国有土地上的房屋在征收拆迁时，被征收人最关心的问题就是能补偿多少，进一步来讲，补偿的多少又跟评估报告密切相关。比如征收部门对拆迁户作出的房屋征收补偿决定就是是依据评估报告作出的，可以说评估程序是其中的关键环节。那么如何判断评估程序是否有问题呢，下面通过笔者办理过的一个四川阆中的房屋征收补偿决定案来说说评估程序的常见问题。

　　王某在四川阆中市区的合法房屋面临征收，但是市政府作出的房屋征收补偿决定是按照普通住宅进行补偿，但是王某的房屋一层是门面房，那么这个补偿差距就很大了。接手案件后，笔者发现市政府作出房屋征收补偿决定的依据——评估报告存在问题，评估机构是个分支机构但他出具的评估报告上的盖章却是分公司自己的，而依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款和《房地产估价机构管理办法》第二十条、二十一条规定，评估机构应该以公司名义出具报告并加盖公司的章，而不是分公司的章，所以主体不合格。进一步调查后，又发现评估机构没有出具过分户报告。通过这两个违法点，笔者通过诉讼最终是撤销了该房屋征收补偿决定。

　　通过此案，笔者想提醒的是，评估程序运用的好，对于征收补偿类案子有时效果显著。实务中，房屋征收评估程序需要注意以下问题。

　　1. 评估机构选择方式问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称办法）第四条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。但是实务中，通常是征收部门单方选定，或者是安排所谓的代表选定，这点被征收人需要警惕。

　　2. 同一征收项目有两个以上的房地产价格评估机构评估合法吗？答案是合法，实务中有些被拆迁人认为明明同一个征收项目，用两个评估机构肯定有问题，但这个并不必然违法。根据《办法》第五条规定：同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。但是应该确认一家为牵头单位，牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

　　3. 未登记的建筑也要评估。实务中，部分征收部门和评估机构，会对未登记的建筑不予评估，但是根据《办法》第九条规定，房屋征收部门是应当在评估前对登记和未登记的建筑都进行调查的，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

　　4. 房屋上有租赁、抵押、查封等不影响评估价值。《办法》第十一条规定　被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。也就是评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　5. 被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时的处理。《办法》第十二条规定：房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　6. 分户报告不可缺。依照《办法》第十六条第一款和第十七条规定，房地产估价评估机构应先向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期满后，房地产估价评估机构再作出评估报告。如果实务中评估公司未对被征收人的房屋作出初步评估结果，就直接作出评估报告，则评估程序违法。

　　7. 对评估结果有异议怎么办？被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估，书面申请中应指出评估报告存在的问题。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。即：市县级政府作出房屋征收补偿决定，还不服的可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

　　上述内容就是关于国有土地上房屋征收时，评估程序常见的一些法律问题，希望对你有所帮助，如果还有其他问题，欢迎在文章下方留言咨询。