南京征地拆迁律师讲解国有土地上房屋征收与补偿法律实务

（为被征收人提供法律服务视角）

一、我国房屋征收与拆迁制度的发展过程

（一）第一阶段 制度创立阶段

标志：1990年《房屋拆迁管理条例》

特点：政府（城开公司/房开公司）主导，数人头补偿，安置是核心

（二）第二阶段 矛盾初显阶段

标志：1994年《城市房地产管理法》、1998年《土地管理法》修改，

特点：开发商垄断建房权-政府垄断土地-大开发商垄断住房建设

    拆迁难以做到公正 漠视被拆迁人利益

（三）第三阶段 矛盾突出阶段

标志：2001年《拆迁条例》修改

特点：补“人头”改为补“砖头”，加大行政裁决和执行力度，取消房屋使用人的

被拆迁人地位，暴力事件频发，公民用鲜血和生命抵抗拆迁

（四）第四阶段 征收阶段

标志：2011年《征收补偿条例》出台，2015年《行政诉讼法》修改

特点：公益征收，政府征收、禁止暴力征收等，依法维权新阶段

二、国有土地上房屋征收与补偿法律法规

（一）《中华人民共和国宪法》第十三条

（二）《中华人民共和国物权法》第四十二条

（三）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（590号令）

（四）江苏省关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题规定的通

知 苏政发[2011]191号

（五）市政府关于印发南京市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知  （宁政规字

[2012]13号）

（六）市政府关于印发南京市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定的通

知  （宁政规字[2012]17号）

（七）《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（政府令第318号）2017年3月10

日起施行

三、国有土地上房屋征收与补偿主体

（一）征收人

1.市、县级人民政府：征收主体，补偿主体，作出征收补偿决定主体

主要职责范围：

（1）负责本行政区域内的房屋征收补偿工作；

（2）确定房屋征收部门具体负责实施房屋征收与补偿工作；

（3）对房屋征收公告利益目的进行论证；

（4)对房屋征收部门拟定的征收补偿方案进行论证、征求意见并公布；

（5）作出房屋征收决定前进行社会风险评估；

（6）筹措征收补偿费用、确定用于进行产权调换的房屋来源；

（7）组织有关部门对未经登记的房屋进行调查、认定、处理；

（8）作出征收决定并进行公告；

（9）收回国有土地使用权；

（10）制定补助和奖励规则，对被征收人进行补助和奖励；

（11）作出征收补偿决定

（12）向人民法院申请强制执行。

2.房屋征收部门：组织实施主体

（1）组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作；

（2）可以委托房屋征收与实施单位，具体承担征收与补偿工作，并对其监督，对

其行为后果承担责任；

（3）对征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等进行调查登记，并公

布结果；

（4）拟定征收补偿方案，并报市、县级人民政府批准；

（5）房屋征收范围确定后，通知相关部门暂停办理相关手续；

（6）与被征收人协商并签订补偿协议；

（7）被征收人不履行补偿协议的，依法向人民法院提起诉讼；(新行诉法：行政协议）

（8）报请市、县级人民政府作出征收补偿决定；

（9）依法建立房屋征收补偿档案，并公布分户补偿情况。

3.征收实施单位：

  接受房屋征收部门的行政委托，承担具体征补工作，不得以营利为目的、不得

超越委托权限，不得转委托。

（二）被征收人

被征收房屋的所有权人，不包括房屋的使用权人

1、被征收人享有的权利

（1）获得公平补偿权

a.公平补偿权

b.住房保障优先权

c.估价机构的选择权

d.评估价格的异议权

e.货币补偿与产权调换的选择权

（2）知情权

a.对于征收补偿方案的知情权

b.对于相关公众意见及征收补偿方案的修改情况拥有知情权

c.对于房屋征收决定拥有知情权

d.对于征收房屋的政府调查结果拥有知情权

e.对于政府的补偿决定拥有知情权

f.对于补偿档案及分户补偿情况拥有知情权

g.对征收补偿费用的使用情况拥有知情权

(3)参与权

a.对于规划的参与权，提供规划意见

b.对于征收补偿方案的参与权

c.参与旧城区改建项目的听证会

（4）救济权

  a.行政复议，b.行政诉讼 c.举报 d.信访

（5）不受非法强拆权  应当“先补偿，后搬迁”

（二）被征收人的义务

（1）配合登记义务

（2）维持房屋现状的义务

（3）配合合法拆迁的义务

四、房屋征补常见法律实务问题

一、征收决定合法性审查重点

1.房屋征收决定是否基于公共利益；（条例：第八条）

2.建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划以及

专项规划；（四规划一计划）

3.保障性安居工程建设、旧城区改建是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计

划；

4.是否有征地补偿方案以及市、县级人民政府是否对该方案进行论证并将征求意见

情况和根据公众意见修改的情况及时公布；

5.因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收与补偿条

例》规定的，市、县(区）级人民政府是否组织由被征收人和公众代表参加的听证

会以及是否根据听证会情况修改征收补偿方案；

6.是否经过社会稳定风险评估

7.征收补偿费用是否足额到位、专户专储、专款专用；

8.房屋征收决定是否依法公告；

9.补偿方案是否公平合理

10.应当审查的其他内容。

最高院案例：

孔庆丰诉泗水县人民政府房屋征收决定案（要点：征收补偿方案标准低于市场价）

二、补偿决定审查的重点

（一）补偿决定的合法性审查

1.房屋补偿决定确定的补偿范围、标准、方式是否合法，是否及时依法公告；

2.评估机构的确定是否符合《征收与补偿条例》第20条、以及省级文件的规定；

3.评估机构作出的评估报告是否符合《评估办法》的规定；

4.因旧城改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，是否

提供改建地段或者就近地段的房屋；

5.征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收市、县（区）级人

民政府是否优先给予住房保障；

6.对征收范围内未经登记的建筑的认定和处理是否合法；

7.因征收造成搬迁的，是否依法支付搬迁费；

8.被征收人选择产权调换的，产权调换房屋交付前，是否向被征收人支付临时安置

费或者提供周转房;

9.停产停业损失的确定是否符合省级文件的相关规定；

10.其他应当审查的内容。

最高院案例：

霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案（“住改非”的认定）

四、房屋征补常见法律实务问题

（二）补偿决定合理性审查重点：

1.房屋补偿标准是否合理，补偿金额是否明显低于同类地区类似房地产的评估价

值；

2.同一批次被征收的补偿标准是否统一；

3.被征收人为老弱病残等特殊群体，其选择产权调换的，安置房屋的区位、楼层是

否合理；

4.是否有其他显失公正的情形。

（三）当事人选择权保护的审查重点：

《征补》21条：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人

选择房屋产权调换的，市县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收

人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城改建征收个

人住宅，被征地人选择在改建地段进行产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级

人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。审查重点：是否正确告知当事人

有选择权；是否作出合法、合理的补偿决定。

最高院案例：

何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案(要点：补偿方式选择权）

三、对房屋评估审查重点

1.评估机构的选择程序（协商确定，多数决定，随机选定）

2.评估时点的确定（房屋征收决定公告之日）

3.评估报告的送达

4.对评估报告的异议（申请复核、鉴定）

5.被征收房屋评估价值审查（不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地

产的市场价格）

6.评估方法的选择（市场法、收益法、成本法、假设开发法等）

最高院案例：

文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案（要点：评估机构确定）

艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案（要点：评估报告

送达）

毛培荣诉永昌县人民政府房屋征收补偿决定案（要点：不服评估报告的救济）

四、违建拆除审查重点

1.违建认定的主体

2.违建拆除的程序（行政强制法规定的催告程序、决定程序）

3.违建强制拆除的主体

4.违建强拆的救济权（是否告知行政复议、行政诉讼的权利）

最高院案例：

1.叶呈胜、叶呈长、叶呈发诉仁化县人民政府房屋行政强制案（要点：夜间强拆违

法）

2.廖明耀诉龙南县人民政府房屋强制拆迁案（要点：违建拆除政府举证）

五、承租人利益保护

1.承租人不是被征收人

2.承租人与产权人按《租赁合同》约定获取补偿

3.承租人无法获知产权人与征收方签订的《补偿协议》内容

4.《补偿协议》中哪些补偿属于承租人

5.《补偿协议》损害承租人利益，承租人如何救济

案例：天德假日酒店案