因无权代理引起的房屋买卖纠纷，法院怎么判？

涂思琪 律师

案例：

原告李某与被告王某签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定：原告购买被告王某代理的其母亲赵某所有的位于南昌市西湖区某小区的一套房屋，合同约定若被告未取得其母亲赵某的授权则应向原告赔偿3万元。合同签订后，原告依约向被告交付了5万元定金。但被告王某迟迟不与原告签订房屋买卖合同。后被告王某告知原告其未取得其母亲赵某授权，不能继续履行案涉合同项下的义务。于是，原告李某向法院提起诉讼，请求被告王某承担违约责任。

解读：

本案最终判决结果为王某向李某赔偿三万元并返还五万元定金。

本案为居间合同纠纷，合同相对方为李某与王某，故合同是有效的，合同相关条款的约定具体明确，即，如果王某因未取得母亲授权导致最终无法继续履行合同项下内容，则向李某赔偿三万元并返还五万元定金。有效的合同，有效的约定，所以最终李某胜诉。

延伸阅读：

如果此案为王某代其母亲与李某签订了《房屋买卖合同》，则此案就成为了无权代理的房屋买卖合同纠纷。最终可能认定为《房屋买卖合同》无效，由无权代理人王某退还定金并承担实际损失。

P.S.如果在合同中约定了代理人王某未取得代理权限的违约责任，则即使此合同无效也会由王某承担违约责任。

相关法条：

根据《民法总则》第一百七十一条第一百七十一条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。