租赁合同纠纷一”霸王租赁”行得通吗?

律师观点分析

【案情简述】
2020 年 6 月 1 日原、被告签订《猪场猪舍及土地租赁协议》，约定：原告将位于T县xx镇xx村的L猪场整体租赁给被告经营，租赁期限 20 年，自 2020 年 6 月 8日起至 2040 年 6 月 7 日止，租金每年 150000 元，自合同签订日开始两个月内为被告维修、消毒期，该期间不计算租金。在合同签订后满两个月的当日（8 月 8 日）支付该年租金150000 元，以后在次年的当日支付当年租金。
协议签订后，原告将猪场猪舍及土地和部分设备（翻斗车 19 台、饲料机 1套、大电扇 1 台、电子秤 1 台、大冰柜 1 台、冰箱 2 台、空调 6 台、发电机 1 台）交付被告，被告于 2020 年 10 月份支付了当年的租金 150000 元。但自 2021 年起被告未按约定支付租金，原告多次催要并于 2022 年 5 月 15 日、2022 年 6 月1 日、2022 年 6 月 17 日三次向被告邮寄书面催缴通知，但被告一直未予支付，故酿成本诉。

【诉讼请求】
1.判令解除原、被告签订的《猪场猪舍及土地租赁协议》；
2.判令被告立即腾退并返还所承租的土地及设备物品；

3.判令被告支付欠付的 2021 年 8 月 1 日至 2023 年 8 月 1 日的租金300000 元，并按照合同约定的租金标准，自合同解除之日起支付占有使用费至被告完全腾退之日止；

4.判令被告向原告支付延期支付的利息 14416 元；

5、本案诉讼费由被告承担。

【法院观点】
本院认为，原告与被告王某签订的《猪场猪舍及土地租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。
原告按合同约定向被告交付了猪场猪舍等租赁设备，但被告王某未按照合同约定交付租金，仅交付了 2020 年的租金，对 2021 年至 2023 年的租金经原告多次催要至今未交付，其行为构成违约，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十九条规定：“当事人一方未履行价款、报酬、租金、利息或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”第五百八十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。故本院对原告主张要求被告支付2021年6月8日至2023年 6 月 7 日期间的租金 300000 元及要求被告支付延期交付租金所造成利息损失的诉讼请求予以支持。
但对原告按年息4%计算延期交付租金利息损失的主张，于法无据，本院不予支持，其利息损失应按照原告起诉之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期（LPR）贷款市场报价利率 3.55%予以计算。
对原告要求解除原、被告之间《猪场猪舍及土地租赁协议》的诉讼请求，按照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自已的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；…”第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；…当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。原告在起诉时明确要求解除该合同，且本院已将起诉状副本依法送达被告，送达时间视为原告通知被告时间，故该合同因通知被告而解除。依据《中华人民共和国民法典》五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。故本院对原告请求腾退租赁物的请求予以支持。

【判决结果】
一、解除原、被告签订的《猪场猪舍及土地租赁协议》。

二、被告王某于本判决生效之日起十日内腾退租赁的L猪场、土地及租赁设备（翻斗车 19 台、饲料机 1 套、大电扇 1 台、电子秤 1 台、大冰柜 1 台、冰箱 2 台、空调 6台、发电机 1 台）返还给原告T县xx镇L猪场。

三、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告T县xx镇L猪场支付 2021 年 6 月至 2023 年 6 月期间的租金 300000 元及利息损失。

四、驳回原告T县xx镇L猪场其他诉讼请求。

案件受理费 6016 元，减半收取计 3008 元，由被告王某负担。