豫尊观点 ： 购买工抵房的风险分析

    2022年9月29日，天津某房地产开发有限公司与被执行人签订了商品房买卖合同，将天津海河教育园区福明路1号悦文嘉苑6-2-102室作为开发商公司用来抵顶被执行人工程款的“工抵房”，但该房产并未变更登记至被执行人名下；

    2022年11月6日，异议人与被执行人签订了《协议书》，购买了此“工抵房”，同时异议人、被执行人以及开发商公司共同签订了《更名协议》，该协议中约定开发商公司与被执行人于2022年9月29日签署的商品房买卖合同已经解除，且开发商公司应与异议人配合完成该房产的一切登记变更、备案等相关手续。又，2022年11月16日，异议人已向被执行人一次性支付全部购房款项162万元，异议人支付的购房款为给付被执行人债权转让的对价。

    由于贵院查封的坐落于天津海河教育园区福明路1号悦文嘉苑6-2-102室房产从未登记在被执行人的名下，且根据《更名协议》,其与开发商公司签订的商品房买卖合同在该房产被查封前已经解除，并由异议人全款购得，故应视作被执行人已将该债权转让给异议人，该房产已不再属于被执行人对开发商公司享有的债权。

    综上所述，申请执行人对该房产查封的相关依据存在错误，为维护异议人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求贵院立即解除对该房产的查封。（摘自异议人《异议申请书》）

1、物权变动以登记为准

    案外人提出排除查封执行，根基在于对查封标的物主张所有权。所以首先考虑物权相关的法律规定。

    依据《民法典》第二百零九条规定，抗辩第一点便是案外异议人没有不动产登记证据证明其享有所有权。且异议人明知是“以房抵债”而来的“工抵房”，以物抵债协议签订后，异议人又受让债权，以新的债权人身份主张开发商交付房屋，则是否发生物权变动，取决于当事人是否实际履行该协议，即是否办理了房屋产权登记。因案涉购房合同没有实际履行，案涉房屋仍在开发商公司名下，且并未发生物权变动。所以异议人并非涉案房屋的所有权人。

2、排除查封执行权益的法律构成

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》规定第二十八条、第二十九条作为案外人提出排除执行的核心法律构成要件的条款，必须严格适用。

    但是大家往往忽略了该司法解释的第二十四条，即对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。

    该法律条款立法本意系考虑不动产处于普罗大众的基本生活资料地位，为了社会稳定，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护，从而保护无过错买受人的物权期待权。但该法律条文就物权期待权做出了严格限制，规定的要件缺一不可，以防对执行程序及制度造成冲击。

    本案中，尽管异议人与被执行人签署了《协议书》，约定房屋购买的必要内容，在查封之前已经缴纳了《协议书》约定的全部购房款162万元，但是没有提交正式的房屋买卖合同，也没有占有使用该房屋，不符合该条款规定的全部要件事实。

3、异议人存在重大过失，不值得保护

    根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第十四条、第十五条的规定，查看异议申请书内容可以看出，异议人是明知被执行人是“工抵房”所得房屋，后转让给异议人，也就是被执行人不具有房屋所有权，在此情况下仍然购买，本身就不是善意的第三人。

4、债权具有平等性

    其实细心的朋友可以再回去看看异议人提交的异议申请书第二段最后一句话，作者抓住这一点提出如下观点：

    异议人主张“异议人支付的购房款为给付被执行人债权转让的对价”，通过这句话可以看出，实际上案外异议人已经自认其基于被执行人“以房抵债”取得开发商的房屋后，又从被执行人处受让了“以房抵债”的债权，后案外异议人又以新的债权人身份向开发商主张交付房屋。

    从整个事情发展的事实看，没有房屋所有权买卖的意思，只有债权转让的意思表示。

    既然异议人是普通债权，申请执行人也是普通债权，双方债权具有平等，不存在谁更有先的问题，更不可能一方排除另一方的执行的结果。

5、异议人低价购买的事实

    根据作者查询，案涉房屋总价值在220万元属于正常价格。但是案外异议人居然以低于市场价值60万元价格购得，确实属于不正常现象。在代理过程中，也向法院提交了案涉房屋所在小区的房屋价格查询网络截图，法院也作为问题向案外异议人提出询问。结果出人意料的是案外异议人为了防止自己财物两空，竟然自认自己确实向中介方提供了好处费十几万。

    1、在代理案件中，对方的书面起诉状、申请书需要仔细阅读，分析对方的逻辑，然后一一反驳，这是作为被告的首要工作。同时作为原告，更是肩负着重大的责任，本案异议人提出主张，但是没有提供任何法律依据，其主张变成了无源之水。

    2、执行异议中排除申请执行人对标的物的查封，是以所有权为基础，即使没有房屋登记证明，也可以依据《执行异议与复议规定》保护买受人权利的规定，拟定其存在所有权，但是得完全符合规定的要件事实。

    3、本案中异议人如果想购买开发商的房屋，完全可以直接去售楼部直接签署正规的房屋买卖合同，没有必要向建设总承包方去购买“工抵房”，这种非正规途径购买必然会有非法串通的嫌疑。在开庭中反复提出这一点，又结合案外异议人的银行流水中的资金，让法庭也怀疑其中有不正当交易后，法庭紧逼案外异议人询问，得到了我们想要的回答，即存在提供好处费给被执行人员工的事实。

虽然该案件目前没有出判决，但是大家觉得案外异议人能够成功排除查封执行吗？