一.北京住房限购政策“京十五条”规定的买受人家庭在本市购房的限购条件具体是什么?
具体如下：
1.买受人家庭含夫妻双方及未成年子女，家庭成员中至少有一人具有本市户籍的，视为本市户籍居民家庭;
2.住房限购时间自2011年2月17日起;
3.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);
4.持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);
5.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房;
6.居民家庭已拥有住房包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房。
二.北京住房限购政策“京十五条”是否属于不可抗力
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
很显然，如果住房限购政策属于不可抗力的话，若因为住房限购政策的颁布与实施导致原有《房屋买卖合同》不能履行，相关的当事人是可以部分或者全部免责的。但是，在司法实践中，将住房限购政策认定为不可抗力是否恰当呢?
本律师认为，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有私有市场主体猝不及防的突变过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均当有一定程度的预见和判断。因此，本律师认为在司法实践中不宜认定为《中华人民共和国合同法》等一百一十七条规定的不可抗力。
三.北京住房限购政策“京十五条”颁布实施后，怎么解除《房屋买卖合同》呢?
“京十五条”在性质上具有公共政策的性质，其会对《房屋买卖合同》能否继续履行造成重大影响。要想在“京十五条”的政策环境下解除《房屋买卖合同》需要分以下几种情况考虑：
1.合同订立后因“京十五条”实施致使买受人无法办理过户登记的。
本律师认为此种情况下，应该属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，人民法院一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，人民法院不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，人民法院可酌情予以支持。
2.合同订立后能够实际履行但因一方当事人原因致合同处于迟延履行状态，后因“京十五条”颁布实施导致合同无法继续履行的。本律师认为此种情况下，若守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
四.北京住房限购政策出台后，不符合条件的买受人能否要求继续履行《房屋买卖合同》?是否办理网签对合同履行有何影响?
可以肯定地说，《房屋买卖合同》是否办理网签对合同继续履行的影响是很大的，两者处理原则是不同的，具体如下：
1. 已办理网签的合同要求继续履行的处理原则。
对于房屋买受人诉讼要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记的，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，人民法院可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。若诉讼中当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的，人民法院应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应部门反映的，人民法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果。
2.未办理网签的合同要求继续履行的处理原则。
对于房屋买受人诉讼要求出卖人继续履行合同，办理过户登记，双方未办理网上签约的，如果买受人家庭(含夫妻双方及成年子女)具备“京十五条”规定的购房资格的，人民法院可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记;如果买受人家庭(含夫妻双方及成年子女)不具备“京十五条”规定的购房资格的，人民法院应该向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同。经释明当事人变更请求的，按合同解除的处理原则处理，当事人坚持要求继续履行的，人民法院判决驳回其诉讼请求。
五.在因限购引发的纠纷当中，如何证明买受人是否具备购房资格?
在诉讼中，买受人对其具备“京十五条”规定的购房资格负有举证责任。买受人除提供相应的证据材料外，还需提交书面承诺保证其陈述真实。买受人无正当理由拒绝提供证据材料以致人民法院无法审查核实的，应当判决驳回其要求办理房屋过户登记的诉讼请求。有一点需要特别注意，出卖人对买受人的权利主张表示认可的，不免除买受人的举证责任。
人民法院会根据买受人提交的证据主动审查买受人家庭是否具备“京十五条”规定的购房资格并做出认定，必要时向相应的房屋管理部门进行核实，避免当事人通过法院生效判决、调解书的方式规避上述政策规定，实现房屋过户的目的。
六.在限购政策出台前已经实际履行《房屋买卖合同》，但过户手续未办理完成，法院会支持吗?
根据有关规定，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施(2011年2月17日)之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，人民法院可予支持。
特别要提醒的是，买受人在相应的住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，尚未审结的，不受该政策规定的住房限购条件的限制。
八.签订《房屋买卖合同》时不具备购房资格，能否要求继续履行合同和过户吗?
这个要看取得购房资格的时间，一般来说，当事人双方在订立合同时明知或应当知道该合同不符合当时的住房限购政策，一方当事人要求继续履行的，人民法院是不予支持的，但是一审法庭辩论前买受人家庭具备“京十五条”规定的购房资格的除外;另外，若合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定办理。
九.不符合购房条件，以朋友的名义买房，能否通过诉讼方式将产权变更登记到自己名下?
一般情况下是不被允许的，除非借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，人民法院可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。除此之外，因为住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，人民法院是不予支持的。
