在人类追求进步和社会正义的征途中，始终离不了平等二字，一直以来平等就是人们最为美好的理想，是因为我们的现实中还有不平等存在，近代许多法学家将平等视之为正义的前提和基础，平等是一项原则，是一种信条。十九世纪法国著名的思想家勒鲁曾在《论平等》一文中说“平等是神圣的法律、一项先于其他一切法律的法律，且是一项派生其他任何法律的法律。同时法学家们还提出了许多克服不平等的一些设想，勒鲁认为人在一生中的全部行动中都是三位一体的，这就是感情――知觉－－认识同时并存，人的本性的每一个方面都有一个相应的名词，与人的知觉对应的是自由，与感情对应的是博爱，与认识一词相对应的是平等，这种对应关系揭示了深刻的社会内涵。自由是人的生存权，博爱是人的本性所充满的感情，平等是兄弟般的相亲相爱和互相帮助，自由给人的是有权行动，所以法律的目的首先是在人类中实现自由，使人自由才有人的生存，换句话说就使人表现自己；博爱的意思展示的是人的本性要在他的全部活动中充满着感情，人在自己的同类面前不可能在与他人接触时不跟他人产生感情，公民的自由就是与爱相应的行动，平等是自然万物的萌芽，平等理所当然地出现在不平等之前，但他将会推翻不平等，取代不平等；在自由、平等、博爱中平等占主导地位，平等是自由博爱的基础，因为事实上人们如不能平等相处，又怎能有自由可言，如果即不能平等又不能自由，何以兄弟友情般的博爱呢，人们可以抺掉平等，可以嘲笑平等，但决不会阻止平等，平等代表着人们追求的理想，象征着未来，在理论原则上占据优势，终将赢得胜利。
在一则案件不得不说，历时七年历经三次审理，原因是多方面的，但全案充斥着关于平等、博爱和自由的本性，不得不提，不得不说，说了才能从中找到理由和解决的方法。
案件本身的事实并不复杂，时间上的度过表明了还很复杂，双方都报以无数个期待，无数个希望。案结事未了，过了一审还有二审等，二审走完还有再审等，何处是归宿，何时能结束，人们不禁发问。
事儿简单又明了，一方租了另一方的房屋，不想给租金，称出租人没有出租房的产权证，把商业交易扯到物权争论上，案件突变的疑难起来；更让审者可料的是一方是台商，一方却是国企，突显平等的重要来，代办此案感触颇多：
一、平等地衡定再审改判的条件：
《民事诉讼法》第179条规定再审改判的法定理由和条件是“确有错误”且达到“非纠不可”的地步，同时《全国审判监督工作座谈会关于当前审判监督工作若干问题的纪要》［法（2001）161号］第二条第7项规定了不予改判的多种情形，再审申请人的申请完全符合不予改判的条件。究竟是否应当改变二审裁决，即要看案件客观事实，还要看申诉人提出的申诉理由，更要看法律规定，本案中申请人的申请理由很简单，请求事项是要求撤销二审维持一审，提出的证据只有产权证与规划许可证面积不符而人为推测为房主无权出租，这样的再审理由和事实不足以推翻二审的判决。
1、不管是一审、二审还是再审，案件中无争议的事实是：双方于1997年1月17日签订了合作合同；合同明确约定了农场只出房屋不参与经营；申请人经营活动中使用了被申请人位于西单北大街202号二层楼房1187平米（一审二审庭审中申请人完全认可装修、实际经营面积为1187平米，一审时卷内对方提交到法庭的审计报告、土建工程预算书中都明确经营面积为1200平米）；合同确定年租金标准为350万元基于此前租给个体工商户的年收入400－420万元；申请人依据合同向被申请人交纳了部分租金（对方认为是利润款）；申请人未交后期房租143万余元反而从南口农场应得的拆迁补偿款中扣划了六十万元的费用；存在争议的事实是：对合同的性质和法律关系双方认定不同；申请人认为是联营合作关系，被申请人认为明为合作实为租赁；申请人认为使用的是被申请人面积登记不全即无权出租的楼房；被申请人则认为产权登记面积与占有权租赁没有法律上的直接关系。
2、要正确合理的裁处本案首先需要弄清本案是“物权”之争、还是债权之争；要认清是“确权”纠纷还是“合同”纠纷，更要查清争议中某些情况是行政程序确认范畴还是民事诉讼要处理的问题，才能最终解决责任承担。
3、本案中的双方当事人都具有特殊情况，一方是全民所有制企业，期待着租金收入安置退休老职工，另一方是台资企业，总要找个理由拒付租金。代理人认为实际上特殊的并不是案件本身，而是案件以外的因素。根据《中华人民共和国民法通则》第8条、《合同法》第126条二款规定，三资企业是中国法人，三资企业之间，三资企业与其他中国法人之间产生的纠纷只能适用我国法律，这就决定了案件只能适用《民法通则》及《合同法》相关规定。
最高人民法院在审判监督工作会议纪要里针对判决的即判力和严肃性明确提出：案件没审错坚决不能改，不管哪里问的还是谁批的，都应当一视同仁，理直气状地维护即判力。二审判决认定案件的事实和适用法律不存在非纠不可的情形，没有改判的法定条件，二审的判决是高质量的。
二、关于涉案合同在性质上是“联营合作合同”还是“房屋出租合同”的确认问题：
根据案件事实分析，该合同是在特定历史时期签订的，究竟是联营合作关系还是房屋租赁的关系成为双方争执的焦点之一，因此，对合同进行正确定性是处理本案的关键。
1、最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复（
1996年11月13日）中明确规定：当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。原审法院将双方间的合作合同关系认定为租赁关系定性正当。
2、我国民法通则明确规定了联营合作的两个特点，第一，联营合作各方的出资归联营合作体共同所有；第二，联营合作体对外独立承担民事责任；而租赁合同则是当事人一方将财产交付另一方使用，另一方给付租金，并于租赁关系终止时返还租赁财产的协议。可见，联营合作和财产租赁是两种不同的民事法律关系，本案中申请人认为与被申请人之间是联营合作的关系缺乏依据。
3、联营合作的基本法律特征是联营各方“共同出资、共同经营、共担风险”，本案中双方当事人尽管签订了合作合同，但合同明确约定被申请人不参与经营，被申请人只收取保底款，由申请人自主经营、自负盈亏，债权债务由被申请人负责，与被申请人无关。合作合同第一条约定：乙方独立经营；第四条约定：甲方不参与乙方之经营营运，其经营盈亏亦由乙方享有及承担；第六条第4项，第七条第1项、第5项约定了各自的权利义务，该联合经营合同的实质性内容是原审原告向被告提供房屋，被告向原告每年支付350万元作为租金，性质上是明为联营，实为租赁。至于将收取的款项写成“保底利润”字样，并不能由此推断双方是联营关系，故原审原告要求被告支付租金的请求理由正当，依法应予支持，申请人认为是联系合作法律关系并要求南口农场承担经营亏损的主张显然错误，申请人使用南口农场的房产进行自主经营自负盈亏，无权向南口农场主张任何权利，南口农场的商楼在出租给申请人以前每年有420万元的稳定收入，申请人拒付租金占便宜无偿使用的想法确有错误，是非正义的，是对南口农场合法权益的不当侵害，直接后果还会涉及到国有资产的严重流失问题，农场全体职工决不能答应。
三、再审申请人提出“无证（其实只是部分面积未经登记）出租合同违法”的说法，没有现实法律根据。
1、无证出租这个问题带有一定的普遍性，近些年来人民法院审理此类案件经常遇到，其实质内容是要求确认合同无效或部分无效。对于本案两审判决对合同都认定为有效以及再审申请人的再审请求提出要求维持一审的理由可见，双方当事人之间签订的合同合法有效是无可争辩的。再审申请人提出无证出租无效的说法主要是依据《城市房地产管理法》相关规定，但《城市房地产管理法》是行政法，对民事交易并无拘束力，而合同法的立法目的重在鼓励交易稳定关系，维护经济发展，对合同无效的规定持十分慎重的态度，根据后法优于先法的司法原则，认定合同无效的条件必须是看合同内容有无触犯法律行政法规的禁止性和强制性规定，对于本案中的合同效力认定应当体现合同法的立法本意，房地产出租中有无登记或有无取得产权并不影响合同的效力。《最高人民法院关于适用合同若干问题的解释（一）》第九条规定，法律行政法规规定应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。本案在性质上是合同引起的债权争议，并非“确认不动产权属”的物权之争，解决债权依据的是债法和合同法理论，而对方提出的关于产权登记则属于物权法理论，不能成为处理本案的根据。
2、在房屋租赁合同的签订和履行过程中，时常会出现这样一种状况：出租方是房屋的合法所有人，但由于种种原因并未取得房屋的产权证、建筑规划证等法律确认的证明文件，承租人以此主张租赁合同无效拒付租金，租赁双方因此产生法律纠纷，现实中的法律对房屋证件和租赁合同的效力之间应是什么样规定以及权证与租赁行为之间是什么关系，最高人民法院民事审判指导意见明确“城市房屋租赁合同的效力认定”：房屋土地使用权人办理了合法批建手续，房屋已建成具备交付使用条件，在未领取房屋产权证书前将房屋出租的，租赁合同可认定有效。承租人转租未经出租人同意、默认或事后追认的，根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，转租合同可认定有效。１９９９年６月１４日最高人民法院《关于认真学习和贯彻〈中华人民共和国合同法〉的通知》曾经明确:“对合同法实施以后的合同行为，应一律适用合同法的规定；对合同法实施以前的合同行为，适用行为时的法律，当时没有法律规定的，可以参照合同法的有关规定。”
3、依据《合同法解释(一)》第一条：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第二条：合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。第三条：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。双方当事人所签订的租赁合同并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。
4、当事人所签订的合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被申请人虽未及时取得全部的房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致租赁行为无效。出租方没有房屋产权证是否会影响房屋租赁合同的效力，按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的合同行为。在现实生活中，房屋出租方常常会出现有产权、无产权证的情况，具体的原因很多，既有政府职能部门的原因，也有产权人未及时登记的原因，但是房屋的产权清晰，没有争议。并且《合同法》对于合同无效规定是比较严格的。本案中被申请人的房屋产权清晰，双方对于产权证与合同效力的影响亦没有作出明确的约定，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于此类出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。根据最高人民法院的相关解释，房地产管理法不能作为人民法院认定合同效力的依据。《城市房地产管理法》第五十二条规定对租赁合同的出租人的限定过窄，不符合立法原意，最为显著的例子是国有房屋的出租并非所有人行使，而是由房屋管理人行使，出租人显然不能仅限于所有人，根据法律规定，出租人原则上是房屋所有人或处分权人，但是根据国外立法例和司法实践以及我国学理上的通说，出租人是否是所有人或者处分权人并不影响租赁合同的效力，只承担出租人无法交付房屋时的违约责任，房屋租赁的权源来自于合法占有而不必为所有权，比如按揭房出租，因为没有实际的产权就认为出租无效，显然将这些房出租行为认定无效极不利于经济发展，也会导致资源闲置和浪费。
四、无产权证的房屋出租是否属于行政违法、以及建筑物违章，都属于行政管理的事项，最高人民法院全国民事审判工作座谈会纪要第二条第4项指导意见明确：违章建筑的认定不属于民事纠纷，依法应由有关行政部门处理，对方诉称违章建筑没有依据。完全没有必要就民事行为作否定的评价，实践中所有权人没有取得产权证的情况很多，但均不影响合同的履行，即使违章建筑根据城市规划法第四十条规定，违章建筑物影响城市规划的尚可采取改正措施的由县级以上人民政府城市规划部门责令改正，实践中此类建筑多种多样，程度不同，相当一部分是可以补正的，所以这类合同不宜以其为违章建筑而一律认定无效。本案中的当事人双方并无约定租用面积是以产权证为计价标准，因此对方的观点没有法律根据。
1、双方签订的合同意思名为合作实为租赁，南口农场以按协议交付了房屋，并履行了协助办理营业执照的手续，提供房屋证明的义务，申请人支付了部分房屋租金，该协议的效力符合同法规定，双方应按协议履行。根据合同法第二百一十二条对租赁合同的规定，租赁合同当事人包括出租人和承租人，对两者并无资格上的特别要求，即订立合同的出租人并非租赁物的所有人或有权处分的人，并不影响合同效力，出租合同于出租人与承租人间的法律效力是通过出租人所负的合同义务来体现的，包括交付租赁物符合约定的用途，维修租赁物，物的瑕疵担保义务，本案中，双方签订合同后出租人将协议约定的房屋按期提供给承租人，并履行了协助办理营业执照的义务。从不动产登记发证的法律制度的发展看，登记发证是为了将物权进行公示，无证的物权只不过不能对抗有证的第三人，本案除南口农场外并无任何第三人对该出租房屋主张物权，物的所有人只有南口农场一个主体，未办理产权证不影响它对物的所有权，出租房屋也就不违反法律关于所有权人的规定。据此我们可以认为没有产权证的房屋不得出租并无法律、法规的禁止性规定，根据《合同法》的规定，即使无所有权的人出租房屋也未必无效。这种情况既不违反法律，又不违反社会公共利益，合同又能够很好地履行，从鼓励交易的原则出发，也不能认为合同无效。
2、本案实际反映出来的客观情况只是出租房屋的产权登记面积与实际使用面积不一致时该如何确定使用面积，根据最高人民法院民事政策第（６３）条规定的精神，产权登记的面积和实地面积不一致的，应当以实地四至面积为准；四至不明确，应参照长期以来的使用情况，本着有利生产、生活的原则合理解决。
3、再审申请人在书面申请书中表明撤二维一，但今天的法庭上却改变为“全撤”，并要求“认定合同无效”，对方提出无效的理由是“受欺诈、合法形式掩盖非法目的、违法、违章”；申请人的此项理由既无任何证据，又无法律根据，与此前的陈述自相矛盾，同案件客观事实发生冲突，不具可信性。对于合同的效力问题法律已经规定的很明确，无须争辩，同时也进一步说明对方的主张目的具有不正当性，申请人在今天的法庭上对此前的事实预以一概否认全盘否定的举动让人难以置信。
五、申请人的再审请求观点和理由，某种意义上是将债权和物权制度混为一谈，在理论和实践上产生许多无法自圆其说的矛盾。根据《合同法》第44条第2款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，可以认为，批准、登记既不是合同的成立要件，也不是合同的有效要件。这种登记不是合同的生效要件，没有办理并不影响合同的生效和有效，只是不产生物权变动的效力，即合同标的物所有权或其他物权不发生转移。同时，该司法解释还意味着某些批准登记等手续是可以补办的，或者说批准登记等手续在一定的期限内完成即可。因此，认为登记是合同生效要件以及认为未经登记出租无效的观点早己被淘汰。
六、法庭审理过程中再审申请人全面否定了先前书面申诉状中提出的理由和请求事项，产生自相矛盾，法庭释明后申请人确定坚持当庭理由和请求中提出合同无效的观点，但是该案申请人在一审时提出过反诉，并且以合同有效为前提要求被申请人返还租金，在申诉程序中辩称合同无效，由于再审审理的是原审中双方的诉辩争议，庭审时出现了超出原审范围的请求和理由，依据民事诉讼法规定不应将改变后的主张作为再审范围。
