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　　在房屋征收中会遇到各种各样的问题，征收的对象如果是租赁的房屋，就会牵涉到被征收人和承租人两者的利益，征收补偿如何安置，常常决定征收是否顺利进行

　　首先，明确租赁房屋是房屋所有人作为出租人让成让人使用的房屋并且承租人要想出租人支付租金，对租赁房屋的征收首先应该明确房屋租赁中牵涉到的两个法律关系，即征收补偿关系和租赁关系。两者在性质和法律依据上都有差异，房屋征收是行政法律关系，而租赁是平等的合同关系；对此产生的法律效果也不相同，房租征收产生的法律效果是改变了房屋的所有权，而租赁关系虽然不改变房屋的所有权，但是一旦一方违背合同约定，就会承担违约责任。因此给予者两个不同的法律关系，会将征收补偿安置变得复杂，一旦处理不好两者的利益，就会引发征收难的问题。

　　最重要的一部分就是在明确二者关系的情况下，合理有效的进行征收补偿安置，在2001《拆迁条例》第二十七条中表明，在租赁房屋征收补偿，应首先遵循当事人意思自治原则，通过协商兼顾所有权和整租权这两种产权保护，协商不成的，有先满足承租人关于产权调换的选择权，进行产权调换后房屋继续由承租人承租，该规定看似公平，实际上存在发力障碍，是债权优先于物权的错误理解，是不妥的。

　　一、在征收与补偿的关系中，被征收人才是关系的主体，承租人只是租赁关系的相对人，而且，承租人和租赁方应当意识到租赁合同即将面临的商业风险和情势变更因素，双方都应当承担部分责任，而不是由一方承担。

　　二、基于所有权由于债权的法律原则，应当首先保护被征收人的所有权，承租人基于合同关系是债权关系，征收人和被征收人之间的关系是所有权变更关系，所以《拆迁条例》优先保护承租人的权利是违反了物权法的相关规定，应属无效的。

　　三、另一方面，被征收人对房屋的权利是所有权，是终身权利，而承租人对房屋的关系是有期限的权利，承租人的损失也限于在租赁期间内的损失，但是对于被征收人对房屋的损失是所有权的丧失，是永久的损失，所以应当首先满足被征收人的权利，但是并不意味着承租人的权利就不予保护，只不过这种保护是间接的。

　　2011年《征收与补偿条例》取消了《拆迁条例》中关于优先保护承租人权利的条文，是该条款的一大进步。但是并没有说就取消了承租人获得补偿的权利。征收人在进行征收工作时要兼顾承租人的权利保护，要协调处理好出租人与承租人的权利关系，为双方提供平台。尤其在征收过程中不能才用暴力，威胁或者违反规定供水，供暖，供气，供电和道路同行等非法方式迫使承租人搬迁。

　　房屋的征收必将导致承租关系的解除，承租人的损失一般来自于房屋的附加值，主要包括预交的租金损失，承租房屋的装修损失，停业停产损失。根据合同的相对性，承租人应该向出租人主张。

　　关于租金损失的补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋违反法律法规相关规定导致房屋无法使用的，承租人请求解除租赁合同的，人民法院予以支持。征收强制剥夺所有权，当然导致租赁房屋无法使用，出租人可以向法院起诉解除租赁合同或者租赁合同无效，承租人可要求出租人退还租金押金。

　　关于房屋的装修损失，可依据以下法条进行补偿：第一《城镇房屋租赁司法解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，整首诗不予补偿，第二，第十条规定，承租人经出租人进行装修损失，租赁期间届满或者合同解除时，征收人应当对出租人进行装修损失补偿。第是一条规定经出租人同意装修的，合同解除时，双方对已经才形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院根据因不可规则双方事由导致合同解除的，剩余租赁期间内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担，第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用化，由承租人承担。征收人不予补偿。关于征收中牵涉到停产停业损失具体补偿数额需要根据评估机构确定的评估结果来确定，但是往往出现征收人评估数额过低，被征收人要求的补偿数额过高等问题。

　　所以征收过程中，对承租人的经济损失是进行征收补偿还是由承租人承担或者是出租人进行赔偿要根据实际情况来确定，《征收于补偿条例》的相关规定给征收过程中处理承租人和出租人权利纠纷提供了较为明确的法律依据，也为高效进行征收工作提供了法律依据。

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