近日，本律师接到一位当事人咨询称：其今年2月在重庆市某区域订购了一套住宅，当事人与开发商签订了一份《认购书》，该认购书约定了相应的价款，并约定了开发商为当事人在一定时间内保留该房屋的购买资格，并确定了相应的签订正式商品房买卖合同的时间。但就在3月初，当事人发现该楼盘同等住宅价格优惠了一千元每平方米，那么当事人的问题是可否以此作为理由进行合同的变更或撤销，依据的理由便是情势变更原则。在回答这个问题之前，我们要先弄清楚什么是合同法中的情势变更原则。
情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生客观的情况变化，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或不能实现合同目的，允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义，在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。
我国法律规定中未直接规定情势变更原则，但《合同法》第68条、第69条，《民法通则》第115条，分别从各自的法律调整领域体现了情势变更原则的精神。《合同法》第 68条(一)至(三)项都是从当事人角度罗列的情况变化，均属"商业风险"，是双方在缔约时就应该预见的;第(四)项则囊括了前列以外的其他一切可能性，当然包括非因当事人过错的客观情况变化，即情势变更。
而在最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条进行了直接的规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
适用情势变更的前提条件：即有不可归则于当事人双方的客观原因，即所谓“情势”，系指订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
那么就前述商品房价格波动是否属于情势变更，本律师认为，要看该价格波动是否是当前疫情导致还是正常的房地产市场价格的正常波动导致，而当事人对此是否可以进行预见。一方面即是否由疫情单方面导致价格断崖式下跌，而如果是市场行情的变化则不构成情势变更，当然价格的变化肯定和大的社会环境有关，那么疫情是否真的导致价格断崖式下跌则需要结合多方证据进行证明。另一方面，就该案的具体情形而言，双方签订合同时已经是在疫情发生期间，当事人可以根据现今市场消费能力、商品房存量、国家货币政策、基础设施建设投资、人工成本、建材价格等多种因素进行综合判断，而不是在疫情之前无法预见疫情的发生的情况，当事人有相应的预见可能。
因此，本律师认为该价格调整属于正常的商业风险（即便是有疫情因素）不可以按照情势变更的原则主张变更或撤销合同。
