律师观点分析

A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 广东省惠州市中级人民法院 民事判决书 （2017）XX13民终2663号 上诉人:（原审被告）:A， 委托代理人:A，广东XX律师事务所律师， 被上诉人:（原审原告）:A， 委托代理人:A，北京XX律师事务所律师， 原审第三人:惠州市XX公司， 法定代表人:A， 上诉人A因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）XX1391民初1691号民事判决，向本院提起上诉， 本院依法组成合议庭审理了本案， 本案现已审理终结， 当事人原审的意见 原审原告A诉称，原、被告在第三人的促成下于2016年2月2日签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同编号:5030700XX，合同签订后原告当场向被告支付了定金20000元（由第三人代为监管）， 由于签约时涉案房产处于查封状态，原、被告双方在合同中约定“查档确认查封解除后，剩余8万元定金由原告直接支付给被告”， 2016年3月3日，原、被告双方查档确认房屋已经解除查封，原告于2016年3月5日向被告支付剩余定金及购房款合计130000元，2016年3月18日，原、被告双方按约定在广发银行股份有限公司惠州分行办理了资金监管，托管资金总额600000元， 2016年4月12日，被告通知原告涉案房产又被惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院查封，请求原告给予时间处理查封事宜， 2016年5月14日，原告向被告邮寄催告函，催促被告按照合同办理相关事项，被告回复本次查封在短时间内无法解决，买卖合同无法继续履行， 2016年5月26日，原、被告双方办理了资金监管解冻，但就违约赔偿事宜没有达成合意，XX按照合同第十二条约定，如被告逾期履行合同义务超过十五个工作日，则原告有权解除合同并要求双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金， 被告应当向原告支付转让总价20%的违约金计290000元，同时被告应当返还原告已支付的定金及购房款共150000元， 综上，为维护原告合法权益，请求法院判令:一、解除原、被告双方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同编号:5030700XXXX；二、被告向原告退还已支付的定金及购房款150000元；三、被告向原告支付违约金290000元；四、本案诉讼费由被告承担， 原审被告A未答辩， 原审第三人惠州市XX公司述称，一、在签订合同前原告已知晓涉案房产处于查封状态，但原告仍坚持交易，第三人在交易前已充分告知双方交易风险；二、2016年2月2日，原、被告双方在第三人的居间服务下签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，定金100000元，合同签订当天原告向被告支付了定金20000元；三、2016年3月3日，第三人陪同被告去查档，涉案房产已于当天解封，2016年3月5日，原告向被告支付了定金130000元，2016年3月19日，原、被告双方去银行办理按揭申请，并进行了首期资金监管， 2016年4月29日，被告通知第三人涉案房产再次被查封，第三人立即将该情况告知原告， 2016年5月14日，第三人联合原告向被告发出《催告函》，催促被告履行合同义务， 2016年5月21日，第三人分别向原、被告双方发出《告知函》，告知双方房产查封风险以及约双方到第三人处协商解决， 2016年5月底，原、被告双方到银行办理撤销首期资金监管和银行按揭， 截止到2016年7月，原、被告双方就违约赔偿问题仍未达成一致意见， 原审法院查明的事实 原审法院审理查明:2016年2月2日，原、被告双方在第三人的促成下签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定:一、原告购买被告名下的位于惠州XX×头××天下花园××房，建筑面积172.22平方米；二、价款及支付方式:房屋转让总价1450000元，定金共计100000元，原告在签订合同时向被告支付定金20000元并由第三人代为监管，原告须于2016年3月20日之前支付除定金之外的首期款850000元至双方约定的银行监管账户，余款为银行按揭贷款方式支付；三、产权现状:原被告双方均清楚该房产以现状出售……被告保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则被告应按合同第十二条约定承担违约责任；四、第十二条违约责任:（一）如被告未按照合同约定期限履行义务，原告有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过十五个工作日的，则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；（二）如原告未按照合同约定期限履行义务，则被告有权要求原告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如原告逾期履行超过十五个工作日的，则被告有权解除合同并可没收定金或要求原告支付转让总价款20%的违约金；五、备注:因被告房产在查封状态，经双方协商剩余80000元定金，在被告解除查封后查档确认后由原告转账给被告， 合同签订当天，原告向被告支付了定金20000元并由第三人代为监管， 2016年3月3日，经查档确认涉案房产已解除查封，2016年3月5日，原告向被告支付了剩余定金80000元及购房款50000元，合计130000元，2016年3月18日，原、被告双方在广发银行股份有限公司惠州分行办理了资金监管手续，托管金额为600000元，2016年4月12日，本院依法作出（2016）XX1391财保10号民事裁定，查封了涉案房产， 2016年5月14日，原告联合第三人共同向被告邮寄《催告函》，催促被告办理赎楼的义务， 2016年5月26日，原、被告双方办理了资金监管解冻， 原、被告双方均同意解除合同，但就违约赔偿事宜没有达成合意， 另查明，2016年12月27日，本院依法作出（2016）XX1391民初1390号民事判决，确认涉案房产属于案外人A所有， 本案在审理过程中，因原告的申请，本院于2016年6月27日作出了（2016）XX1391民初1691号民事裁定，轮候查封了涉案房产，查封价值为44万元， 原审法院判决理由和结果 原告与被告签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效的， 双方均应当按照合同约定履行相应的义务， 原告按照合同约定履行了支付定金及办理资金托管的义务，依据合同约定，被告应保证其所述产权现状真实有效且没有查封情况，如与实际情况不符则原告有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金， 但签订合同时，被告明知涉案房屋是由案外人A所有，只是登记在其名下，该事实已通过本院另案判决予以确认，该判决同时要求被告协助A办理过户手续，故原告与被告签订的买卖合同客观上已不能履行，原告主张解除合同予以支持， 合同解除后，被告应将原告已付定金及房款退还给原告，同时按约定以总成交价1450000元的20%支付违约金290000元， 综上，依据《合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下: 一、解除原告XX与被告A于2016年2月2日签订的关于惠州××头××天下花园××房《惠州市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号:5030700XXXX）； 二、A自本判决生效之日起十日内退还XX已支付的定金及购房款150000元； 三、A自本判决生效之日起十日内向XX支付违约金290000元， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费7900元，财产保全费2720元，共计10620元，由被告A负担， 此款已由原告预交不予退回，被告在本判决生效后径付给原告10620元， 当事人二审的意见 上诉人A不服原审判决，向本院提起上诉,请求判令:一、撤销原审判决第三项“A自本判决生效之日起十日内向B支付违约290000元”， 即上诉人无须向被上诉人支付违约金， 二、本案一、二审诉讼费用由被告承担， 一、一审判决程序严重违法，导致裁判结果严重错误， 一审法院因该房产的另外涉及的纠纷，中止审理后，没有将开庭时间通知到上诉人，导致作为被告的上诉人缺席，丧失了质证及答辩的权利，开庭后法院也没有通知上诉人是否能继续履行合同，是否调解，严重影响了上诉人的程序权利和实体权利， 也没有通知A作为第三人参加诉讼， 因为A是写了申请书给法院的， 二、一审判决认定上诉人不是房产的实际权利人，对房产未能交易有过错，需要支付违约金的认定错误， 该判决P6倒数第6行始“但签订合同时，被告明知该涉案房屋是由案外人A所有，只是登记在其名下，该事实已通过本院另案判决予以确认，该判决同时要求被告协助A办理过户手续，故原告与被告签订的买卖合同客观上已不能履行，原告主张解除合同予以支持， 实际上，A是上诉人的继母，本案有一定的家庭纠纷因素，在签署合同时，上诉人并不能预料到A会查封房产并起诉， 一审判决以此认定上诉人有过错，违反了法律的基本常识， 更加违背了“物权法定主义”、“物权公示原则”， 另外，《二手房买卖及居间服务合同》的尾部也注明了本房已涉及查封， 三、本合同系协商解除，退一步讲，即使要赔偿被上诉人损失，一审判决290000元也明显超过了被上诉人的实际损失， 判决P6倒数第6行始“原、被告双方办理了资金监管解冻， 原、被告双方均同意解除合同，但就违约赔偿事宜没有达成合意， ”， 上诉人知道房产查封后，就告知了作为买方的被上诉人和中介公司，说明交易标的涉及诉讼，也配合被上诉人一起到银行资金监管解冻， 双方协商一致解除《二手房买卖及居间服务合同》，只是对赔偿的具体数额没有达成一致， 被上诉人在协商解除合同、资金监管解冻后，完全可能另找房子购买，根本不可能有高达290000元的损失， 该判决没有考虑本合同系印刷好的格式合同，更不符合民法和合同法“损失填补原则”， 退一万步讲，最多也按双倍返还定金处理， 综上所述，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求， 被上诉人A辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判， 本院查明的事实、判决理由和结果 本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认， 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷， 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点是:1、原审程序程序是否合法以及是否遗漏当事人；2、被上诉人是否承担违约责任及违约金数额的确定， 具体论述如下: 关于原审程序程序是否合法以及是否遗漏当事人， 上诉人认为，原审在恢复审理本案时未予告知，程序违法；未通知A参加诉讼，遗漏当事人， 对此，本院认为，首先，根据快递详情单，原审法院在恢复本案审理后，已通过邮递送达的方式将开庭传票送达上诉人，履行了告知义务，上诉人认为原审法院恢复审理本案时未予告知，没有依据；其次，因案外人A认为涉案房屋由其出资购买，故向原审法院起诉，请求确认其系涉案房屋的实际权益人， 原审法院经审理后作出了已发生法律效力的（2016）XX1391民初1390号民事判决，确认涉案房屋属于A所有， 而本案是否应追加A为第三人参加诉讼与涉案房屋权属确定相关，在涉案房屋的权属已确定归A所有的情况下，原审法院未追加A作为本案的第三人参加诉讼，并无不当， 综上，原审法院审理本案程序合法，且不存在遗漏当事人的情形， 上诉人认为原审判决程序违法，遗漏当事人，理由不成立，本院不予支持， 关于被上诉人是否应该承担违约责任及违约金的数额的确定问题， 如上所述，因涉案房屋的实际权属人系案外人A，上诉人A将涉案房屋转让给被上诉人B事先并未取得房屋所有权人C的授权，A在事后也未追认，故上诉人A将房屋转让给被上诉人B这一行为，属无权处分， 由此所产生的法律后果应由上诉人A承担， 因上诉人A实际无法将涉案房屋解封并过户给被上诉人，故被上诉人请求解除《惠州市二手房买卖及居间服务合同》理由成立，依法应予支持， 根据《惠州市二手房买卖及居间服务合同》第十二条第1款“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求被告以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求被告双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金， ”XX约定，被上诉人请求上诉人按房款总价的20%支付违约金，于法有据，应予支持， 上诉人A认为其无需向被上诉人支付违约金，理由不成立，本院不予支持， 综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，本院不予支持， 原审判决认定事实和实体处理均正确，本院依法支持， 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下: 驳回上诉、维持原判， 二审案件受理费5650元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一七年十月十四日 书记员D 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；