北京知名房产律师分析房屋买卖合同纠纷

一、原告（反诉被告）陈某诉称

2013年11月5日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并与居间方xxx公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于丰台区xxx14号院4号楼1-501号房屋，价格为285万元。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了首付款47.5万元（含前期支付的定金20万元），但被告未按约定履行配合原告办理贷款手续的义务，且经xxx公司催告，被告仍未履行该义务。依照合同约定以及相关法律规定，被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。现诉至法院，要求：1、解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2、被告返还购房款47.5万元；3、被告赔偿居间服务费5.5万元；4、被告支付违约金57万元；5、被告承担本案全部诉讼费用。

二、被告（反诉原告）武某某辩称

不同意原告的诉讼请求。合同无法履行是原告自身行为导致的，在签订合同时，原告隐瞒了其为购买第二套住房的真实情况，其不具有向银行申请贷款的资质，因此其提出要求变更合同的相关贷款条款。在未征得被告同意的情况下，原告又擅自与中介串通撤销了原合同的网签，导致合同无法履行，且在撤销网签合同后，原告和第三人企图诱使被告签订于己不利的所谓新的贷款合同。原告的行为违背了诚实信用，导致合同无法履行，原告应承担合同规定的违约责任。同时，被告（反诉原告）武某某提起反诉称：2013年11月5日，其与原告陈某经第三人xxx公司撮合，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定其将位于北京市丰台区xxx14号院4号楼1-501号房屋出售给原告陈某，房屋总价款为285万元，买受人拟贷款166万元。当日，双方又签订了《补充协议》，约定原告陈某应于2013年11月21日前将首付款47万元支付给被告武某某，若一方行为导致根本违约的，应向守约方支付房屋总价款的20%作为违约金，若因乙方责任导致银行贷款60日内无法批贷，乙方承担违约责任。合同签订后，原告陈某于2013年11月21日前向其支付了42万元，同年12月2日支付了5万元，同年12月25日支付了5000元。2013年11月21日，双方按照房屋总价款237.5万元的价格办理了网签手续（合同编号：XXX），其中明确约定买受人向银行贷款166万元。在双方办理银行贷款手续时，其发现原告陈某根本不具备贷款166万元的资质，即原告陈某不具有履行合同的能力；其向房地产主管部门核实情况时发现原告陈某伙同第三人xxx公司于2013年12月13日伪造其签名申请注销了编号为XXX号的网签合同，该行为直接导致本案所涉交易无法实现。原告陈某在不具备履行合同能力的情况下与其签订房屋买卖合同，同时又以自己的行为表明不履行合同义务，依法应当承担违约责任。第三人xxx公司作为房屋经纪机构，在明知原告陈某不具备购房能力的情况下隐瞒真实情况，强行撮合成交，并且与原告陈某串通撤销网签合同，应对其损失承担连带责任。故反诉要求：1、解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2、原告支付违约金差额9.5万元；3、原告与第三人共同赔偿利息损失1500元；4、原告与第三人承担本案诉讼费用。

三、原告（反诉被告）陈某就反诉答辩称

被告的主张没有任何依据。我方按照合同约定付款，并不存在被告所称未依约付款的情形；也并不存在所谓贷款资质，没有法律规定过贷款资质的问题，贷款限制是对于银行的要求，而非对于借款人的要求，银行可以不批准借款人的贷款申请，但不能禁止借款人提出贷款申请，合同约定也不违反当时法律关于房地产、关于贷款的规定，存量房屋买卖合同第四条第三款对于贷款有明确约定。贷款166万元是估算的数额，能够贷款多少是由银行决定的，过户前将现金部分支付给被告，无论我方能够贷款多少，都不违反法律规定。关于要求变更网签的问题，网签是为了满足行政机关对于房地产管理的要求，具有履行合同的性质，根据贷款的不同，进行不同的网签，无论是原来的网签还是后来的网签，都不违反合同约定，被告应当根据实际情况变更网签合同，不存在网签导致合同无法履行的情况。因此，我方认为，原告不存在任何违约行为，被告的反诉没有任何依据，请法院予以驳回。

四、第三人xxx公司述称

我方的意见与原告相同，对于贷款资质的问题，银行并未明确约定到底能够贷款多少，而双方签订的合同是北京市建委的范本合同，其中明确约定如果第一次贷款没有贷成，可以继续换银行。在更换银行的时候，被告一直不予配合，我方给被告发函，但被告依旧没有履行配合办理贷款的义务。银行贷款从房屋总价款的七成变为三成需要变更网签，我方通知被告，但被告一直不予理睬。

五、本院查明

经审理查明：2013年11月5日，武某某（出卖人）与陈某（买受人）经xxx公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈某购买武某某所有的位于丰台区xxx14号院4号楼1单元501号的房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价为285万元。合同约定：第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件或补充协议。1、买受人向出卖人支付定金，定金金额为20万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。（三）关于贷款的约定。买受人拟贷款金额为166万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。第七条违约责任，（二）逾期付款责任。买受人未按照补充协议五约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在五日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起五日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起五日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

同日，武某某（甲方）、陈某（乙方）与xxx公司（丙方）签订了《补充协议》，约定：第一条成交价格，经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为2380000元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为470000元；上述总计为2850000元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价，不含税。第二条付款方式及物业交割，1、乙方于2013年11月5日前向甲方支付定金20万元，该定金为首付款的一部分。2、甲方同意乙方以如下第1种方式支付购房款：1、商业贷款。如乙方付款方式由贷款变更为全款，丙方收取的贷款服务费不予退还。3、乙方于2013年11月21日将首付款47万元整（含前期支付全部定金20万元整）以自行直接支付的方式支付甲方。4、在乙方支付首付款后五个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续；双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后五个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。5、若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。第五条其他，3、甲乙双方达成的其他约定：①乙方于签定合同当日支付定金2万元，于签定合同第二天支付18万元；②除贷款部分，剩余房款72万元于过户前存入资金监管账户；④若因乙方责任导致银行贷款60日内无法批贷，乙方承担违约责任。

合同签订当日，陈某向武某某支付定金2万元；2013年11月6日，陈某向武某某支付18万元；同年11月18日，陈某向武某某支付22万元；同年12月2日，陈某向武某某支付5万元。

2013年11月21日，陈某（买受人）与武某某（出卖人）所签的房屋买卖合同办理了网签手续，该《存量房屋买卖合同》载明由陈某购买武某某位于丰台区xxx14号院4号楼5层1单元501号的房屋，该房屋成交价格为2375000元，其中自有交易结算资金为715000元。该网签合同还约定：第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2375000元，其中自有交易结算资金为715000元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。（二）买受人采取下列第2种付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。2、通过北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》见附件六。（1）买受人应将房价款人民币715000元存入北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金一次性划转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。（三）关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币1660000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。

此后，双方因陈某办理贷款问题发生争议，双方就此问题进行了多次协商。武某某认为陈某本次购房为二套房屋，但在签订购房合同时陈某隐瞒了此事实，因此陈某无法办理正常的购房贷款，故陈某要求其配合办理的是3+4贷款，该贷款并非通常买卖房屋时所进行的购房贷款，不符合双方合同的约定，因此其拒绝配合陈某办理该项贷款。陈某认为其在签订购房合同时并未隐瞒其已有一套房屋的情况，而且合同约定的贷款为7成贷款，并未限定贷款的种类，其申请的贷款是银行正常开办的业务，武某某也同其去xxx签署过一次贷款合同，因此武某某拒绝办理贷款的行为属于违约。案件审理中，本院到位于北京市东城区东四十条南新仓大厦的xxx进行调查，该公司职员高尚（工号：xxx）向本院介绍了所谓3+4贷款的相关情况。其陈述大意为：所谓3+4贷款是指使用所购二手房办理抵押贷款，买受人取得房屋所有权之前可以贷款房屋总价款的三成，买受人取得房屋所有权之后还能够以消费贷款的名义贷款房屋总价款的四成；办理3+4贷款，需要签订两次贷款合同，卖房人先后分两次收到贷款，但间隔时间不会太长，且在银行已经批准贷款的情况下，对于卖房人而言风险并不比银行购房贷款更高；同时，也不会出现以卖房人的房屋先行抵押的情况，而是先过户再办理抵押手续；本案的双方当事人确实签订过3+4贷款合同，目标银行是xxx，但因遇到政策变动，xxx取消了该项业务，故没有办成，之后双方就没有再找过我们。

2013年12月13日，xxx公司的职员xxx作为委托人申请注销了上述网签合同。

2013年12月25日，陈某向武某某支付5000元。

至今，双方合同仍未履行完毕。陈某认为其在武某某坚持拒绝办理3+4贷款后，自行筹款准备了七成房款的资金，但武某某仍不配合办理贷款，并拒绝向其出售房屋，因而合同未履行。武某某认为陈某未在进行网签前向其支付首付款，而其在2014年1月2日得知此前的网签合同被撤销后便认为陈某可能是诈骗，因此拒绝履行合同。xxx公司认为陈某一方一直是诚信履行合同，在贷款问题发生争议后最终同意首付7成贷款3成，武某某无故拒绝履行合同，因而合同未履行，该公司撤销网签合同是为了办理三成贷款，而且在撤销网签后立即申请进行了三成贷款的网签。

庭审中，被告武某某就其主张提供：1、武某某和陈某的信息往来记录；2、2014年1月2日，xxx和陈某的通话记录；3、2014年1月6日，xxx和xxx的通话记录；4、2014年1月7日，xxx和xxx的通话记录。

另，庭审中，xxx公司称，其曾于2014年1月3日向武某某发出《告知函》，并为此提供《告知函》一份。该《告知函》的大意为：xxx公司与陈某多次约您去xxx办理贷款手续，您都没有时间，后确定于2013年1月2日到xxx办理贷款手续，您又无故未到。现xxx公司通知您于2014年1月6日上午十点再次约您到xxx办理贷款手续，若您不配合办理贷款手续，由此产生的责任由您个人承担。武某某称未曾收到该告知函。

以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、网上银行交易凭证、录音、存量房屋买卖合同注销申请表及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：武某某和陈某所签《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人均应本着诚实信用的原则积极履行合同。本案争议焦点为：1、陈某在贷款问题上是否存在违约；2、武某某所主张陈某应另外支付首付款是否成立；3、网签合同撤销对双方履行合同的影响。

关于陈某的贷款问题。首先，在双方合同中约定了陈某贷款166万元，但并未限定陈某的贷款模式、种类，因此陈某对贷款模式、种类有选择的权利；其次，针对陈某最先要求办理的3+4贷款而言，该贷款模式虽然不同于通常的购房贷款，但该贷款模式属于银行开设的银行产品，即说明该贷款模式具备可行性，即并未被禁止，同时根据本院到相关机构的调查，该贷款模式亦未增加卖房人的风险，因此陈某选择3+4贷款的行为正当，并未违反合同的约定；最后，根据武某某一方提供的武某某与陈某的信息往来记录和xxx与陈某的通话记录可以认定，在武某某明确表示拒绝办理3+4贷款后，陈某在2013年12月26日即已明确表示可以支付7成现金166万元，仅贷款3成，该行为属于陈某为履行合同对己方义务的善意修正，符合合同目的，且并未对卖房人武某某造成风险。因此，陈某在贷款问题上不存在违约行为，而根据武某某的要求和陈某的最终选择，武某某应积极配合陈某进行贷款（3成）。

关于武某某所提首付款问题。根据双方房屋买卖合同及补充协议的约定，总房款为285万元，分为三部分，1、首付款即家具、家电、装饰装修及配套设备作价47万元，在2013年11月21日前支付；2、贷款166万元，如未在2个月内批贷成功，则承担违约责任；3、剩余房款72万元，过户前打入资金监管账户。因此，武某某主张陈某除支付家具、家电、装饰装修及配套设备的价款47万元外另需支付首付款的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。同时，根据双方的网签合同和补充协议的约定，陈某仅需将网签合同价款中除贷款部分在房屋过户前存入资金监管账户，因此陈某无需应武某某的要求在47万元之外向武某某直接支付钱款。

关于网签合同撤销的问题。首先，在履行房屋买卖合同过程中在建委进行的网签属于应行政机关要求而进行的备案登记手续，该网签合同内容不等同于房屋买卖双方的真实意思，撤销网签合同的行为并不等同于撤销双方所签的买卖合同；其次，武某某在庭审中主张系陈某一方撤销网签合同，使其产生担忧而拒绝履行合同，但陈某对其撤销网签合同的事实不予认可，而武某某提供的证据仅能证明陈某对撤销网签知情，不能证明系陈某实施了撤销网签的行为，同时xxx公司在庭审中认可该公司为进行3成贷款的需要而撤销了原7成贷款的网签，因此武某某的主张不能成立；再次，根据武某某一方提供的武某某与陈某的信息往来记录可以认定武某某对陈某贷款3成购房曾表示认可，而xxx公司撤销网签系为了办理3成贷款购房，双方的目的并无冲突，在此基础上即便xxx公司在撤销网签时缺乏对武某某的告知，武某某在得知此事后亦可通过与陈某、xxx公司沟通确认了解此事；最后，网签合同的撤销问题在实践中通常影响的是卖房人的利益，具体到本案中，陈某已向武某某支付了47.5万元的房款，涉案房屋始终登记在武某某名下，网签合同撤销与否对武某某并未增加风险。因此，武某某因网签合同被撤销而直接拒绝继续履行合同，显属不当。

综合上述情况，陈某在签订合同后支付了购房首付款，在2013年12月26日起表示同意贷款3成购买房屋，且多次催促武某某进行面签，而武某某却在此后一再推托办理贷款的时间，更在2014年1月2日提出陈某在面签之前必须将首付款打入卖方账户或做资金监管的要求。另外，根据在2014年1月2日之后双方的三次通话记录，陈某一方一直主动要求继续履行合同，而武某某一方则先是认为陈某一方贷款时间来不及，后是以撤销网签为由拒绝履行合同。需要说明的是陈某获批贷款的时限未到（2014年1月5日到期），陈某此时尚未违约，即便陈某未能在2014年1月5日前获批贷款也存在武某某一方推迟面签时间的问题，也无法确认陈某需要因此而承担违约责任，即便陈某需要因此而承担违约责任，双方的合同中尚约定了违约的宽限期（需承担违约责任但不导致合同解除），也无法确认因此而需要解除合同。在此情形下，武某某一方即拒绝履行合同显属不当。而撤销网签问题在此前已经说明，不再赘述。综上，武某某无正当理由，拒绝履行合同的行为，已构成违约，理应承担相应的法律责任。陈某要求解除合同、返还购房款、赔偿居间服务费、支付违约金的请求，并无不当，本院应予支持。武某某反诉要求解除合同、支付违约金差额、赔偿利息损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

六、裁判结果

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除陈某与武某某于2013年11月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

二、武某某于本判决生效之日起十五日内返还陈某已付购房款四十七万五千元。

三、武某某于本判决生效之日起十五日内赔偿陈某居间服务费五万五千元。

四、武某某于本判决生效之日起十五日内支付陈某违约金五十七万元。

五、驳回武某某的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14700元，由武某某负担（于本判决生效之日起七日内缴纳）；反诉费1106元，由武某某负担（已缴纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

七、律师总结

本案中法院支持了原告的诉讼请求，解除了双方的买卖合同，追究了被告的相关责任，维护了法律的正义。