福建某某公司与李某某商品房预约合同纠纷再审审查案

律师观点分析

一、案件基本信息

• 案件类型：商品房预约合同纠纷再审审查案件。

• 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：福建某某公司，住所地福建省福州市仓山区，法定代表人江某某，委托诉讼代理人为黄岩平、江艳，均为福建大佳律师事务所律师。

• 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李某某，女，1981 年 9 月 30 日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区，委托诉讼代理人为李剑敏、张宇成，分别为上海协力（福州）律师事务所律师和实习律师。

• 案号：（2024）闽民申 1205 号。

• 审理法院：福建省高级人民法院。

二、案件背景

福建某某公司因与李某某商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2023）闽 01 民终 3459 号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，法院依法组成合议庭进行了审查。

三、再审申请人的申请理由

• 有权解除合同并没收定金：李某某丈夫孙某某与某某公司员工侯某某约定若不能办理入学，李某某可解除《认购协议书》并退回定金。在入学情况未确定时，李某某未行使解除权且不履行合同，构成违约。

• 原审对合同责任认定错误：

• 合同签订前，侯某某已明确不能将案涉小区是否为学区房写入合同，孙某某明知仍签署《认购协议书》，并接受相关退房条款。

• 确认房屋是否为学区房并非某某公司合同责任，其不因被多次询问而产生该义务，李某某不解除也不履行合同，应承担违约责任。

• 已尽提示义务，风险应由李某某承担：

• 某某公司通过《认购协议书》条款、现场教育信息公示等渠道告知教育信息以主管部门等公开的最新信息为准，尽到合理提示义务并获李某某签署确认，其介绍周边教育信息仅是提供便利，双方无书面约定。

• 同地区同类案件中，法院判定教育信息是否为合同组成部分的依据是书面文件中有无明确约定，一、二审法院违反类案同判规定，影响司法公信力。

• 案涉小区属学区房，解除条件不成就：证据证实 2021 年、2022 年清华附中某某福州学校小学二部可转学，江山府项目业主凭购房合同可转学，签订《商品房买卖合同》后李某某若有就读需求可实现，但其单方主观原因怠于履行签约义务，拒绝配合，导致合同无法订立，一、二审法院认定某某公司违约并判决双倍返还定金缺乏依据。

• 原审认定双方就学位事宜达成合意错误：

• 某某公司明确表示侯某某非公司员工，无权代表公司，李某某仅提供与侯某某的聊天记录及名片，无法有效证明其员工身份，且签订《认购协议书》后半年沟通中未出现此人。

• 缪某某仅为置业顾问，其与李某某的聊天记录和通话录音不能证明公司对转学事宜作出承诺，李某某曾要求缪某某取得公司授权，说明其明知缪某某无权代表公司。

四、被申请人的意见

李某某认为某某公司的再审请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。

五、法院审查认定

• 法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就开发规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格确定有重大影响的，构成要约，即使未载入合同，亦为合同内容，当事人违反应承担违约责任。

• 事实认定：

• 李某某签订《认购协议书》前后，多次询问某某公司购买商品房能否转学至清华附中某某福州学校就读，可见此为其购房重要考虑因素。

• 某某公司销售主管侯某某回复 “都可以”“如果说不能读，我们直接退还给您，所以这点请放心”，该允诺清晰、具体，对李某某购房决定产生直接影响，应视为合同内容，原审认定聊天内容构成对《认购协议书》的补充正确。

• 2021 年 7 月 2 日，李某某丈夫孙某某了解到清华附中某某福州学校 2021 年小学招生办法中小学二至六年级无法转学后，李某某通过微信向某某公司确认孩子能否转学，某某公司未能明确回复，却径行发出《签订〈商品房买卖合同〉通知函》《催签〈商品房买卖合同〉通知函》《解除〈认购协议书〉通知书》，致使合同目的不能实现，原审认定某某公司构成违约正确。

• 结论：因某某公司原因未能订立商品房买卖合同，李某某诉请双倍返还定金符合法律规定，某某公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形。

六、裁定结果

驳回福建某某公司的再审申请。