一、原告诉称
原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金2378000元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年5月8日，经XX公司居间介绍，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，约定被告购买原告名下位于北京市西城区××房屋，成交价为11890000元，定金100000元，并于2017年12月8日前共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》第五条第三款约定，拒绝购买房屋，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向非违约方支付违约金。被告于2017年5月8日向原告支付定金100000元，再未支付余下房款，构成违约。2018年8月16日，原、被告和XX公司办理了解除合同的相关手续，但未解除违约责任问题。2018年9月，原告将涉案房屋出售，总价款11300000元。原告的实际损失就是房屋差价的损失。
二、被告辩称
被告王某某辩称，不同意原告的诉讼请求。原告和被告存在买卖关系。因被告本身并无房产，为了购房，想通过出售女儿家庭房产获得首付款，再通过接力贷方式偿还月供。购房时，原告清楚被告买房的筹款方式。但2017年5月17日接到XX公司的通知，说接力贷方式已经因政策调整被叫停。后续因房价下降，被告出售女儿家庭房产也无法弥补资金缺口，无力履行合同。被告于2017年9月17日和2017年12月7日主动通过微信和短信通过中介与对方进行沟通，约对方面谈。原告与被告于2017年9月28日和2017年12月14日进行了当面沟通，以求协商解决上述问题，未达成一致，但在2017年9月28日原告知道我方已经不能履行合同。原告的房子再次出售的价格是11300000元，房屋差价只有590000元，原告主张的违约金过高。
第三人XX公司述称，同意解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》，支付违约金的诉讼请求与我公司无关，不发表意见。
三、本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某某提交了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、原告与XX业务员的微信记录。王某某提交了微信记录和短信记录截屏、录音。XX公司没有提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2017年5月8日，刘某某与王某某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定刘某某将北京市西城区××房屋（以下简称涉案房屋）出售给王某某，建筑面积88.40平方米，成交价格为4620000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价7270000元。《买卖合同》另约定，王某某向刘某某支付定金100000元；王某某拟贷款3000000元，如因自身原因未获得贷款机构批准的，王某某继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准。《买卖合同》第七条第（二）款约定，王某某未按补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，刘某某有权解除合同；刘某某解除合同的，王某某应自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向刘某某支付违约金，并由刘某某退还王某某全部已付款。
2017年5月8日，刘某某、王某某与XX公司签订《补充协议》，约定涉案房屋交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计11890000元，为刘某某净得价，不含税；王某某于2017年5月8日将第一笔定金100000元支付给刘某某；王某某于产权转移登记前5个工作日将第一笔首付款1620000元以建委监管支付的方式支付刘某某，于产权转移登记前5个工作日将第二笔首付款7150000元以理房通支付的方式支付刘某某；刘某某与王某某于网签后及评估报告出具后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；王某某从购房款中留存20000元作为物业交割保证金，于双方办理物业交割当日支付；刘某某与王某某应于2017年12月8日前共同办理房屋所有权转移登记手续；交易涉及的税费全部由王某某承担；若王某某拒绝购买房屋或逾期履行付款义务超十五日的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向刘某某支付违约金，王某某已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，XX公司收取王某某的费用不予退还。
2017年5月8日，刘某某、王某某和XX公司签订《买卖定金协议书》，约定涉案房屋总价款为11890000元，王某某通过商业贷款支付且首付款不低于8800000元。另约定，王某某于《买卖定金协议书》签署时向刘某某支付定金100000元，刘某某收取时向王某某出具收据。刘某某在庭审中认可收到了定金100000元。
2017年9月28日，刘某某一方与王某某一方就合同的解除进行了协商，王某某一方向刘某某一方表示无力履行合同，但双方未就合同解除达成一致意见。2017年12月7日，王某某一方向刘某某一方发送短信，表示无力购买房屋，希望协商赔偿问题。庭审中，王某某主张不能履行合同的原因是不能办理接力贷，没有能力继续履行，加之房价下降，出售女儿家庭房产也不足以支付购房款。
就涉案房屋的价格变化，刘某某与王某某未能达成一致意见。刘某某主张，涉案房屋在2017年9月28日前后的市场价约为每平方米114000元，在2018年8月16日的市场价格约为每平方米114800元。王某某主张涉案房屋在2017年9月28日前后的市场价约为每平方米125000元，在2018年8月16日的市场价格约为每平方米130000元。为此，刘某某与王某某均提交了中介公司在网站上公布的与涉案房屋相类似房屋的成交价格。经本院释明，双方均不申请鉴定，同意由法院结合双方证据等因素酌情确定违约责任。
2018年8月16日，刘某某与王某某解除了本案诉争的合同，但未协商违约责任问题。刘某某在2018年9月将涉案房屋另行出售，刘某某与王某某认可成交价为11300000元。王某某明确表示，已经支付的定金100000元用于弥补刘某某的损失。
本院认为
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘某某与王某某签订的《买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同的约定履行。
依据查明的事实，《买卖合同》不能履行的原因在于王某某在合同履行过程中明确表示无力履行合同，且在支付100000元定金后，未再履行后续付款义务。因此，王某某构成根本违约，应当承担相应的违约责任。不能办理接力贷，以及房价下降导致出售女儿家庭房产也不足以支付购房款，可能是王某某不能履行合同的客观原因，但不是王某某不履行合同的法律依据或合理理由。王某某在签订《买卖合同》之前应当对履约能力有清楚的认识，也应当清楚房地产市场波动对履约能力可能造成的影响。因此，王某某的该项抗辩意见没有事实和法律基础，本院不予支持。
关于刘某某诉请的2378000元违约金，王某某主张违约金约定过高，要求法院予以减少。本院认为，作为违约方的王某某对于违约金约定过高的主张应当承担举证责任，而作为非违约方的刘某某主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。本案中，王某某提交的其他房屋的成交价，无法证明与涉案房屋的位置、面积、楼层、朝向、建成年代等具有高度的相似性，不足以说明涉案房屋的后续市场交易价格。刘某某提交的成交价也存在类似的问题。鉴于刘某某在解除本案诉争的《买卖合同》之后，在较短的时间内出售了涉案房屋，且刘某某与王某某对11300000元的成交价都表示认可，本院以此价格与《买卖合同》约定的成交价之间的差价590000元作为确定刘某某损失的基本依据，并考虑合同的履行情况、定金支付情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定王某某向刘某某支付560000元的违约金。
四、裁判结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告王某某向原告刘某某支付违约金560000元；
二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25824元由被告王某某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
五、律师总结
本案中，法院以《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》等证据还原了案件事实，支持了原告的部分诉讼请求，追究了被告的违约责任，维护了法律的正义。
