依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”
结论
在执行异议之诉中，原告（案外人）请求停止执行，法院以“是否系权利人—权利合法性与真实性—权利能否排除执行”为审查主线；其中对不动产，优先以不动产登记簿认定权利人，未登记建筑物等以土地使用权登记及规划、施工许可等证据综合判断；对已签约未过户的买受人、办理预告登记的受让人、通过裁定以物抵债取得权利者等，在符合相应要件时可排除金钱债权执行；申请执行人享有担保物权等优先受偿权的，一般不得被排除。上述裁判思路与路径，已被多份司法解释及最高法院裁判明确。
具体分析
1. 审查主线与裁判要点：停止执行的规范依据与路径
（1）审查三要素与程序归口：对案外人排除执行异议，法院围绕三要素进行实体审查：是否为权利人、权利的合法性与真实性、权利能否排除执行；若兼具实体权利的排除执行异议与执行行为异议，分别依不同法条路径审查，确保请求与程序匹配。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第十六条
（2）权利人识别的类型化标准（不动产为核心）：已登记不动产以登记簿判断；未登记建筑物、构筑物及附属设施，综合土地使用权登记、规划许可、施工许可等判断；并区分动产、资金、股权等不同客体的登记与外观标准。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十五条
（3）排除执行的实体门槛与优先权限制：申请执行人依法享有的担保物权等优先受偿权可对抗案外人排除执行，除法律、司法解释另有规定的例外外，法院不予支持。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条
2. “是否系权利人”的不动产判断规则与证据
（1）登记在先的直接判断与未登记的替代性证据：对于已登记不动产，以不动产登记簿直接判断权利归属；未登记的建筑物等，以土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等形成“来源合法+建设真实”的证据链。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十五条
综上，登记构成首要判断依据；未登记时需以土地权属与行政许可材料拼合权属外观，形成“事实—法定”一致性。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十五条
（2）最高法院关于未登记房屋的权利人推定：在未登记情形下，如开发建设许可、土地使用权、施工合同等均系同一主体，且无相反证据足以颠覆，法院可据此推定其对房屋享有足以排除执行的权利。
3. “权利的合法性与真实性”的审查要点与反面排除
（1）合法性与真实性的实体审查：法院核验合同效力、履行情况、占有与价款支付、行政许可的真伪与一贯性；对流押条款、查封后处分、善意取得前提缺失等情形，否定其合法性或对抗力。
（2）另案生效文书与时间轴效力：案外人依查封前生效文书主张排除执行，须区分权属纠纷/保管等与纯债权之诉的效力边界；查封后文书一般不得支持排除执行。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十六条
（3）担保物权优先的对抗效果：申请执行人就执行标的享有抵押等优先受偿权时，原则上不得支持案外人排除执行，除非进入司法解释明确的例外轨道。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条
4. “能否排除执行”的适用情形与不动产买受人标准
（1）一般不动产买受人（未过户）排除金钱债权执行的四要件：查封前签订合法书面合同、查封前合法占有、已全额或依约部分付款且将余款交法院、非因自身原因未过户。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条
表后摘要：满足四要件且权利足以排除金钱债权执行时，法院支持停止/排除执行；未尽积极过户义务或存在自甘风险、政策规避等情形，难获支持。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条
（2）商品房消费者的特别保护：被执行人为房企且标的系商品房时，居住用途且“无其他用于居住房屋”、已支付价款过半并在查封前签约，可获更强保护以排除执行。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条
（3）预告登记的受让人保护：已办理受让物权预告登记的不动产，受让人请求停止处分应予支持；符合物权登记条件，提出排除执行异议的，亦应支持。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十条
（4）以物抵债、以裁定取得权利的情形：以物抵债裁定生效并完成送达后权利移转，受让人作为登记权利人，可对抗后续执行；该权利可排除本案执行。
（5）与优先权的竞合与限制：面对申请执行人担保物权优先受偿，买受人一般不得排除，除非进入明确的例外类型（如预告登记或消费者特别规则等）。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条
5. 典型裁判方法论：不动产登记与证据采信的层级
（1）“登记优先—证据替代—行为真实”三层结构：先看登记簿；无登记则审许可链与土地权属；再回到交易与履行事实（合同、占有、价款、非过错）。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条
（2）最高法院对买受人四要件的严格执行：对“合法占有”的证明重视公共缴费、物业、通信等生活化证据；对“非自身原因未过户”，强调积极履约与客观障碍；可要求余款交法院以平衡债权实现与权益保护。
（3）未登记房屋的权属推定与反证：以土地使用权、规划、施工许可及建设合同等一致性材料推定开发建设主体为权利人；有相反证据足以颠覆时再行评价。
实务建议
1. 证据准备与主张路径
针对“是否系权利人”，优先提交不动产登记簿或不动产权证；未登记的，提交土地使用权证、规划/施工/预售许可、施工合同等全链条材料，形成行政许可与建设事实一致的权属外观。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十五条
针对“合法性与真实性”，提交合同文本、付款凭证（转账流水为佳）、交接/占有证据（物业费、水电气、通信安装与缴费、入住证明），并阐明未过户的客观障碍与己方积极催办记录。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条
如已办理预告登记，明确请求停止处分或排除执行；如为消费者购房且符合“居住+价款过半”等要件，选择适用相应规则主张优先保护。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条
2. 风险识别与抗辩重点
警惕担保物权优先受偿的对抗风险；如存在抵押等优先权，除法定特别保护情形外，排除执行空间有限，应同步考虑交付余款、变更请求或与优先权人协调清偿路径。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十九条
避免流押、查封后处分、规避政策导致合同无效或对抗力不足的风险点；上述情形难以通过“合法性与真实性”审查。
3. 程序与管辖配合
在执行异议被驳回后，依期限提起执行异议之诉；如依据另案生效文书主张，严格把握“查封前/后”的时间要件与文书性质边界；涉及不同执行层级或委托执行，按负责执行该标的的法院提起与衔接。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第十六条
对于同时存在排除执行与行为异议的，区分路径分别主张，避免程序混淆导致不予受理或限缩审查范围。参见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第十五条
