原告已于2018年11月29日致函被告要求解除合同，被告公司员工也已签收，且被告于2018年12月30日向原告提出撤铺申请要求退出XXX，并未对解除合同提出异议，因此，对于原告要求确认与被告签订的租赁合同于2018年11月29日解除的诉请，本院予以支持。原告确认被告已于2019年1月22日基本腾退涉案店铺，并将钥匙交付至原告，此时被告虽未达到原告要求的腾退标准，但租赁物使用权已交还给原告，原告在无法联系被告时可自行进行腾退，因腾退租赁物产生的必要支出可向被告主张，不得就扩大的损失部分向被告进行主张，故原告主张房屋占有使用费自2018年12月1日计算至2019年5月8日的主张，本院难以支持，对该主张的日期调整为自2018年12月1日起至2019年1月22日，按合同约定标准即每日905.69元支付房屋占有使用费48001.57元；原告主张的物业费亦同理计算至2019年1月22日，按合同标准即每日263.51元，从2018年9月1日起至2019年1月22日，共计37945.44元，抵扣被告在原告处交纳的各项保证金，被告尚需支付款项为17835.01元；原告因腾退房屋产生的费用因未在本案中予以主张，本院不予处理，原告可另行理直。原告主张被告按合同约定的月租金的百分之一支付迟延履行违约金，虽被告未到庭参加诉讼要求调低违约金，但根据公平原则及为减少当事人诉累，本院酌情对过高的违约金进行调整。因合同约定承租方违约而提前终止合同的，出租方有权直接以履约保证金冲抵承租方应负担的租金、物业服务费及其他相关费用、违约金或者赔偿金，出租方亦有权利从物业服务保证金中扣除承租方欠付的租金或物业服务费，且被告亦在撤铺报告中申X用缴纳在原告处的各项保证金用于抵扣所欠付的租金、物业费。现查明被告已交付履约保证金55097元及物业服务保证金8015元，质保金5000元，本院结合被告付款情况及原告损失，酌情认定延期付款违约金调整为3000元；对原告主张的解除合同的违约金，考虑到被告提前撤铺，原告重新招租尚需要一定期限，双方约定以三个月租金作为解约违约金即给予原告三个月重新招租期尚在合理范围，故本院对原告主张要求被告支付三个月租金82644.75元作为合同解除违约金的诉请，本院予以支持。被告周围系被告XX公司法定代表人及唯一股东，因未举证证明股东财产独立于公司，应承担不利举证后果，对XX公司所承担的债务承担连带责任。被告XX公司及被告周围经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

原告宁波XX公司与被告XXXX公司签订的租赁合同于2018年11月29日解除；

被告XXXX公司于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占用费及物业服务费17835.01元，并支付迟延履行违约金3000元及合同解除违约金82644.75元；

被告周围对被告XXXX公司的上述付款义务承担连带责任；

驳回原告宁波XX公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

案件受理费4746元，保全费1620元，由被告XXXX公司、周围共同负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于XX省宁波市中级人民法院。

本判决生效后，义务人应在本判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国XX。如义务人拒不履行，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。

审　判　长　　涂　璟

审　判　员　　陈冬红

人民陪审员　　张勇龙

二〇一九年七月二十九日

书　记　员　　裘XX