开发商以签署认购协议出售被查封的商品房，导致合同目的无法实现，能否向法院请求支持房屋差价损失？

律师观点分析

案情经过：

2018年9月15日，王某因购房与某房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，根据协议约定，原告王某购某开发商商品房一套，该房屋建筑面积134.3㎡，总价款872950元；付款方式为按揭，购房定金为20000元；某开发商承诺已成交的客户于2018年8月30日前统一签订《商品房买卖合同》并进行银行按揭的办理，并于2018年10月30日前完成交房；王某应于2018年9月29日付清剩余首付款422950元。该认购协议签订后，王某分别于2018年9月17日缴纳购房定金20000元，于2018年9月29日缴纳购房首付款422950元；但后经多次要求某开发商签订网签《商品房买卖合同》及交房，某开发商以各种理由拖延，直至2020年5月，王某经向住建局查询才得知该房屋在签署认购协议前于2018年8月21日已被某人民法院执行查封。经多次沟通，某开发商承诺他们想办法解封房屋，但直至2020年10月房屋仍处于查封状态，导致合同目的无法实现而发生本争议。

本律师接待委托人王某咨询后，经详细分析案情，现因涉案房产在2018年8月21日已被法院查封，在签署认购协议前，且王某已向某法院提出执行异议被驳回，现涉案房产至今仍处于查封状态。故2018年9月15日双方签订的《商品房认购协议》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条强制性规定，合同项下标的物属于禁止流通物，且涉案房屋至今仍处于法院查封状态，应认定为无效合同，再主张要房子已不可能，导致合同目的无法实现。鉴于当前房价上涨，必然存在差价损失。结合双方的过错程度、履约程度，为了最大程度维护委托人王某合法权益，本律师诉状提出如下诉讼请求： 1、请求法院依法确认原告王某与被告某开发商于2018年9月15日签订的《商品房认购协议》无效。2、请求法院判令被告被告某开发商返还原告王某购房定金及首付款共计442950元及利息（利息以442950元为基数，自2018年9月29日起至实际支付之日按同期银行贷款利息或市场报价利率计算，暂计至2021年10月18日利息为57367.56元。3、请求法院判令被告某开发商赔偿原告王某自2019年5月至2021年10月期间的租金损失24000元。4、请求法院判令被告某开发商赔偿原告王某房屋差价损失402900元（应按50%比例主张201450元，当事人要求按100%主张）；5、本案诉讼费由被告承担。

案件结果：

本案经开庭审理后，在庭审原告当庭提出差价损失鉴定，最终法院判决如下：被告某开发商于本判决生效后立即返还原告王某购房款449250元，并赔偿申请人王某房屋差价损失130298.02元，合计给付588548.02元，如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13108元，由原告负担3423元，由被告负担9685元。鉴定费5000元由被告负担。

尹律师说法：

从代理本案可以看出，在商品房交易过程中，每位购房人在签署合同前，应通过多种渠道了解清楚房屋的的现状，有无抵押、有无被查封、是否已存在网签合同、是否五证齐全具备签署网签合同的条件，该案充分反映了房地产交易过程中风险防控的重要性，具有警示作用。