案情介绍
2018年1月18日，赖坤福（买方）为了解决小孩就读问题，与吴淑姬（卖方）签订《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买案涉房屋，成交价为380万元；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的，（2）一方拒绝出售或购买该物业……（6）其他不履行或不完全履约之情形。上述合同签订当日，赖坤福向吴淑姬支付购房定金50000元。
合同签订后，吴淑姬提出加价要求，赖坤福遂于2018年3月11日与满归房地产公司找吴淑姬协商加价事宜，因双方协商未果，吴淑姬明确表示不再出售案涉房屋。2018年5月7日，赖坤福向吴淑姬发出《〈房屋买卖合约〉解除通知书》，确认双方的买卖合约于2018年5月7日解除。因赖坤福需尽快购买学位房解决孩子就读问题，故在同一小区购买了另外一套房屋。
因双方就定金退还及违约金支付问题争执不下，赖坤福遂提起诉讼，一审法院判决吴淑姬向赖坤福退还定金50000元，并向赖坤福支付违约金100000元。赖坤福不服一审判决，提起上诉，二审法院改判吴淑姬向赖坤福支付违约金380000元。【（2019）粤01民终7375号】
律师评析
本案中，二审法院以“买卖双方当事人在案涉合同中明确约定违约条款，旨在保障合同履行，维护守约方权益，现案涉合同因吴淑姬违约而导致解除，根据公平原则、诚实信用原则，吴淑姬对此应承担过错责任。一审法院以赖坤福未能举证实际损失而调低违约金标准理由并不充分，不利于倡导守约精神，赖坤福上诉要求吴淑姬按合同约定标准计付违约金理由成立”为由改判，确实值得称道。
在房屋买卖合同纠纷中，就违约金的调整问题，每个法院掌握尺度均不同，甚至同一法院中对于购房违约行为的违约金判断亦有不同。原告主张的违约金，法院总是依据《合同法》第一百一十四条进行调整（调整以降低违约金居多），最终实际上不能给违约方“长记性”。
就违约金调整问题，法院在另一方当事人没有申请调整的情况下，依据《合同法》规定实际上是无权调整的。当事人申请调整时，亦不能简单表述认为违约金过高便要求调整，应当提交初步证据证明违约金过分高于造成的损失。
作为理性的合同主体，在合同签订时，对约定的违约金数额是有一定判断能力的，并且违约责任是任意一方违约时均要面临的责任，法院在该问题上应当首先尊重当事人的约定，能不调整的尽量不调整，以违约金的方式督促当事人秉持诚实、恪守信用。
风险提示——如何购买学位房
购买学位房，从房屋产权到户口，再到学位，每一步均要认真核实，具体关注的问题有以下几方面：
1.核查房屋产权归属
房产证是证明业主权利的有效凭证，但为妥善起见，建议由卖方陪同一起去房管局查册。同时要求其提供配偶同意卖房的授权及同意书，以免出卖人无权处分。
2.核查房子的学位指标是否被别人占用
鉴于户口已迁走、学位仍被占用的情况偶有发生，置业者需搞清楚该房学位是否已被占用，如该房学位已占用，则该学位使用将受到一定限制。一般在教育局中可以查到房屋的学位房信息，买方应要求卖方配合共同查询，以免在准备使用学位时措手不及。
3.核查学位房对应的学校对学位有无特别规定
在购买学位房之前，为妥善起见，买方要摸清各个学校对学位的特别规定，一般来说，知名度越高的学校学位越紧张，各个学校细则大不同，有的学校学位实行排名制，有的以入户时间的优先顺序确定，所以目标学校对学位申请的具体要求，必须事先了解清楚。
