房屋租赁合同纠纷

案情简介：

2007年4月1日，王某与刘某签订了《房屋出租赁合同书》，约定由刘某从2007年4月1日起至2012年4月1日止承租王某位于长沙市天心区友谊路星语林小区1栋108号门面。租金为头两年月租为3280元，后三年月租金为3500元。租赁合同到期后，王某要求被告钟瑰香腾退房屋，但被告刘某却告知王某，早在一年以年，他就将房屋转租给袁枚。王某又多次要求袁枚腾退门面，但袁枚却以合同到期前一年对门面进行了装修，花费了20多万元装修费为由要求续租，如不同意续租则要求王某对其装修进行补偿。

以案说法：

此案是属于房屋租赁过程中，承租人擅自将门面转租,以及承租人在租赁期限届满后，能否以花费巨额的装修费为由续租或者补偿。

1、房屋转租问题：

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定。承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人有权解除合同，出租人选择解除与承租人的合同的，转租合同无效。

在本案中，刘某在王某不知情的情况下将房屋转租给袁枚，王某与袁枚又没有租赁合同关系，且刘某与王某的租赁合同已届满终止，故袁枚无权继续使用王某的门面。

2、房屋承租期间的装修补偿问题：

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的规定，房屋承租期间的装修，在装修合同届满后，承租人无权获得补偿。

在本案中，刘某未经王某的同意私自将门面转租给袁枚，袁枚未征得王某的同意对门面进行装修，加之王某与刘某的租赁合同又已经届满，故袁枚无权要求续租，亦无权要求王某对其装修进行补偿。

湖南天润人合律师事务所律师

邹新军

二0一二年五月二日