【案情简介】
2016年3月1日，原告李某与被告赵某就房屋出租事宜签署房屋租赁协议，约定赵某承租李某名下房屋一套，租赁期为1年，每月1日支付当月租金。合同还约定若赵某延迟支付租金超过一个月，则李某有权解除合同。
2016年9月1日，因赵某拖欠租金超过一个月，李某要求解除租赁协议并收回房屋，后赵某多次要求李某继续履行租赁协议。
2016年12月31日，李某向法院提起诉讼请求解除租赁协议。赵某答辩称李某未向其发出解除通知且未给予合同解除异议期，违反合同解除法定流程规定，主张租赁协议尚未解除，双方应继续履行租赁协议。
法院经审理认为：赵某延迟支付租金的行为超过一个月，其行为致使合同目的无法实现，李某有权要求解除合同。考虑到在法院审理期间，租赁协议的合同权利义务已经终止，解除合同已无实际意义，依据《合同法》第94条第（四）款的规定，驳回原告李某要求解除租赁协议的诉讼请求。
【法赢释法】
实务中，当合同解除事由出现时，合同解除权人往往怠于行使、不当行使、甚至根本不行使合同解除权，却自认为合同已自动解除。一旦合同各方就合同解除事宜产生争议，解除权人极易因在先的不适当行权陷于被动局面。
那么如何正当行使合同解除权呢？
1、合同解除的前提
合同解除的前提是当事人享有解除权或者当事人各方就合同解除事宜形成合意，否则擅自解除合同可能构成合同违约行为，还应承担相应违约责任。
2、合同解除的方式
（1）约定解除
合同法第93条规定，合同各方在合同中明确约定合同的解除条件，当约定的合同解除条件成就时，合同解除权人可以解除合同。
（2）法定解除
合同法第94条规定，合同履行过程中有如下情形之一的，当事人可以解除合同。
① 合同履行过程中出现不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力客观情形致使合同目的无法实现。
如合同履行过程中，一方或多方合同主体因遭受山洪、台风等自然灾害，导致合同目的无法实现的情形。
② 合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务。
如买卖合同中，买方在指定的付款期限届满之前向卖方明确表示不支付款项，卖方有权解除合同。
③ 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
如借款合同中，出借人将款项发放给借款人之后，借款人逾期还款且经出借人催告后仍拒绝还款，出借人有权解除合同。
④ 当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使合同目的无法实现的。
如货物运输合同中，承运人未在托运人指定的重大庆典时间节点前将承运物品运送至庆典场地，导致合同目的无法实现，托运人有权解除合同。
⑤ 法律规定的其他情形。
3、合同解除纠纷诉讼实务
（1）合同解除事由出现时，合同解除权人要求解除合同，而相对人超出异议期未提出异议或提起异议之诉，此时合同实际已经解除，若合同解除权人仅起诉请求法院判决解除合同，则法院可能驳回诉讼请求；
（2）合同解除事由出现时，合同解除权人行使权利解除合同，若因相对人不履行合同解除之后的行为，则合同解除权人可提起诉讼请求法院判令返还财产、赔偿损失。
【合同解除常见实务问题】
1、合同解除是否发出解除通知？
合同法第96条规定，当事人一方依照合同法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。实务中，合同解除权人行使合同解除权时应向相对人发出合同解除通知。
2、合同解除日期如何确定？
合同解除的具体日期是对合同法律关系存在与否的重要评价标准，直接关系到当事人履行情况及损害赔偿等权益起算点的确定，当前实务中主要通过如下两种方式确定：
（1）解除合同意思表示到达相对人之日：当具备合同约定或法定解除事由时，合同解除权人作出解除合同意思表示到达相对人之日即为合同解除之日。
（2）裁判文书载明之日：裁判机关经审理查明合同履行事宜后对合同解除时间节点作出认定，裁判机关通常将提起诉讼之日或裁判文书作出之日作为合同解除之日予以认定。
3、合同解除异议期间如何确定？
（1）约定异议期，即合同各方主体约定解除合同的异议期间。
（2）法定异议期，即合同未约定异议期间的，异议期为解除合同通知到达之日起三个月。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第24条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”
【法赢提示】
1、注意保存合同履约证据
特别是关于合同解除事由的证据。合同解除权来源于合同履行过程中出现了合同解除事由，在行使合同解除权时要注意妥善保存相关证据。
2、注意保存合同解除凭证
合同解除权人按照合同约定或者合同各方已经确认的联系方式发出合同解除凭证之后将相应凭证原件妥善保存。
3、审慎行使合同解除权
尽量在征询律师专业意见后确定合同解除权行使方式及初步应对方案，避免出现因合同解除权不当行使而陷入被动局面，甚至承担违约责任。
