答：城市房屋的用途主要受制于土地用途和规划设计用途，也就是土地使用者签订的土地使用权出让合同规定的土地用途。就未经主管机关批准的房屋用途改变问题而言，首先，如果将其作为禁止性规范，则房屋所有人的行为仅能依靠主管机关的处理或处罚加以纠正，如果在合同效力上不加以否认，就会导致房屋所有人逃避应补交的国家土地使用权的出让金，影响土地分类管理、城市规划和相邻房屋权利人的利益，损害利害关系人的权益，同时也是对其他守规经营者的不正当竞争。其次，由于不同用途的房屋在消防、水电等方面的设计布局及程度均有不同，如果擅自改变房屋用途而没有办理配套的设施变更，则容易影响房屋的正常使用，甚至危及人身安全，损害社会公共利益。因此，可以推定，擅自改变房屋使用功能用于出租的行为是法律所不欲的，我国法律和行政法规对房屋用途改变的强制性规定应属效力往规范，当事人违反此强制性规定即导致租赁合同无效。