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最高院 判例四则
1、合同约定“先付款、后交付工程”的，约定有效。
湖南湘源建设工程有限公司与湖南千足珍珠有限公司建设工程施工合同纠纷
最高人民法院（2016）最高法民再123号民事判决书
该案中，发承包双方在通用条款中约定“承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。”施工结束后，工程质量经验收合格，但因为对诉争工程的工程款结算发生争议，承包方至诉讼时一直未将工程交付给发包方。
诉讼中，发包方提成反诉，请求之一是要求承包人赔偿因不及时交付本案所涉工程造成的损失。
该案一审法院（湖南常德中院），认为承包人有权在竣工结算并收到工程款后再将工程交付，对于发包人要求承包人赔偿未及时交付工程的反诉请求，未予支持。
该案二审法院（湖南高院）认为，发包人虽主张承包人应向其支付违约金并赔偿损失，但未提交充足证据证明承包人存在违约行为，且双方因结算问题一直未达成一致，承包人在结算之前不予交付工程的行为不属于违约，故发包人的该项主张二审法院不予支持。
最高院在再审判决中，维持了上述裁判内容。
2、合同约定“工程交工验收后支付工程款”的，应当先交付工程。
定西市聚业房地产开发有限公司与渭源县强盛建筑安装工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷
最高人民法院 （2015）民申字第1602号民事裁定书
该案中，双方合同约定，前四次付款累计付至70%，“第五次付款，待工程交工验收合格后付工程总造价的25%；第六次为工程保修款，留工程总造价5%为保修款，保修期满验收合格一次付清”。
工程验收后，承包人拒不交付，发包人申请先予执行，控制了涉案工程，并起诉要求承包人承担迟延交付的违约责任。
诉讼中，承包人以己方享有留置权和优先受偿权提出反诉，要求发包人承担违约责任。
一、二审法院认为，双方合同约定的合同义务为先交付工程，后付款，但鉴于发包人主张的迟延交付工程每天赔偿一万元的违约金明显过高，酌情按约定违约金的15%予以调整，部分支持了发包人的请求。驳回了承包人要求发包人担责的反诉请求。
后承包人申请再审，最高院以“双方的约定是先交付工程后支付工程款”为由，驳回了承包人的该项再审请求。
3、施工合同解除的，应自合同解除之日办理工程移交手续。
江苏省华建建设股份有限公司、重庆栩宽房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷
最高人民法院 （2020）最高法民终132号民事判决书
该案中，承包人因发包人拖欠进度款，向发包人发送了《解除合同通知书》。
合同解除后，承包人就支付剩余工程款、停工损失及工程实际移交前的现场看护、安全防护费等提起诉讼。
就工程交付一项，承包人要求“先支付工程款，后移交工程”，在工程移交前的现场看护及安全保护费，应由发包人承担。
最高院认为，“《施工总承包合同》已经解除，当事人应当依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定自案涉合同解除之日办理工程移交手续”，发包人同意接收工程，但不同意承包人主张的工程交接条件，承包人请求发包人在支付完所欠工程款后办理工程交接，缺乏法律依据。没有支持承包人主张的现场看护、安全防护费。
4、建设工程并非动产，不能适用关于留置权的规定。
广州市坤龙建筑安装工程有限公司与广州市城市建设开发有限公司、广州宏城发展有限公司等建设工程施工合同纠纷
最高人民法院 （2016）最高法民申1562号民事裁定书
该案中，坤龙公司系实际施工人，施工中被要求停工撤场。后坤龙公司以索要工程款、违约金及经济损失等提起诉讼，将该项目中的转包人、发包人等相关主体全部列为被告。
诉讼中，对于坤龙公司主张的经济损失，二审法院（广东高院）认为坤龙公司没有及时将工程移交给业主，扩大的损失部分应由坤龙公司自行承担责任。
坤龙公司不服，就此作为一项理由申请再审，最高院认为，依据法律规定，“留置权行使的条件是债权人合法占有债务人的动产，但建设工程并非动产，不能适用关于留置权的规定。坤龙公司在询问中又称，其主张留置的并非建设工程，而是其为上盖工程施工准备的、已经安放在施工现场的材料和机械。但该材料和机械并非建设单位的动产，故坤龙公司并没有行使留置权的条件。坤龙公司以占用施工现场的方式催促发包人支付工程价款，其方式并不合理。其认为二审认定其应于2008年10月31日退场即侵犯了其对涉案工程的留置权，缺乏法律依据。”
最高院在裁定中，维持了二审法院的观点，“从业主方要求坤龙公司退场的另案诉讼亦可看出，业主方希望坤龙公司全部撤场，故对于2008年10月31日之后的降排水费用属于因坤龙公司的过错所导致的扩大损失部分，坤龙公司应自行承担。”
02
律师提醒
《民法典》第四百四十七条所规定的的留置权，只适用于动产，建设工程为不动产，不能行使留置权。
如果双方的施工合同没有约定先付款后交付工程，施工方故意迟延交付，对于在迟延交付之后所产生的各项费用（例如现场看护、安全防护费等）将由承包人承担，并且发包人也会追究承包人逾期交工的违约责任。
施工方在工程交付后，若发包人迟延付款，施工方可以依据《民法典》第八百零七条行使优先受偿权。
03
知识延展
《建设工程施工合同》
（住房和城乡建设部2017版）
第13.2.5项 移交、接收全部与部分工程
除专用合同条款另有约定外，合同当事人应当在颁发工程接收证书后7天内完成工程的移交。
发包人无正当理由不接收工程的，发包人自应当接收工程之日起，承担工程照管、成品保护、保管等与工程有关的各项费用，合同当事人可以在专用合同条款中另行约定发包人逾期接收工程的违约责任。
承包人无正当理由不移交工程的，承包人应承担工程照管、成品保护、保管等与工程有关的各项费用，合同当事人可以在专用合同条款中另行约定承包人无正当理由不移交工程的违约责任。
《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
（2012.08.06开始实施）
38、承包人以发包人拖延结算或欠付工程款为由拒绝交付工程的，如何处理？由此造成的损失如何承担？
工程竣工验收合格后，承包人以发包人拖延结算或欠付工程款为由拒绝交付工程的，一般不予支持，但施工合同另有明确约定的除外。
承包人依据合同约定拒绝交付工程，但其拒绝交付工程的价值明显超出发包人欠付的工程款，或者欠付工程款的数额不大，而部分工程不交付会严重影响整个工程使用的，对发包人因此所受的实际损失，应由当事人根据过错程度予以分担。
