律师观点分析

A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 广东省惠州市中级人民法院 民事判决书 （2018）XX13民终3191号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）:A，女，汉族，1973年6月2日生，联系地址:惠州市， 委托代理人:A，广东XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:A，男，汉族，1968年6月l日生，住所:深圳市， 委托代理人:A、B，均系广东XX律师事务所律师， 被上诉人（原审第三人、原审反诉被告）:惠州XX公司，住所:惠州大亚湾西区大亚湾大道226号惠丰城XX，统一社会信用代码:9144130XXXX4848872， 法定代表人:A， 委托代理人:A，系公司法务专员， 上诉人A与被上诉人B、惠州XX公司房屋买卖合同纠纷一案不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）XX1391民初910号民事判决，向本院提起上诉， 本院于2018年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理， 上诉人A的委托代理人B、被上诉人C及其委托代理人D、E到庭参加诉讼， 本案现已审理终结， 被上诉人A辩称，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据， 首先，根据双方约定房产证是要放在中介托管；第二，一审已经判决支持了继续履行合同的请求，我们认为一审判决正确，房产证不应交还给上诉人，上诉人在上诉状提到的我方与中介串通没有证据，中介提供的证据说明我方本着合同履行的原则积极处理房产交易事宜，我方交付了定金，向银行提交了资料，我方也将剩余房款交付，已经全面履行了合同，本案之所以存在过户迟延是因为上诉人一直拖延不办理过户，导致双方的纠纷，我方不存在与中介恶意串通的事实， 被上诉人惠州XX其易房网发展有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，判决合理合法，请二审法院依法驳回上诉人诉求，维持原判， 一审本诉原告A向一审法院起诉请求:1、判决确认原告与被告及第三人于2016年11月16日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（N0:1623923）合法有效，被告继续履行《惠州市二手房买卖及居间服务合同》将被告名下的位于惠州市XX××阳光××单元××房【房产证号:粤房地权证惠州字第××】过户至原告名下；2、判令被告以总房价1100000元为基数，从2017年4月10日起按日万分之五计算违约金给原告，违约金暂计至2017年4月31日约为人民币11000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用， 一审反诉原告A向一审法院起诉请求:1、合同因被反诉人B的原因无法履行而解除，被反诉人A所交45000元定金不予退还， 被反诉人惠州XX公司将5000元水电保证金（系45000元定金中部分）、房产证原件返还给反诉人A；2、本诉和反诉的案件受理费、保全费等诉讼费均由被反诉人B承担， 一审法院认定事实:2016年11月16日，原告与被告及第三人签订一份《惠州市二手房买卖及居间服务合同》【NO:1623923】，合同约定原告购买被告名下位于惠州市XX××阳光××单元××房【房产证号:粤房地权证惠州字第××号】，转让价款为110万元， 付款方式为银行按揭，其中，交易定金人民币45000元，于签订合同当天支付，首付款44万元，买方须于2016年11月16日之前支付除定金之外的首期款人民币44万元付至银行监管账号，买方须于2016年11月16日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款以银行审批为准， 另合同第十三条约定:1.买卖双方需在居间方电话通知之日起10个工作日内前往指定地点办理二手房交易手续，逾期未办理的守约方有权要求违约方以转让部价款为基数支付日万分之五的违约金并履行合同， 2.买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如出现买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同，或因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按本合同约定向居间方支付全额佣金， 3、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方返还定金或支付转让总价款20%的违约金；4.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金， 合同签订后，原告当天向被告支付定金45000元，并办理了首期款监管手续，监管金额为44万元，同时，原告向银行提交了个人按揭所需的材料，向银行申请按揭， 之后，双方对延迟办理房产过户可减免税费部分如何分配问题产生意见分岐导致合同未继续履行， 原告遂向法院起诉，拼提出上述请求， 本案在审理过程中，原告明确表示同意一次性支付剩余房款，于2018年3月20日，将剩余房款1055000元付至一审法院在农业银行大亚湾支行的账户上， 另查明，被告已将涉案房屋的房产证原件交由第三人保管， 一审法院依原告的申请，于2017年6月1日作出（2017）XX1391民初910号民事裁定书，查封了被告名下位于惠州市XX××阳光××单元××房【房产证号:粤房地权证惠州字第××号】， 一审法院认为:原告与被告及第三人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》【合同编号:1623923】,系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同， 双方当事人应恪守履行各自义务， 本案的主要争议焦点是双方当事人是否构成违约情形及是否应继续履行合同， 首先，原告已按合同约定交付定金和办理了首期款银行监管手续，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，而被告亦按合同约定配合原告办理申请贷款手续，导致合同未能继续履行的根本原因是可减免税费部分如何分配问题，故双方均不构成违约情形， 庭审后，原告明确表示可以一次性支付剩余房款，在本案审理过程中，原告已将剩余房款划入一审法院执行标的款账户，已全面、适当地履行了合同约定义务， 故原告诉请继续履行合同，合理合法，一审法院予以支持， 因被告并不存在违约情形，原告请求被告承担违约金，没有事实依据，一审法院不予支持， 被告反诉认为原告违约而要求解除合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持， 综上，判决:一、原告A与被告B、第三人惠州XX公司于2016年11月16日签订的《惠州市二手房买卖合及居间服务合同》【合同编号:1623923】继续履行， 被告A应当于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院申请领取剩余房款1055000元，否则一审法院将依法提存；二、被告A于本判决生效之日起十日内交付位于惠州市XX××阳光××单元××房【房产证号:XX房地权证惠州字第××号】给原告B，并于本判决生效之日起十日内协助原告A办理房地产权过户手续，办理过户的费用由原告A负担；三、驳回原告A的其他诉讼请求；四、驳回被告B的全部反诉请求， 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案本诉受理费14799元、保全费1270元，由被告A负担， 本案反诉费925元由被告A负担， 二审中，当事人没有提交新证据， 对当事人二审争议的事实，本院认定如下:一审法院认定事实属实，本院依法予以确认， 本院认为:本案系房屋买卖合同纠纷，买卖双方的合法权益受到法律的平等保护， 本案仅对上诉人提起的诉请予以审查，对双方无异议的部分予以确认， 关于5000元交房保证金是否应返还上诉人的问题， 本院认为，上诉人A于2016年10月8日依据所签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第七条之约定，从定金中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，并约定该5000元交房保证金在完成产权变更登记及卖方实际交付房屋后五个工作日内结算， 现卖方尚未完成房屋产权变更登记并实际交付房屋，返还交房保证金的条件尚不成就，故上诉人请求返还5000元交房保证金，本院不予支持， 关于房产证是否应返还上诉人的问题， 本院认为，上诉人A于《惠州市二手房买卖及居间服务合同》签订当日将房产证原件托管于居间方，系为履行该合同第五条约定的递件过户提供必要的便利、与其承担的转让房屋所有权的合同义务并行不悖， 在《惠州市二手房买卖及居间服务合同》合法有效且不符合解除条件的情况下，上诉人主张向其返还房产证原件，本院不予支持， 另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，一审判决上诉人A承担一审本诉受理费、保全费以及反诉费并无不当， 综上，上诉人上诉无理，本院依法不予支持， 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判， 本案二审受理费50元，由上诉人A承担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一八年八月二十四日 法官助理D 书记员E 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审， 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审