2016年3月25日上海市发布市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知（以下简称“沪九条”），对房屋买卖双方影响较大的是其中的第三条（以下简称“限购政策”）、第四条（以下简称“限贷政策”），具体规定如下：

第三条 从严执行住房限购政策

提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

第四条 实行差别化住房信贷政策

对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

“沪九条”从公布日起执行，即2016年3月25日（不含）前网签的房屋买卖合同按原规定执行，2016年3月25日（含）后网签的房屋买卖合同按新政策执行。由于新政策的执行会导致一些在2016年3月25日（不含）前签订了预约合同、定金合同、居间合同等合同，但未网签房屋买卖合同的买受人由于不符合“沪九条”的规定，导致无法办理网签购房合同、办理贷款等合同无法继续履行的情况，此时该如何承担法律责任，笔者的意见如下：

一、要确定合同履行期间合同买卖一方或者双方是否存在延迟履行等违约行为。

如果存在延迟履行等违约行为导致由于新政策的执行而使买方无法办理网签房屋买卖合同、办理贷款等，则应由违约方承担相应的责任；如果双方均存在违约行为，则根据过错大小分别承担相应的责任。因为如果双方均按照合同的约定履行自己的义务，则可以在2016年3月25日（不含）前完成网签房屋买卖合同、办理贷款等，这样双方的合同就不会受到新政策的影响；而如果由于一方或者双方的违约行为导致合同受到新政策的影响不能继续履行，所以违约方应该承担相应的违约责任。

二、对于合同履行期间，合同双方均不存在延迟履行等违约行为，则按照以下原则处理

（一）由于“沪九条”的“限购政策”导致无法办理网签房屋买卖合同的处理

要区分是一手房（即向开发商购房）还是二手房房屋买卖合同，采取不同的处理方法。

1、一手房

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

因为“沪九条”的“限购政策”导致无法办理网签购房合同，属于“因不可归责于当事人双方的事由”，所以根据该条规定，双方应解除预约合同、定金合同等合同，出卖人应当将定金、房款等返还买受人，双方互不承担责任。

2、二手房

因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
所以，二手房房屋买卖合同不适用该司法解释，应适用其它相关法律规定。

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

因为“沪九条”的“限购政策”导致无法办理网签网签房屋买卖合同符合该条的规定，买受人可依法解除定金合同、居间合同等合同。同时因为买卖双方对于无法办理网签网签房屋买卖合同、解除双方所签订的合同，均无责任、均不存在违约行为，所以出卖人、中介方应依法退还收取的定金或房款，双方互不承担违约责任。

但是，如果新政策执行后，合同解除而导致买卖双方利益失衡，则出卖人可以根据《民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”的规定，要求买受人补偿其所受合理损失。

（二）由于“沪九条”的“限贷政策”导致无法从银行贷到相应的房款的，则买受人应该采取其它方式支付房款，否则应该承担相应的违约责任。

首先，一般无论是一手房还是二手房买卖合同都会约定，如果买买受人不能从银行贷到相应的房款，则其应该采取其它方式支付房款。

其次，即使合同没有对买受人不能从银行贷到相应的房款进行约定，买受人仍应该采取其它方式支付房款。因为，对于房屋买卖合同来讲，支付房款是其最基本的义务，而且买受人在购房时就应该知晓其可能会由于自身的信用、收入、所购房屋、银行贷款政策等诸多原因导致无法从银行贷到相应的房款，所以买受人应承担相应的风险。

但如果买卖双方在合同中对于出现无法从银行贷到相应的房款的情况进行了明确的约定，则应该按照约定处理。

“沪九条”执行后，如果买受人属于新政策“限购政策”、“限贷政策”的限制对象，应第一时间告知出卖人，并应与出卖人积极沟通协商解决，否则需对由此导致的出卖人所增加的损失承担相应的责任。