律师观点分析

A与B房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7013号
上诉人（原审原告）：A，女，1973年11月25日出生，
委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师，
被上诉人（原审被告）：A，男，1970年1月11日出生，
委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师，
上诉人A因与被上诉人B房屋租赁合同纠纷一案，不服北XX市顺义区人民法院（2018）XX0113民初3836号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结，
A上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持A全部诉讼请求；2.诉讼费用由B承担，事实和理由：一审判决认定事实不清，主要证据不足，A与B在《房屋租赁合同》第5条第10款中约定B在合同期满后未完全迁出涉诉房屋所产生的一切损失均由B承担，因A交付对象不当，将涉诉房屋交付给案外人，案外人对涉诉房屋的占有使用产生的费用以及因房屋被占有使用导致黄XXX无法出租的损失即属于合同约定的损失，因此A有权向B主张涉诉房屋占有使用费及补偿金，一审判决适用法律错误，法院生效判决确认A可以对合同解除后的遗留问题另行起诉，双方合同终止后，A应遵循诚实信用原则，如约履行妥善交付房屋的义务，A将涉诉房屋交付给案外人的行为明显违反诚实信用原则，根据合XX主体的相对性，A与B双方签订的《房屋租赁合同》约束的是合同双方，双方对各自的权利义务有明显的划分，A从B手中承租涉诉房屋，在法律关系消灭后应将房屋返还给A，由于涉诉房屋及物品数量较多，且涉诉物品大都为空调、热水器等不易拆除的大宗电器，都已固定在涉诉房屋上，锅炉与暖气及网线、监控设备亦属于房屋的附属设施，是不可拆卸移动设备，因此返还物品的拆除必然是一件浩大的工程，拆除后甚至会造成涉诉房屋的损坏，从而影响房屋的使用和收益，A应当将涉诉物品折抵成相应的价款和涉诉物品的使用费一并支付给黄XXX，
A辩称，同意一审判决，不同意A的上诉请求，A的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回A的上诉请求，对于物品不能返还的折价款问题，A起诉要求返还物品，如果该物品系装修投入，那么相应的折价补偿应该由其与A解决，与A无关，A要求B返还房屋依据不足，并且存在履行不能，涉诉房屋的产权人有A1、陈某，A出租给B，A在B不知情的情况下出租给C，A与B的租赁合同解除后，A对涉诉房屋不再享有使用权，在这种情况下A是无权占有，第一承租人有权要求A返还房屋，另外在A使用房屋期间，产权人及第一承租人多次到涉诉房屋处张贴公告主张权利，严重影响A的实际经营，达到法定解除的情形，2016年12月15日A2到涉诉房屋停水停电，并且出具A已经与B解除合同的证明，要求A返还房屋，当时A要求B解决，但是并没有解决，基于A并没有涉诉房屋的占有使用权，第一承租人主张返还房屋，A将房屋交还第一承租人并无不当，A依据合同约定要求B支付占有使用费及补偿，在本案中不适用，涉诉房屋的实际占有人是第一承租人，
XX向一审法院起诉请求：1.A将坐落于北京市顺义区XX一层北侧门脸、94间房屋以及物品（含88台格力空调、海康威视监控主机1台、清华同方电视1台、网络交换机4部、锅炉一台、暖气片117片、热水器99台、衣柜99台、床99张、床垫100张、水泵1台）结清水电费用后交付给黄X峰（诉讼中，将88台格力空调变更为86台格力空调和2台科龙空调，并撤回了结清水电费用的请求）；2.A支付B2016年12月15日至2017年4月25日的房屋使用费215000元，并按照55033元／月的标准支付2017年4月25日至房屋实际交付给A期间的房屋使用费；3.B按照第二项确定的数额的5％支付A补偿金；4.本案诉讼费用由B承担，
一审法院认定事实：2015年9月30日，A（甲方）与B（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将位于北京市顺义区×镇×村，二层楼房面积1600三层楼房面积1400现房屋共计建筑面积3000平方米（详见平面图），按目前的房屋现状租赁给乙方，乙方办公、公寓租赁经营使用……租期时间自2015年10月1日至国家征用地为止……租金每年人民币35万元，租金为先付租金制，乙方于租赁合同起租之日向甲方支付2015年12月1日至2016年12月1日租金人民币35万，以后租金每期租赁起始期前15日内，乙方向甲方支付下一期的租金……”
2016年4月25日，A（甲方）与B（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，其中一份《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市顺义区×镇×村，西侧南北向条形二层楼房56间，东侧三层楼房三层19间，二层18间，一层1间现房屋共计94间，共计2400平方米，按目前的房屋现状租赁给乙方，供乙方公寓出租使用；现有设备实木床99张、衣柜99个、床垫99张、暖气117套、热水器99台；租赁期内乙方自行经营，自负盈亏；租赁期限自2016年4月25日至2021年4月25日止五年；租金支付方式为年付先付租金制，2016年4月25日至2017年4月24日租金564000元，另一份《房屋租赁合同》约定：甲方将位于×镇×村工业园三层楼一层北侧门脸50平方米出租，房屋用途为餐厅经营用房，经营范围餐厅饭馆；房屋租赁期限自2016年4月25日至2021年4月25日止五年；租金为先付制，每年4万元，
2016年4月25日，A向B支付了上述94间房屋一年的租金56万元及50平方米门脸房一年的租金4万元，
2016年11月，北京XX公司在涉诉房屋处张贴通知，内容如下：“乙方A承租位于×园路×号两栋小楼，将于2016年11月30日租金到期，按照合同约定，租金应于2016年12月1日前15日内交付租金，如逾期未缴纳，甲方将按合同约定收回房屋，后果自负，特此通告，”
2016年12月1日，A与B、案外人C2等人在涉诉房屋处谈话，A2称要代表北京XX公司封房，A强调是跟B签的合同，与北京XX公司无关，北京XX公司没有权利封房子，A2称B是其公司副总，其公司就要跟A解除合同，不租给黄XXX了，
A称2016年12月1日，涉诉房屋所在的×园路×号院产权人陈某在该处张贴通知，称×园路×号院上的房屋所有权人为其本人，其曾与A签订《租赁协议》，将上述部分房产租与A使用，租期为2013年8月13日至2018年12月31日止五年，除此之外再未与其他人签订任何租赁协议，由于郭某违约未缴纳租金（本应2016年8月15日缴纳后两年的租金），其已依法依约和A解除了《租赁协议》，收回了该处房地产，鉴于此情况，为维护双方合法权益，其将于2017年1月1日起收回各租户所占有的房屋，A称未见到过上述通知，
A称2016年12月2日，A向B发送《关于合同问题处理的函》，并提交了该函的原件，落款处有“A”签字并盖有北京XX公司印章，内容如下：“您于2016年12月1日到我所租赁的房屋现场张贴通知，严重影响了我的正常经营活动，我表示强烈的抗议……自我租赁开始，你们就不能按约履行合同，没有履行房屋产权人出租房屋应该履行的附属义务，导致我一直无法正常经营，蒙受了巨大的经济损失，……我在此明确表示，你们没有给我任何通知，要求解除合同，何况你方违约在先，所以，我要求你们严格按照合同约定履行你方义务，同时，赔偿因你方未能按照约定履行合同义务给我造成的经济损失，”A对上述函件的真实性不予认可，
2016年12月15日，A2持B签署的《授权委托书》以及C签字的《证明》，从A处将涉诉房屋收回，并与A办理了相关交接清算手续，《公寓现有物品明细》记载涉诉房屋有海康威视监控主机及清华同方电视各1台、网络交换机4台、空调88台、衣柜99台、热水器99个、床99张、床垫100张、水泵1台、暖气片117个、电脑桌96个、上下铺床3张、空调扇1个、电风扇4个、卷帘门2个，《公寓现有物品明细》中记载的物品均由A2接收，
A称因一直联系不上B，2016年11月25日，其通过中国XX银行汇票的方式将2016年12月至2017年11月的租金35万元汇给潘某账户，后被退回，
A称诉讼请求中涉及的物品是自己购买，用于涉诉房屋，并提供给A使用，在双方房屋租赁合同解除后，A并未按照约定向B返还物品，而是将涉诉物品不当交接给案外人，构成违约，为证明其主张，A提交了如下证据：
1.（2016）XX0113民初15556号民事判决书及（2018）XX03民终311号民事判决书，证明双方房屋租赁合同已经于2016年12月15日解除，且A在合同解除后未按照合同约定向B返还房屋及物品，
2.《房屋租赁合同》，出租方是A，承租方是A，合同中第一条第2款规定：“现有设备：实木床99张，衣柜99个，床垫99张，暖气117套，空调待安装，以实际安装数量为准，热水器99台（热水器99台为手写，并捺有指纹）”，第五条第10款规定，“租赁期满或本合同解除、终止租赁合同，乙方应在5日内迁出，将所租房屋包括附属设备完好无损交还给甲方……如乙方在合同期满超过5日（包括5日）未完全迁出，甲方有权按照本合同当年的租金标准按天收取房屋使用费用，同时按房屋使用费5％的比例收取补偿款，由此给甲方造成的损失由乙方承担，”
3.交接清单，《公寓现有物品明细》记载涉诉房屋有海康威视监控主机及清华同方电视各1台、网络交换机4台、空调88台、衣柜99台、热水器99个、床99张、床垫100张、水泵1台、暖气片117个、电脑桌96个、上下铺床3张、空调扇1个、电风扇4个、卷帘门2个等，以上物品由A2接收，
4.物品购买单据，其中购买单位人包括A、B、北京XX公司，购买物品包括科龙空调2台，格力空调86台，床垫100个，暖气片共计185000元，门窗70700元，热水器100台等，A称B是受A委托代为购买相关物品，北京XX公司法定代表人是A，
A认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，A称其向B2交付房屋的行为是在涉诉房屋权属存在争议以及B2强压之下交付的，不存在违约及违法行为，合同解除属于法定解除，A认可B向其交付涉诉房屋时，房屋内包含A诉讼请求中主张的物品，但除88台空调外，其他物品不能确定是否是属于黄XXX所有，
另，已生效的（2016）京0113民初15556号民事判决书查明如下事实：“A是北京XX公司的法定代表人，法院于2017年4月20日与A进行了谈话，潘某称其与A是朋友，涉诉房屋所在的土地是由A从田某处租的，涉诉房屋是A所建，A称B当时欠其钱，其跟A说把涉诉房屋租出去，租金由其收取，用租金抵债，A当时不同意，但其仍然把房屋租给了A，A称2016年6月，因其未将出租涉诉房屋的租金交给A，A不同意其继续出租房屋，2017年1月份左右，其告知黄XXX涉诉房屋的权利人是A，因A不同意继续出租房屋，故提出解除与A之间的租赁合同，但黄XXX没有同意，要求其继续履行合同，…法院当庭拨打了另案中A签署的送达地址确认书上的手机号，对方认可自己是A，其认可涉诉房屋所在的×园×号是其从陈某处租得，称×园×号上的房屋其都交由A2进行管理，不知道A将×园×号上的部分房屋出租给他人，对于是否授权A2收回×园×号上的部分房屋，A称不清楚具体的事情，需要跟A2核实，”已生效的（2018）京03民终311号民事判决书查明如下事实：“A提交了（2009）顺民初字第5646号民事判决书与（2011）二中民终字第18561号民事判决书，欲证明二层楼1600平方米房屋所有人为A1，该房屋没有租赁给A与B其中任何人；C提交了B与A签订的租赁协议，欲证明A提供的《通知》及《委托书》中出现的北京XX公司没有任何关系，”
一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，A与B签订的两份《房屋租赁合同》已经生效判决确认于2016年12月15日解除，根据《房屋租赁合同》的约定及合同相对性原则，合同解除后，A应将所租房屋及附属设备设施完好无损的交还给B，但本案中，A在双方租赁合同解除后，并未将所租房屋及相关物品交付给A，而是交付给了A2，存在交付不当，故本案有两个争议焦点：一是A要求B交付涉诉房屋及相关物品的请求应否予以支持；二是B是否应支付A2016年12月15日之后的房屋使用费及补偿金，对于第一个争议焦点，根据本案查明的事实，涉诉房屋的土地使用权人为A，部分涉诉房屋的第一承租人为A，部分涉诉房屋的产权人为A1，A对涉诉房屋并不享有权利，A将涉诉房屋出租给B属于无权处分，因A未向郭某和B1支付房屋占有使用费，且涉诉房屋已于2016年12月15日由A2收回，故A自2016年12月15日起不再是涉诉房屋的实际占有人，A要求B交付涉诉房屋存在履行不能且依据不足，A要求B返还涉诉房屋的诉讼请求，法院不予支持，A认可B向其交付的涉诉房屋中有空调88台（科龙空调2台，格力空调86台）、海康威视监控主机1台、清华同方电视各1台、网络交换机4部、锅炉1台、暖气片117个、热水器99个、衣柜99台、床99、床垫100张、水泵1台，法院不持异议，在A未提交证据证明上述物品属于他人的情况下，根据双方《房屋租赁合同》的约定，A与B之间的房屋租赁合同解除后，应将上述物品返还给A，对A要求B交付上述物品的请求，法院予以支持，关于第二个争议焦点，法院认为，因A拒绝收取黄X峰支付的涉诉房屋自2016年12月1日之后的租金，且涉诉房屋已于2016年12月15日由A2收回，A不再是涉诉房屋的实际占有人，故A要求B支付2016年12月15日至实际交付房屋期间的房屋占有使用费，依据不足，法院不予支持，因A要求B按照所应支付2016年12月15日至实际交付房屋之日期间的房屋占有使用费的5％支付补偿金，在法院认为A无需向B支付2016年12月15日之后的房屋占有使用费，且黄X峰未提交证据证明A因房屋交付不当对其造成实际损失的情况下，法院对A要求支付补偿金的请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、A于判决生效之日起七日内将位于顺义区仁和地区×园×号上房屋（西侧南北向条形二层楼房56间，东侧三层楼房三层19间、二层18间、一层1间）内的物品（具体包括：格力空调86台、科龙空调2台、海康威视监控主机1台、清华同方电视1台、网络交换机4部、锅炉1台、暖气片117片、热水器99台、衣柜99台、床99张、床垫100个、水泵1台）返还给黄X峰；二、驳回黄X峰的其他诉讼请求，一审案件受理费2263元，由A负担2228元（已交纳），由A负担35元（于判决生效之日起七日内交纳），
二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证，
本院认为，结合双方诉辩意见及庭审情况可知，本案二审的争议焦点为：一是A要求B交付涉诉房屋的请求应否予以支持；二是B是否应支付A2016年12月15日之后的房屋使用费及补偿金，
关于交付涉诉房屋，依本案查明事实，涉诉房屋的土地使用权人为A，部分涉诉房屋的第一承租人为A，部分涉诉房屋的产权人为A1，A占有使用涉诉房屋是基于其于2015年9月20日与B签订的《租赁合同》，但A未提供证据证明B对涉诉房屋享有权利或其将涉诉房屋租予A是经过了房屋产权人或第一承租人的同意，故A将涉诉房屋出租给B属于无权处分，在房屋产权人或第一承租人不认可的情况下，A、B或C均无权占有使用涉诉房屋，A2持第一承租人B签署的《授权委托书》以及C签字的《证明》，已从A处将涉诉房屋收回，A自2016年12月15日起不再是涉诉房屋的实际占有人，A要求B交付涉诉房屋存在履行不能，其要求A返还涉诉房屋的诉讼请求，本院不予支持，
关于2016年12月15日之后的房屋使用费及补偿金，如前所述，涉诉房屋已于2016年12月15日由A2收回，A不再是涉诉房屋的实际占有人，A要求B支付2016年12月15日至实际交付房屋期间的房屋占有使用费，无事实依据，本院不予支持，A已拒绝收取黄X峰支付的涉诉房屋自2016年12月1日之后的租金，A亦未提交证据证明B因房屋交付不当造成其实际损失，故A要求B支付补偿金的请求，依据不足，本院亦不予支持，
综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费4526元，由A负担（已交纳），
本判决为终审判决，
审判长　　A
审判员　　杨　夏
审判员　　万丽丽
二〇一八年六月十一日
书记员　　仵　霞
书记员　　王　艳
书记员　　卢园园