以物抵债协议能否排除对执行标的的执行？

案情简介

     何某与王某系朋友关系，2010年3月19日、4月24日，王某向何某分别借款400万元、500万元。借款发生后，王某无力偿还全部借款，2011年10月10日，以其名下位于三亚市A房产折抵借款32.4万元，随后双方办理了A房产的过户登记。2017年5月11日，王某再次以其名下位于三亚市的B房产折抵借款100万元，双方签订了《商品房买卖合同》。受房屋限购政策限制，B房产未办理过户登记。

    2018年3月15日，姜某诉王某、马某偿还借款500万元，后双方达成民事调解书。2018年8月9日，姜某向法院申请强制执行，同年11月21日，B房产被查封。

    2019年5月14日，何某向法院提出执行异议，法院驳回了何某的异议请求。执行异议被驳回后，何某向法院提起了执行异议之诉，诉请：1.解除对B房产的查封，并停止拍卖等强制执行措施；2.确认B房产的所有权归何某所有。

    2020年9月30日，一审法院作出民事判决驳回了何某的诉讼请求。何某提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

争议焦点

    1、何某与王某签订的《商品房买卖合同》是否为以物抵债协议？

    法院认定何某购买B房产是为以房抵债，即其签订购房合同不是为了获得房屋所有权，而是为了实现借款债权的清偿，实质属于以物抵债协议。

    2、何某是否享有B房产的物权期待权

    物权期待权是指在物权取得与实现上存在可能性，但目前尚未完全拥有该物权的权利。房屋物权期待权是指房屋购买人对房屋虽尚未享有物权法意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的现实物权。即没有取得物权可能性的主体不享有物权期待权。本案中，根据房屋限购政策，何某不符合购买第二套房屋的条件，无法请求王某为其办理B房产的过户登记，故其对B房产不享有物权期待权。

    3、何某的执行异议应否得到法院支持？

    根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。唯有同时具备了上述条款中的所有条件才能产生阻却法院执行的法律效力。

    本案中，何某主张案涉不动产买卖的目的是为以房抵债，即其签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。根据金钱债权平等原则，何某对王某享有的债权相较于姜某的债权而言，并不具有优先保护的价值。即便B房产买卖行为真实，由于何某购房不符合当地商品房限购政策，也无法请求王某为其办理不动产转让登记，不能产生物权变动的结果，故其不享有物权期待权。且何某未能举证证明在B房产被查封前已实际占有该不动产。因此，法院驳回了何某的执行异议申请。

结语

     以物抵债协议未实际履行的，案外人未取得抵债物所有权，不享有足以排除另案执行的民事权益，不能据此排除强制执行程序。建议在签订以物抵债协议后，尽快办理所有权变更登记或实际占有抵债物，以免获得抵债物的目的落空。