对于很多的商户而言，几乎都有承租店面房的经历。商户自身为了经营和生活的需要通常也都会对所承租的房屋进行必要的装修，那么对于房屋内的装修附着物怎么处理，往往是出租人和承租人非常关心的问题，也是最有可能在解除租赁合同过程中双方争执的焦点所在。下面笔者就针对实践中最容易引起争议的已经形成附合装饰装修物的归属及残值赔付问题进行简要分析。

一、装饰装修物笔者认为可以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定分为三种情况，具体分述如下：

第一种：承租人经过出租人同意进行装饰装修的

合同期限届满，出租人如果对于形成附合的装饰装修物同意继续利用的，可折价归出租人所有；若出租人不同意继续利用的，承租人有权予以拆除，但不应损坏房屋，否则应当恢复原状。

第二种：承租人未经出租人同意擅自进行装饰装修的

首先，此等情况承租人构成事实违约，出租人有权解除租赁合同，要求承租人承担违约责任并且将房屋恢复原状；如果出租人同意解除合同并且要求承租人承担违约责任的情况下同意继续利用房屋的装饰装修附合物的，可以折价归出租人所有。

第三种：承租人经出租人同意装饰装修的，最终合同无效或者因出租人违约导致合同解除的

（1）如果合同无效的，对于已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

（2）出租人违约导致合同解除的，对于已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

二、形成附合装饰装修物残值确定方式

1、承租人和出租人在签订合同时已经就形成附合的装饰装修物进行详细约定的，应当按约定处理。

2、没有约定的，主要有以下两种方式：

①装饰装修实际支出费用×（剩余租期）/总租期；

②由承租人申请对装饰装修物的残值进行鉴定来确定具体价值。

三、律师建议：

为避免今后出现纠纷，承租人在与出租人签订租赁合同时应注意以下事宜：

（1）应就是否同意装饰装修达成合意，同时就合同期限届满解除时装饰装修物的归属以及残值的计算方式进行明确（尤其是形成附合的装饰装修物）；

（2）应当尽量出具详细的物品清单，双方应当对各自所有的物品予以清点确认，尤其是对于承租人应将包括装修附着物在内的所有物品与出租人进行书面确认。合同履行期间若有必须添置或者添附的重大物品的，承租人应当尽量在获得出租人同意的情况下再行添置或者添附；

（3）承租人在对房屋进行装饰装修时，应当保存所有的原始依据（包括但不限于：施工合同、设计图、施工方案、用料清单、报价单、结算单等）。

四、主要法条链接：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。