一、哪些房产不能抵押贷款
（一）公益用途房屋;根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。
（二）小产权房;小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。
（三）未结清贷款的房子;已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。
（四）房龄太久、面积过小的二手房;银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。
（五）未满5年的经济适用房;未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。
（六）部分公房;如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。
（七）文物保护建筑;列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
（八）违章建筑;违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
（九）权属有争议的房子;权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。
（十）拆迁范围内的房子;已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
二、房产抵押贷款
住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。抵押房屋贷款实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。
三、房屋抵押登记的办理程序：
（一）抵押登记申请
1、办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：
房地产抵押登记申请书；抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押合同；《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。
2、受理申请
审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理;申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
3、审核
（1）登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：权属来源的性质是限制抵押（包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地）而未取得有关部门同意的；根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。
驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。
（2）从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：身份证明；《房地产证》或其他房地产权利证书；抵押登记申请书是否按要求填写；抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。
未获得应当在银行获取的他项权利证的时候，是不能够进行抵押贷款事项的。
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