存量房买卖纠纷 违约反诉正当性分析

案情
王某欲在北京购房，在某中介公司的推销下，2010年4月16日与张某签订《房产交易居间合同》。合同约定：王某购买张某位于北京市右外东三条的房屋，总价款2550000元；同时，合同第三条约定王某于2010年4月16日起交付定金5万元；合同第五条约定，2010年5月10日为房款交付日；合同第九条第二款约定，如王某违约，其无权要求返还定金，或按合同成交价款百分之十向张某支付违约金。2010年4月20日，交易双方在中介公司见面并出示了身份证、房产本、委托书。由于当日见面时银行已经下班，王某无法提款，故向张某签署5万元的欠条，并将欠条保存在中介公司。
2010年5月11日，王某接到中介电话催促其完成交款手续，但由于其脚踝受伤，于是和中介商量能否迟延交付几天，中介未置可否。2010年5月20日，王某到中介交付定金，却遭中介拒收，才知道中介和卖方张某已将自己诉上法庭。于是王某向中介索要合同，发现合同中部分条款已被修改。2010年6月，王某发现该套房屋又开始在网上登记出售。
张某与中介共同起诉王某，并分别要求支付违约金255000元和人民币20000元；王某反诉张某履行房屋买卖合同并支付违约金人民币255000元。

本案焦点
一、王某一直想给付定金和中介费，并且继续履行房屋买卖合同，但都因为张某没有留联系方式并且中介拒绝提供协助王某联系卖方的服务，致使其无法顺利履行缴款义务。
二、合同中并没有约定房款的给付时间和方式。
三、房屋卖方和中介要求王某给付违约金，但王某从未有拒绝购买的真实意思表示。

律师意见
一、中介公司不应与张某作为共同原告参与本房屋买卖纠纷一案
本案中两原告共同对王某提出诉讼，但房屋出卖方与中介公司所提诉求在本案中不属于同一法律关系，依据我国民事诉讼法相关规定，中介方不应以原告身份参与到本案中。
二、王某一直表示愿意继续履行该房屋买卖居间合同，是中介与房屋出卖方不愿配合，导致此合同目的迟迟未能达成
由于三方签订的合同中没有张某的联系方式，而中介方也拒绝提供其电话，致使王某无法顺利完成该房屋交易，且多次和中介沟通未果。王某并未拒绝购买该房屋，张某所要求的违约金于法无据。
三、张某应协助王某继续履行合同
张某在此房屋买卖过程中怠于履行收款、过户等义务，致使王某无法取得房屋所有权，其已经构成违约。依据三方签订的房产交易居间合同应当承担收款、过户、赔偿等义务。
四、中介公司应承担违约责任
中介公司为本次房屋交易的居间方，但其始终没有履行居间人的责任。由于服务费的收取应以提供相关服务为前提，因此虽然王某写有中介服务费欠条，但由于其并没有享受到中介公司为其提供的该项服务，也就丧失了给付中介费的义务。中介公司向其索要违约金更是没有根据的。
五、王某对于中介公司的起诉主要具有以下诉讼依据
1.合同依据
指合同当事人在签订的合同中约定了违约责任和违约金。
本案《房产交易居间合同》中有两处，涉及到乙方（王某）的违约责任：
（1）第七条乙方义务的第4项“如甲、乙任何一方违约导致本合同终止，违约方应当支付丙方全部代理费并赔偿给丙方由此造成的损失。”
此条款适用的前提是“一方违约导致本合同终止”。
王某“明确表示不购买房屋”，但王某1）从未说过不再购买；2）且已以反诉方式要求继续履行合同。故中介公司此说法不成立。
⑵第九条违约责任
第九条　共1、2、3项，第1项是关于甲方张某（房主）违约后对买方王某所应承担的违约责任，第2项是关于乙方王某（买房人）违约后对卖方张某（房主）所应承担的违约责任。故第1、2项与中介公司无关。
第3项与中介公司有关，但此条款是指在居间合同终止或解除后六个月内，买卖双方私下成交的违约责任（即中介行业常说的“逃单”现象），如果是这样则仍应支付佣金并按成交价格支付3%违约金计（255万元×3%=7.65万元）。此项也与本案中介公司诉求的违约金无关。
综上，《房产交易居间合同》中没有约定赔偿2万元违约金的条款。
2.法律依据
指合同当事人在签订的合同中没有约定违约金，但依据法律规定应当承担违约金的情形。但必须要有明确的法律规定，否则不能适用。
比如《消费者权益保护法》第四十九条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”（法律规定消费者可以要求“假一赔一”）
中介公司起诉状中提及到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
但是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”这个司法解释只适用商品房买卖纠纷，即指开发商和购房者之间签订的一手房（新房）买卖合同所产生的纠纷。本案是存量房买卖（二手房买卖），不适用这个司法解释。
综上，中介公司要求支付违约金2万元而非中介代理费2万元，确实难以解释。原告要求了违约金2万元，那么佣金2万元还要不要了？
中介公司可能在王某的询问和法官的释明下，可能当庭变更诉讼请求，即将“违约金2万元”变更为“代理费（佣金）2万元”，依据是本案《房产交易居间合同》第四条“应当于本合同签订当日（2001年4月16日）由乙方支付丙方佣金2万元”。
但如果中介公司变更诉讼请求为索要“代理费（佣金）2万元”，或其未变更诉讼但仍陈述其起诉状中的所谓事实的，王某应当积极应诉。
那么王某是否应支付佣金？
《房产交易居间合同》第四条约定“应当于本合同签订当日（2001年4月16日）由乙方支付丙方佣金2万元”，并由王某于2010年4月20日向中介公司出具《房屋居间中介服务费欠条》声明，于2010年4月21日付清居间中介服务费2万元。该“居间中介服务费”应指《房产交易居间合同》第四条中的
“佣金”（两个词应当指的同一笔钱，否则王某得交两份钱了，居间中介服务费2万元+佣金2万元，显然有悖合同本意）。
王某最晚在2001年4月21日支付佣金2万元是明确由合同条款约定和自己确认的。作为居间合同，中介公司一般都会主张一旦房屋买卖合同签署就视为中介方促成了交易，就应当支付佣金。
《合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
《房产交易居间合同》第八条约定了“居间方提供的服务”，但相比佣金支付条款，该居间方所应提供的服务（居间方的义务），也属于后履行的合同义务。相比王某支付佣金属于先履行的合同义务。
如果合同履行期间，中介公司作为居间方没有尽职（违反《房产交易居间合同》第八条约定），王某可以据以要求中介公司承担违约责任，包括减免佣金收费等。但这是后话了。