律师观点分析

【案情介绍】2016年4月20日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：“被告将其名下位于惠州市××区淡水土湖白云坑xx号房产（房地产证号为11××78）以总价650000元出售给原告。房产交易定金为30000元，定金应于签订合同当日支付。房款的支付方式为买方在签订合同之日起10日内付清首期款240000元，并于签订合同10个工作日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须配合提交签署申请贷款所需的材料。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，三方另行协调付款方式，协调不成时，解除合约，卖方无息退回买方已支付的全部款项。违约责任为，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。另，原、被告在合同的备注条款中特别约定，买卖双方协商一致，如因买方个人原因导致银行贷款审批不通过，审批时间不超过30个工作日，则双方另行协商付款方式，如协商不成，则解除此协议，买方赔偿伍仟元整给卖方，剩余定金退回给买方。”合同签订后，原告于当日向被告支付了定金30000元。原、被告于2016年4月27日向银行提交按揭贷款材料，原告亦于当日办理了首付款240000元的限额止付。后因原告收入证明不符合按揭贷款条件，导致银行按揭贷款未能审批下来，原告知悉后曾通过中介公司告知被告，且于2016年7月25日通过发律师函的形式，向被告表达愿意变更房款的支付方式为一次性付款，被告没有回复。被告认为银行按揭贷款未获审批系原告个人原因导致，原告违约，其有权按合同约定没收原告定金30000元。

惠州市惠阳区人民法院

民事判决书

原告：吴某风，女，汉族，1978年6月13日，户籍地：江西省吉安市永新县，

委托诉讼代理人：邱文峰，广东某某律师事务所律师。

被告：段某辰，男，汉族，1990年9月5日，户籍地：惠州市惠阳区。

原告吴某风诉被告段某辰房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱文峰、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签署的《二手房买卖合同》；2、判令被告返还原告交纳的30000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和被告以及惠州市中联房地产有限公司（以下简称中联公司）三方在2016年4月20日签署了《二手房买卖合同》（以下简称合同），该合同的主要内容为被告作为卖方，出售惠阳区土湖白云坑xx房产给原告，由中联公司提供中介服务。房产面积87.31平方米，交易价格65万元，合同还约定银行按揭等其他事项。签署合同日支付定金30000元，被告出具了收款收据。该合同第二页第十九条备注条款（手工书写）：（1）买方通过银行贷款人民币叁拾捌万元，具体到以银行审批为准，如银行审批不足人民币叁拾捌万，其中差额加到首期款中支付。（2）经买卖双方协商一致，如因买方个人原因导致银行贷款不通过，审批时间（不）超过30个工作日，则双方另行协商付款方式，如果协商不成，则解除此协议，买方赔偿伍仟元整给卖方，剩余定金退回给买方。在签署合同后，原告与被告一起到了银行办理了贷款手续。原告也依照约定将除定金外的首付款交存银行并办理了止付手续。其间，原被告及中介公司三方均有多次沟通想办法尽快银行审批通过，或因银行二手房贷款较多，银行审批未能及时下来。为此原告筹措资金，准备转让一次性付款，但被告不予理会，原告还因此事向被告发送了律师函，表示愿意一次性支付房款，被告亦签收了该份律师函，但仍未与原告协商。原告认为银行贷款未能审批下来，不能就此认定原告违约，当银行贷款审批不下了时就应按照合同的手写补充条款履行合同，即双方对付款方式再次进行协商，而被告坚持认为原告已违约，不与原告协商，综上，被告未能再次与原告协商房款付款方式，无法继续履行合同，故有必要解除合同，且原告应退回本金30000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。

被告辩称，我方同意解除合同，但不同意返回30000元，因为原告方违约了。理由如下，1、原告手写的条款最后一句“买方须在提交资料到银行起15个工作日内确认银行能否贷款，审批不超过三十个工作日”，“不”字应该去掉，原告说不超过三十个工作日是没有道理的。2、原告说银行贷款没有审批下来是银行的问题，但经我方向银行求证，是因为原告收入证明的问题才导致贷款不能审批下来，所以不是银行的问题，是原告的原因，是原告违约了，所以我方不同意退回30000元给原告。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证，对证据认定如下：原告提交的证据：1原被告身份信息；2、二手房买卖合同、定金收据；3、开户申请书、银行止付单；4、律师函、律师费发票、EMS快递单、EMS邮件流程。被告对原告提交的所有证据均没有异议，本院予以采纳和认定。被告提交的证据：1、被告身份证；2、录音整理资料及光盘；3、聊天记录整理材料、保证书、不动产籍调查资料。原告对被告提交的证据1没有异议，本院予以采纳和认定。原告对被告提交的证据2、3有异议，但未能提供相反证据推翻上述证据。经审查，被告提交的证据2、3与本案事实有关，能反映银行按揭贷款未能审批的原因系原告收入证明不符合条件，结合庭审调查材料，对被告提交的证据2、3，本院予以采纳和认定。

本院经审理认定事实如下：2016年4月20日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：“被告将其名下位于惠州市××区淡水土湖白云坑xx号房产（房地产证号为11××78）以总价650000元出售给原告。房产交易定金为30000元，定金应于签订合同当日支付。房款的支付方式为买方在签订合同之日起10日内付清首期款240000元，并于签订合同10个工作日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须配合提交签署申请贷款所需的材料。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，三方另行协调付款方式，协调不成时，解除合约，卖方无息退回买方已支付的全部款项。违约责任为，如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。另，原、被告在合同的备注条款中特别约定，买卖双方协商一致，如因买方个人原因导致银行贷款审批不通过，审批时间不超过30个工作日，则双方另行协商付款方式，如协商不成，则解除此协议，买方赔偿伍仟元整给卖方，剩余定金退回给买方。”合同签订后，原告于当日向被告支付了定金30000元。原、被告于2016年4月27日向银行提交按揭贷款材料，原告亦于当日办理了首付款240000元的限额止付。后因原告收入证明不符合按揭贷款条件，导致银行按揭贷款未能审批下来，原告知悉后曾通过中介公司告知被告，且于2016年7月25日通过发律师函的形式，向被告表达愿意变更房款的支付方式为一次性付款，被告没有回复。被告认为银行按揭贷款未获审批系原告个人原因导致，原告违约，其有权按合同约定没收原告定金30000元。双方因此发生纠纷，原告2016年7月5日向本院起诉。

本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行义务和行使权利。合同签订后，原告依照合同约定支付了定金30000元，并就剩余房款依约向银行提交资料申请按揭贷款，后因原告的收入证明不符合按揭贷款条件，导致按揭贷款未能审批通过。该情形属于因买方个人原因导致银行贷款审批未通过。依据原、被告双方在合同备注条款中的特别约定：“买卖双方协商一致，如因买方个人原因导致银行贷款审批不通过，审批时间不超过30个工作日，则双方另行协商付款方式，如协商不成，则解除此协议，买方赔偿伍仟元整给卖方，剩余定金退回给买方。”现原、被告双方协商不成，原告主张解除合同，被告表示同意，本院予以支持。依据上述特别约定，被告应退还定金25000元。现原告主张返还定金30000元，超出约定部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：

一、解除原告吴某风与被告段某辰于2016年4月20日签订的《二手房买卖合同》。

二、被告段某辰在本判决生效之日起十五日内返还原告吴某风购房定金25000元。

本案受理费650元，减半收取计325元，由被告段某辰承担。原告钟满娇已预交650元，予以退回原告吴某风。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。

审判员  叶志光

二〇一六年十一月七日

书记员  黄日星李晨薇