出卖人在签合同时隐瞒房屋贷款抵押状态，买受人且已支付全款，房屋买卖合同如何继续履行

律师观点分析

案情简介：

2018年5月，经某房屋中介介绍，赵X与郝X及某中介签订《房屋买卖三方合同》，根据合同约定，赵X以60万元购买被告郝X名下位于咸阳市某小区一套房产（下称“涉案房产”），房屋现状为：无房屋所有权证但有购房合同，中介服务费18000元整，且约定由某中介公司负责该房屋的过户手续，赵X、郝X双方若一方违约则赔付对方双倍的购房款。赵X在2018年4月双方签订《意向书》时支付郝X房屋订金300000元，该三方合同签订生效后，郝X在合同签订当日将房屋交付给赵X，赵X付清郝X房屋尾款300000元，并对房屋进行了装修。房屋所属开发商自2020年8月份起已通知各业主提交办证资料，但郝X一直未提交，且赵X在居住房屋期间得知，郝X所售涉案房产尚有19万多银行按揭贷款未结清，导致迟迟无法给赵X办理房屋过户手续而发生争议

本律师接待委托人赵X咨询后，经详细分析案情，现因涉案房产房价大幅上涨近50万左右，赵X与郝X及中介签订的《房屋买卖三方合同》合法有效，主张继续履行合同是合法有据的，但涉案房屋已抵押给银行，在司法实践中判决合同继续履行面临执行难问题，存在严重障碍，一是涉案房屋尚存存在银行贷款未偿还，处于抵押状态；二是出卖方郝X已违约，现无一次性偿还贷款的能力，若郝X不结清银行抵押贷款，不能涂销抵押登记，根本无法办理涉案房产合同更名或过户，开发商也不愿配合办理；为保全房产可办理过户，本律师分析建议委托人赵X可考虑先代偿银行贷款，待房屋过户至其名下后，再另行追偿代偿款。故为了最大程度维护委托人赵X合法权益，减少诉累，本律师将银行列为第三人，提出如下诉讼请求：1、请求法院判令郝X某、某中介公司继续履行原、被告三方于2018年5月24日签订的《房屋买卖三方合同》，由二被告协助原告办理位某小区某号房屋记手续；2、请求法院判令被告郝X某即清偿第三人的房屋按揭贷款本息及开发商代偿款项；3、请求法院判令被告郝X因拒不配合办理房屋过户手续支付原告违约金（违约金以房款600000元为基数，自×年×月×日起至实际办完房屋过户手续止，按年15.4%计算违约金）4、请求法院判令被告某中介公司退还原告中介服务费18000元整；5、本案诉讼费由被告承担。

本案经开庭审理后，被告郝X未到庭，经法庭询问，第三人某银行当庭表示房屋买卖合同继续履行无异议，前提是提前把银行贷款还清，若郝X无能力一次性偿还，赵X代偿也是可以的。庭审结束后，为达到房屋调解确权的目的，经原告赵X和本代理律师多次沟通联系，在法院主持下，原告赵X、被告郝X、某中介公司、某银行达成如下调解协议：1、原告赵X、被告郝X、某中介公司继续履行三方签订的《房屋买卖三方合同》；

2、被告郝X于×年×月×日前一次性偿清第三人某银行贷款本金及利息（以银行数字为准），逾期则由原告赵X代偿，原告实际代偿款项可另行向被告郝X追偿。3、被告郝X名下涉案房产归原告赵X所有，由被告郝X、某中介、第三人某银行于×年×月×日前协助原告办理涉案房产合同更名及过户登记手续；4、本案诉讼费由被告郝X承担。

上述调解协议达成后，原告赵X按期代偿了银行贷款，取得贷款结清证明，办理了房屋解押手续。原告赵X和被告郝X持法院调解书，经与开发商沟通，结清开发商代偿款项后，开发商亦同意配合办理涉案房屋合同更名，至于原告实际代偿款项，在房屋合同更名后可另诉追偿。

本案中，因房价大幅上涨，为减少委托人损失，最大程度保全房产，尽快取得房屋产权，以最小成本清除阻碍合同继续履行的各种因素，优先争取调解对涉案房屋进行确权，用时间成本换取代偿成本损失不失为明智之举，以最小成本保全当事人最大利益。