基本案情：

2022年2月1日，上海龙威威物业有限公司（以下简称“龙威公司”）与东北美食公司（以下简称“东北公司”）签订了位于上海市杨浦区一二八路101号的商铺房屋租赁合同。合同约定，租赁期间自2022年2月2日至2023年2月1日。每月租金20000元，押金20000元。合同签订后，东北公司正常营业。但，上海市于2022年3月中旬开始爆发疫情，人流量减少，同年3月28日因配合防控政策，东北公司停止营业。

东北公司诉求：

因为疫情期间没有营业收入，要求承租方免除疫情期间所有租金。

龙威公司认为：

疫情对双方均有损失，如东北公司坚持不付租金，将会解除租赁合同并要求其承担违约责任。

律师观点：

租赁合同成立后，履行合同的过程中，当发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，如继续履行原租赁合同支付租金有失公平。而且，最高院也已经发布了疫情期间关于经营性租房的指导意见，规范房屋租赁市场。故，承租人可以请求减免租金或者延长租期。

法律依据：

  《民法典》第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。