律师观点分析

代理词

尊敬的审判长、审判员：

山东正唐律师事务所接受被上诉人王某甲、王某乙的委托，指派我们作为被上诉人的诉讼代理人。我们与被上诉人充分的沟通交流，发表以下代理意见：

一、一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。

上诉人与被上诉人签订的租赁合同真实有效。根据《房屋租赁合同》关于提前解除的约定，提前解除合同必须满足三个条件：1.提前一月通知，2.书面通知，3.签订终止合同书。然而上诉人在合同到期前并没有按照合同约定书面一个月通知被上诉人，也没有与被上诉人签订终止合同书，而是按照上诉人陈述采用在涉案房屋处张贴告示等形式告知。张贴告示并不符合合同约定的通知方式，而且被上诉人在2013年10后，再没有到涉案房屋处，上诉人即使张贴了告示，上诉人解除合同的意思也不能当然的到达被上诉人处。根据一审案卷材料，双方是在11月6日才签订了房屋交接确认单，交接了房屋，完成了房屋租赁合同的解除。因此，合同的解除时间应为2014年11月6日。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确。

    二、关于上诉人在二审中提交的律师函问题。

    在二审庭审中，上诉人向法庭提交了一份律师函。针对律师函中条款序二第3条中“我方现正式提出解除合同,本函到达贵方时合同解除。”并不能当然的解释上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已于2014年6月解除，而应以双方签订房屋交接确认单为合同解除时间，具体理由如下：

    （1）因上诉人未按时交纳房屋租金，被上诉人于2014年6月上旬向被上诉人发送一份律师函，上诉人也在二审法庭上认可该律师函于2014年6月份到达上诉人处。上诉人在一审过程中并未向法庭提交该项证据材料，放弃举证。上诉人现于二审中提交该律师函拟作为新证据，并不符合《民事诉讼证据规定》关于新证据的规定。因此，上诉人二审提交的律师函不能作为新证据使用，二审法院也不应采纳该项证据。

（2）上诉人在二审庭审中提出获知该律师函的时间为2015年3月的陈述与上诉状陈述和提交时间明显冲突，不应被法庭采纳。

（3）律师函只是一种单方的意思表示，告知上诉人及时与被上诉人解除合同，交接涉案房屋，然而上诉人并没有按照律师函的告知事项与被上诉人解除房屋租赁合同，缴纳所欠房租费用及违约金。律师函中“我方现正式提出解除合同，本函到达贵方时合同解除。”的陈述并不能当然的理解为函到合同解除，因为律师函到达上诉人，上诉人并未把租赁房屋返还给被上诉人，没有完成房屋的交接。正因为上诉人未能按照律师函的要求与被上诉人解除房屋租赁合同，被上诉人才向法院起诉，双方参与诉讼的行为已表明了该律师函作为告知、敦促的作用已失去了法律效力。

    按照上诉人在二审法庭自认的2015年3月份才获知该律师函，认可律师函中“函到合同解除”，也就是说认可2015年3月份上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同才解除，被上诉人仍有权向上诉人主张交接房屋后的房屋占有使用费，对此项权利，被上诉人保留另行起诉的权利。

综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。

以上代理意见请法庭考虑并采纳，谢谢。

                              代理人：山东正唐律师事务所

                                     谢新杰律师

                                     李勇增律师

                                    2015年6月17日