共有房屋，未经共有权人同意出售的合同效力

   共有房屋是指某一房屋属于两个以上的主体所以有。房屋共有的两种形式分为房屋按份共有和房屋共同共有。《物权法》第94条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”；第95条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享受所有权”。第97条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

【案情】

1991年5月18日，唐某与王某登记结婚，1992年12月24日，王某与某公司签订《房屋买卖合同书》，约定王某以11万元购买济南市某区房屋。2000年房屋登记在王某名下。2010年王某与李某达到房屋买卖合同，以20万元的价格把房屋卖给李某。随后李某交付房款并办理了房屋登记。2012年唐某向法院起诉离婚，后经法院调解，双方离婚，但涉案房屋未登记在王某名下，对于唐某要求分割位于某市某区的房产，法院不予处理。2013年唐某起诉法院要求确认王某与李某签订的买卖合同无效。一审法院支持了唐某的诉讼请求，李某不服提出上诉，二审法院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产进行重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。涉案房屋系王某与唐某婚姻存续期间内购买，属于夫妻共同财产。因此，王某处分涉案房产的行为应事先征得唐某的同意。李某认可唐某大部分时间在外工作生活，王某与李某签订的房屋买卖合同时，李某没有证据证明事先已经取得唐某的同意。所有王某与李某签订的合同无效。

【案情分析】

婚姻存续期间的夫妻共有财产，如无特别约定的，属于共同所有，因此适用《物权法》第95条和第97条的规定。离婚时未分割的夫妻共同财产，在离婚仍属于共同共有状态，在本案中，唐某与王某长期两地分居，王某在出售房屋时是否征求了唐某的同意或者追认的时候，需要王某与李某来承担举证责任，在举证不能的情况下，一审、二审判决房屋买卖合同无效，是正确的。

【律师建议】

买房人应当对房屋产权是否为共有尽到审核的义务，最好要求共有人一并到场签署书面文件，并可由双方在房屋买卖合同中明确约定因产权不清或无权处分导致合同无效时卖方应当承担缔约过失责任以及赔偿经济损失的具体计算标准。