张俊红律师
最近，上海市民张女士遇到了因拆迁分房遗留的“烂摊子”。
2018年，张女士的公公老宅动迁，拿到一笔不菲的动迁款。老人处事公允，拿着动迁款给两个儿子各买了一套房，剩余资金又入手了一套新房，产权登记在公公（1%）、婆婆（1%）、张女士的女儿（49%）、小叔子的儿子（49%）四人名下。
看似公平的分配方案里，却隐藏着一个伏笔：小叔子单独分到的那套房，比张女士家的多了10平方米
公公在2022年过世后，家人打算借此机会把10平方米的差距补齐。小叔子很爽快，主动提出愿意让出共有房产的部分份额，用于补齐10平米的差距，还提议双方签书面协议，再去公证处公证。
看起来圆满解决
但张女士心里不踏实，找了上海市申房律师事务所的孙律师，结果律师一句话直接泼冷水：“你不能凭这份协议直接去办理公证，更不能凭它直接过户。”
孙律师解释了核心问题，这套房子的产权主体太复杂，已故公公的1%份额，必须先走继承程序，不能直接按现有协议分割。
律师给出了一套最简易合规的方案：
公公名下1%的房产份额，必须先走继承流程。由张女士丈夫、小叔子兄弟二人自愿放弃继承权，通过公证处办理继承公证，将这1%的份额全部划归婆婆名下。
手续办完后，房屋产权变更为为婆婆占2%，双方孙辈则各49%。
在婆婆身体健康、意识清醒，具备完全民事行为能力的情况下，可将自己名下2%的房产份额，通过交易中心“名为买卖、实为赠与”的正规方式，过户给张女士的女儿。这样最终产权比例就是张女士女儿51%，小叔子儿子49%。
至于小叔子承诺补出的那10平米，则需要还未成年的孙子配合，这又涉及到了新的法律风险：“涉及孩子的房产千万别乱签”。这套房产的核心持有人，是两名未成年人，而民法典对未成年人财产处置，有严苛的硬性规定：
?如果是纯获利益（比如别人送钱给孩子），法律认可。
?但如果是减少孩子的既得利益（比如把份额转给别人），这种协议在法律上存在瑕疵，甚至可能无效。
即便要签协议，也必须父母双方共同签字。哪怕离异，另一方依然是法定监护人，缺了谁的签名都不行。
律师建议：除了家庭内部协议，更要抓紧时间走正规法律程序，避免因时间拖长、人员变动导致夜长梦多。