【律师分析】惠州市惠阳区（大亚湾区）房产物权律师邱文峰分析，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权具有强烈的身份属性，仅限本集体经济组织成员享有。非本集体经济组织成员购买农村宅基地及地上房屋所签订的买卖合同，因违反《土地管理法》强制性法律规定，属于无效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告并非案涉宅基地所在村集体经济组织成员，因此案涉《房屋土地转让使用协议书》无效，被告收取的23万元购房转让款依法应当返还给原告。对于原告主张的利息损失，因买卖双方在签订协议时，均应当知晓农村宅基地不能向非本村集体成员流转，双方对于合同无效均存在过错，惠阳法院对原告诉请的利息不予支持

广东省惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

原告：林某甲，男，汉族，1968年7月27日出生，身份证住址广东省惠州市。

委托诉讼代理人：谌某甲、谌某乙，惠州市惠城区xxx法律服务所法律服务工作者。

被告：范某甲，男，汉族，1981年7月2日出生，身份证住址广东省惠州市。

原告林某甲诉被告范某甲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告林某甲及其委托诉讼代理人谌某甲到庭参加诉讼，被告范某甲经公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告林某甲向本院提出如下诉讼请求：一、依法判决被告范某甲退还原告林某甲房款23万元，暂计利息1173000元（23万元×8.5年年利率息 6%6% ），从2014年07月28日起2023年01月28日止，从2023年01月28日起年利率 6%6% 还清为止。二、本案诉讼费公告费由被告承担。事实与理由：原告林某甲与被告范某甲于2014年07月28日签定的，（集体土地建设用地使用证号：××××号）转让给原告林某甲。第一、甲方将位于××××，总面积为96平方米的宅基地《东面空地、南面晒场、西面空地，北面空地、包括宅基地地面房屋三间，

集体土地建设用地使用证号：××××）转让给乙方，转让费总金额为：贰拾叁万元整（人民币230000元），转让成立后该宅基地产权、所有权、永久使用权包括房屋所有权）归乙方所有。第二、经双方协商，自签协议书之日乙方一次性付某贰拾贰万元，人民币：（220000元）给甲方，甲方同时移交房屋一切合法证件给乙方，余下壹万元（人民币：10000元），在一年内由甲方协助乙方办理本宅基地产权、使用权变更的有关手续，换发乙方新的土地证后付某。在乙方办理本宅基地变更手续期间，甲方负责协调本宅基地的产权、所有权、永久使用权等纠纷。第三、甲方所转让宅基地右边，西面，围墙内空地（长量17.5米、宽6米）及空地上一切果树，左边，东面，的百年荔枝树一棵，晒场（南面）占地（长19米、宽7.9米）都归乙方永久使用。林某乙，男，汉族，1944年10月04日生，公民身份号码为×××××，住址：广东省惠州市惠城区原告林某甲与父亲林某乙一起开店，营业执照（××××），原告林某甲与被告范某甲于2014年07月28日签定（房屋土地转让使用协议书）后，原告林某甲与父亲林某乙一起开店，现金分多次支付被告范某甲18万元，被告范某甲于2014年07月28日总收条18万元。原告林某甲与父亲林某乙一起开店2015年03月04日现金支付被告范某甲7000元。原告林某甲与父亲林某乙一起开店2015年03月11日现金支付被告范某甲3000元。原告林某甲与父亲林某乙一起开店2015年06月21日现金支付被告范某

甲2万元。原告林某甲与父亲林某乙一起开店2015年07月04日现金支付被告范某甲2万元。根据（房屋土地转让使用协议书），2015年07月04日原告林某丙23万元，被告范某甲才将（集体土地建设用地使用证号：××××）原件给原告林某甲。被告范某甲8年未交给原告林某甲使用，被告范某甲8年租给一个收废品的每年租金1.2万元左右。集体土地建设用地使用证号：××××）名为范某（范某甲与范某为父子关系）惠州市××××派出所出具，证明，范某于2006年12月21日因病死亡。暂计利息110400元（23万元×8年年利率息6%），请求，惠阳区人民法院主持调解支持1.被告范某甲退还原告林某甲房款23万元及利息110400元。请求，××××人民法院主持调解支持，2.确认（××××）转让给原告林某甲的所有权。前述事实：有身份证、依据《中华人民共和国民法典》第577条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第583条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第586条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。第597条因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。望人民法院公正及时判决。

被告范某甲未答辩，亦未提交证据。

本院经审理认定事实如下：2014年7月28日，原告（受让方）与被告（转让方）签订《房屋土地转让使用协议书》，约定被告将位于xxxx，总面积为96平方米的宅基地（东面空地、南面晒场、西面空地、北面空地、包括宅基地地面房屋三间，集体土地建设用地使用证号：xxxx）转让给原告，包括宅基地右边（西面）围墙内空地（长17.5米、宽6米）及空地上一切果树，左边（东面）的百年荔枝树一棵，晒场（南面）占地（长19米、宽7.9米）都归原告永久使用。转让费总金额为23万元，自签协议书之日原告一次性付清22万元，余下1万元在一年内由被告协助原告办理本宅基地产权、使用权变更的有关手续，换发原告新的土地证后付清。转让成立后该宅基地产权、所有权、永久使用权（包括房屋所有权）归原告所有。今后被告及其亲属和后代都不得以任何理由与原告发出该宅基地的产权、所有权、使用权纠纷，若被告单方面发出产权、所有权、使用权等纠纷造成原告经济损失由被告全部赔偿。今后该宅基地如被国家或其他集团征用或再次转让及它人置换，被告必须无条件出面协助原告办理相关事宜，原告因该宅基地所获的所有赔偿与被告无关。本协议书自签订之日起生效，受法律效力的保护。原告作为受让人、被告作为转让人、案外人吴某作为证明人均在落款处签名、捺印。上述协议书签订后，原

告分别于2014年7月28日支付18万元、2015年3月4日支付7000元、2015年3月11日支付3000元、2015年6月21日支付2万元、2015年7月4日支付2万元，总共向被告支付了23万元的转让款，均是通过现金支付给被告，被告向原告出具了五张收款收据并交付了集体土地建设用地使用证[证号为xxxx]。庭审中，原告称案涉宅基地未交给原告使用，现该宅基地由被告出租给其他人使用，原告实际未入住。因原告追讨未果，遂提起本案诉讼。

另查，范某是被告范某甲的父亲。1991年至1992年期间，国家向范某发放集体土地建设用地使用权登记卡和集体土地建设用地使用证[证号 xxxxxx ］，载明案涉宅基地为集体土地建设用地，地址位于 xxxxxx ，用地面积为96平方米，土地用途为住宅，土地使用者为范某。 xxxxxx 村民委员会于2014年7月21日出具《证明》，载明范某于2006年7月14日因病在家死亡，范某与范某甲是父子关系。同日， xxxxxx 公安局镇隆派出所在该《证明》上载明范某因死亡已于2006年12月21日被 xxxxxx 派出所注销户口。

上述事实，有原告身份证复印件、被告身份证复印件、原告营业执照、房屋土地转让使用协议书、收据、死亡证明、使用权登记卡、证明、集体土地建设用地使用证、协议，及庭审笔录等予以佐证。

本院认为，本案是农村房屋买卖合同纠纷，土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。案涉转让宅基地性质为集体土地建设用地，属于集体所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。本案中，原告非惠州市惠阳区，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋订立的买卖合同应属无效。因原告不符合法定的取得宅基地使用权的条件，本院确认原告林某甲与被告范某甲签订的《房屋土地转让使用协议书》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还原告已支付的转让款23万元的诉讼请求本院予以支持，对原告主张利息的诉讼请求不予支持。

被告范某甲经本院公告传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃自己的抗辩权利，按缺席处理。

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条的规定，判决如下：

一、原告林某甲与被告范某甲于2014年7月28日签订的《房屋土地转让使用协议书》无效。

二、被告范某甲应于本判决生效之日起三十日内返还原告林某甲现金230000元。

三、驳回原告林某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6406元、公告费260元（原告均已预交），由被告范某甲负担，被告应于本判决生效之日起七日内向原告林某丁。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。