律师观点分析

北XX市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）XX03民终11811号 上诉人（原审被告、反诉原告）：A，女，1965年12月30日出生，住北京市顺义区. 委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告、反诉被告）：A，男，1983年8月24日出生，住北京市朝阳区， 被上诉人（原审原告、反诉被告）：A，女，1987年2月15日出生，住北京市朝阳区， 二被上诉人之共同委托诉讼代理人A，北京市XX律师事务所律师， 原审第三人：北京XX公司，住所地北京市顺义区仁和地区幸福东区19号楼一层2号， 上诉人A与被上诉人B、C，原审第三人北京XX公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北XX市顺义区人民法院（2016）XX0113民初10084-1号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人A及其委托诉讼代理人B、C，被上诉人A、B及其委托诉讼代理人C，到庭参加了诉讼，原审第三人金色时光公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结， A上诉请求:请求撤销一审判决第一、二、三、五项，改判1.确认A与B在2015年10月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年5月4日解除，A所付定金不予返还；2.诉讼费由A、B承担，事实与理由：1.对于合同解除A没有意见，但对解除时间点没有判决清楚，A认为应该在2016年4月14日解除，2016年4月13日A、B起诉到顺义法院，诉求是解除双方之间的房屋买卖合同，次日顺义法院就将该情况告知了A，所以按照合同法第96条，合同自通知到达之日解除，2.一审法院审理查明的事实部分有一部分错误，重点内容没有认定，3.关于法律适用方面也是错误的，网签没有签字没有成立，4.认定违约原因A认为应该是B、C，对方单方提出解除合同，应该是对方违约，即使A存在违约情况，按照双方认可的事实，A的违约不构成根本性违约，5.一审判决A违约及赔偿损失的数额也是过高的，合同约定的居间服务费是28400元，但A、B实际交纳的是28000元，A、B也认可，法院却判决A返还28400元，办理网签的时候A并没有签字，也不知道网签的内容，A、B辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判， 原审第三人金色时光公司未出庭应诉，未提交书面答辩意见， A、B向一审法院起诉请求：1.解除A与李珺于2015年10月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》等附件；2.解除A与李珺及第三人于2015年10月18日签订的《居间服务合同》；3.解除A、B与李珺于2015年11月2日签订的编号为C1118392号《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签版；4.李珺退还A、B首付款500000元并赔偿利息损失14700元（2015年11月2日至2016年7月4日）；5.李珺赔偿A、B居间服务费28400元；6.李珺赔偿A、B违约金568000元；7.李珺赔偿A、B房屋差价损失1560000元；8.案件受理费由李珺负担，A向一审法院反诉请求：1.确认B与C在2015年10月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2016年5月4日解除，勾露秋所付定金不予返还；2.勾露秋、A及金色时光公司协助办理顺义区××室房屋网签注销手续；3.反诉案件受理费由勾露秋、A负担， 一审法院认定事实：勾露秋与A系夫妻关系，于2010年8月16日登记结婚， 2015年10月18日，经金色时光公司提供居间服务，A作为买受人，与作为出卖人的A就北京市顺义区××室房屋的出售签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定：房屋成交价格为2290000元，买受人在签订本合同的同时支付定金100000元；该房内的家电、家具、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价550000元；房款交付方式为首付款1240000元，拟贷款1600000元，支付首付款时间为2015年11月2日付清500000元，剩余首付款于此房屋过户当日付清；买受人向中国建设银行、公积金管理中心申办抵押贷款，双方同意共同向贷款机构申请办理贷款的日期为2016年4月16日前；出卖人应当在房屋过户当日将房屋交付给买受人，针对合同的解除及违约责任，约定为：一、出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价款的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1.出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；2.房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的；3.迟延履行本合同约定的交房日期或过户日期超过合同约定的；4.拒绝履行本合同或将房屋出售给他人的；5.因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的；6.不配合办理银行贷款、面签手续的；7.因出卖方或合同实际签订人的其它原因，造成买受方无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的，二、买受人有下列行为之一的视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及赔偿其他损失，违约责任为房屋总价款的20%，并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1.提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的；2.以各种形式拒绝购买该房屋的；3.迟延履行付款义务超过合同约定期限的；4.买受人未直接表明不购买房屋，但在合理期限内不支付应付款项或不配合办理相关手续的；5.因买受人的其他原因造成本合同不能正常履行的；6.拒绝交纳法定或约定由其交纳的税费的，合同签订当天，勾露秋、A协商一致，签订补充协议，内容为：此房屋贷款审批通过且房本满五年后3个工作日内办理过户手续；如乙方违约，所支付甲方定金，甲方不予退还；如乙方在2016年4月12日前未有购房资格，此合同自动终止，甲方退还乙方所有首付款， 同日，A作为甲方，A作为乙方，与作为丙方的金色时光公司签订《居间服务合同》，约定丙方提供居间服务的服务费用为28400元，由乙方承担；房屋买卖合同签订后，因甲方原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的（原因包括但不限于甲方故意或非故意拖延、不愿出售房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等），丙方所收取乙方的居间服务费用不予退还，乙方可以直接向甲方追偿， 同日，A、B共同或单独签订了《存量房屋交易所需资料参考清单》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》《购房承诺书》《关于如实陈述交易信息的声明》，另有《配偶同意出售房产声明》、《承诺配偶同意声明》、《单身承诺书》无声明人或产权人、承诺人签字，声明及承诺书中需填写部分均打叉， 上述全部文件形成合同编号为0002700的《金色时光房产签约文件合订本》， 2015年10月18日，A向李珺支付定金20000元；2015年10月20日，A向李珺支付定金80000元；2015年11月3日，A向李珺支付首付款400000元，同日，三方办理了合同编号为C1118392的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签版合同，合同买受人为A，买受人共有人为A，经法院查询，北京市XX网站存量房签约查询显示，合同编号为C1118392的合同，出卖人为A，买受人为A，备注显示：上述公示内容与存量房网签合同记载内容一致， 现双方均持各自诉、辩称理由，要求确认双方签订的《金色时光房产签约文件合订本》中的合同解除，对于解除合同的原因，A、B认为：1.因李珺不配合A、B办理贷款，致使违约导致合同无法继续履行，使A、B不能实现合同目的，理由为：A、B为支付房屋房款，约定的是办理混合贷，为此，双方商定的办理商业贷款时间为2016年3月22日，办理公积金贷款时间为2016年4月13日，但A在上述时间均未到达办理场所，导致合同无法继续履行；2.A在签订上述合同过程中，均未表示其为已婚状态，但在办理贷款过程中，A向B、C表示涉案房产属于夫妻共同财产，没有结婚证明，不能提供结婚证明不履行合同，并以此理由明确告知A、B不再继续履行合同，A认为：其在履行合同过程中不存在违约行为，而A系与其签订房屋买卖合同的相对人，但在履行合同过程中，即签署网签合同时，合同买受人变为A，故网签合同不成立，A、B存在违约行为， 对于A的婚姻状况，其庭审中陈述，其约于1995年至1996年期间与前夫离婚，后于1997年2月在日本与现任丈夫结婚，其现任丈夫系日本人，婚后A在中国修改户口本上离异的登记信息， 根据本案第三人工作人员到庭的陈述，在办理公积金贷款时，A在约定的时间到场，在办理商业贷款时，A一直未提交其婚姻状况及其丈夫的身份证明等，导致无法办理贷款， 另查，本案A、B曾因相同的事实于2016年4月13日诉至法院，要求解除双方间签订的合同，A在该案审理过程中，于当年5月4日提交书面答辩状，表示同意解除合同，该书面答辩状于5月6日送达A、B处，后该案于2016年6月8日撤诉， 本案审理过程中，A、B明确要求C赔偿其房屋差价损失，具体金额应以法院判决解除双方间房屋买卖合同之日的房屋价值由法院酌情予以确定，A示，双方间的房屋买卖合同解除日期应为2016年5月4日，应当以此时间点作为确定房屋价值的基准日，XX，本案审理过程中，经A、B申请，并交纳了五千元保全费用、提供了房屋及现金五十万元作为担保，法院依法作出（2016）XX0113民初10084号民事裁定书，对本案涉诉房屋予以查封， 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失， 根据法院查明的相关事实，A、B、C在第三人提供居间服务下所签订并形成的《金色时光房产签约文件合订本》以及据此形成的合同编号为C1118392的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签版合同应属有效合同， 本案中，现双方共存在如下争议焦点： 一、A、B、C双方在履行合同过程中是否存在违约行为， 根据查明的相关事实，A与B签订《金色时光房产签约文件合订本》，并收取了勾露秋、A支付的定金及首付款后，应当依约协助并配合A、B办理相关的贷款手续，而A以办理网签合同时合同买受人由勾露秋变为B为由，拒绝协助并配合勾露秋、A办理相关的贷款手续，结合第三人相关工作人员的陈述，A还因房屋其他共有人的相关身份证明无法提供，导致双方无法继续履行合同，致使A、B的合同目的无法实现，本案当事人在办理合同编号为C1118392的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签版合同时，虽增加了《金色时光房产签约文件合订本》中房屋买卖合同买受人勾露秋之外的另一共同买受人A，但基于A与B之间的夫妻关系，且网签合同中A亦作为买受人的身份出现在合同相对人中，并不影响A出卖其房屋并获得相应出售价款的实体权益，故本案中，A、B不存在违约行为，而A则存在合同约定的违约行为，即违反《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第十一条第一款第6、7项之内容， 二、双方间解除合同的时间如何确定， A在本案中主张合同解除时间系勾露秋、B前次起诉后，其提交书面答辩状的时间，对此，法院认为，合同一方基于合同解除的条件已经成就，向对方发送了解除通知，对方并未提出异议并已经基于收到解除通知就合同解除的后续事宜进行了相应安排，可视为双方对合同的解除达成了合意，但在前案中，A书面答辩同意解除合同，但就合同解除后的后续事宜，双方均未进行任何实质上的推进，且A、B后撤回该诉，故不应以A所主张的日期作为确定双方解除合同的日期，本案中，A于2016年8月17日庭审中答辩称同意解除合同，故应以此时间点作为解除合同的时间， 综上所述，A、B享有依合同要求解除双方间以及与第三人就涉诉房屋买卖达成的相关合同并要求C支付违约金的权利，故对于A、B要求解除双方之间及与第三人之间签订的《金色时光房产签约文件合订本》（其中包含《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》等附件）、合同编号为C1118392的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签版合同，以及要求A还首付款500000元（含定金100000元）、居间服务费28400元、违约金568000元的请求，法院予以支持，因A、B在本诉中已提出解除网签合同的请求，且法院在本诉中已作出处理，故对于A在反诉中所提的该部分请求，法院不再反诉中予以处理，对于勾露秋、A主张的房屋差价损失，该项请求并无不当，但其主张的金额，法院依法予以酌定，对于勾露秋、A主张的首付款利息损失，缺乏相关事实及法律依据，法院不予支持， 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除勾露秋与李珺及第三人北京XX公司间于二〇一五年十月十八日单独或共同签订的《金色时光房产签约文件合订本》（合同编号为0002700）内相关合同文件；二、李珺给付勾露秋、A房屋首付款（含定金）、违约金、居间服务费、房屋差价损失共计一百六十七万八千四百元，于判决生效之日起七日内给付；三、自本判决第二项所确定的钱款给付完毕之日起，解除勾露秋、A与B于二〇一五年十一月三日签订的合同编号为C1118392的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签版合同，并办理相关注销手续，第三人北京XX公司予以配合；四、驳回A、B的其他诉讼请求；五、驳回C的反诉请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本院二审期间，A提交有2016年3月21日和2016年4月13日、2016年4月14日的录音三份，3月21日的录音是A和中介人员的对话，4月13日的录音是A和中介人员及勾露秋的对话，4月14日的录音是顺义法院书记员联系A的，前两个录音证明A按照约定时间配合对方办理贷款手续，A都到场了，4月14日的录音证明顺义法院通知A对方起诉解除合同，合同应在4月14日解除，A、B对上述证据质证意见为：C提交的三份录音不属于新证据，请求法庭不予采信，第一，A一直拿结婚证的问题说事，但在2015年10月18日A明知需要出具相应婚姻关系证明，但长达六个月的时间内都没有办齐，关于网签的问题，网签的时候A到场了，认可A是网签的一方，主贷人也是A，书面上是A和B，A和B是夫妻，钱款支付都是夫妻共同财产，首付款中都是从A账户支出的，不是用勾露秋的账户支付，A也接受了首付款50万，对于支付人和合同一方不符的问题，A的辩解是托词，A在一审中提交了一份3月21日的录音资料，其中显示A知主副贷的存在，A三份录音证据指向是中介过错导致其违约，如果是中介过错对方可以在赔偿后再向中介主张，关于A说必须网签手续和书面合同统一的问题，网签是两个人并不影响A作为出售方收益房款，A提出的条件是要把网签手续撤消后再签统一的书面合同，这个当时是不能接受的，最终事实的结果就是A没有配合办理商业贷款和公积金贷款导致合同不能继续履行，所以A、B认为C承担相应的违约责任，关于4月14日的录音勾露秋、A无法核对真实性， 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致， 上述事实，有法院（2016）京0113民初5355号卷宗内庭审笔录、本案询问笔录、本案庭审笔录等在案佐证， 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失， 李珺、A、B在金色时光公司居间服务下所签订并形成的《金色时光房产签约文件合订本》以及据此形成的合同编号为C1118392的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）网签版合同应属有效合同，A与B签订《金色时光房产签约文件合订本》，并收取了勾露秋、A支付的定金及首付款后，应当依约协助A、B办理相关的贷款手续，A主张网签合同买受人由勾露秋变为B构成违约，A自身行为不构成根本违约，并以上述理由拒绝协助配合勾露秋、A办理相关的贷款手续，根据《存量房屋交易所需资料参考清单》记载，A在2015年10月18日时即应当知道应提交结婚证明，但A在《北京市存量房屋买卖合同》约定的办理贷款期限内始终未提供结婚证明文件，导致双方无法继续履行合同，致使A、B的合同目的无法实现，A的行为已违反《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第十一条第一款之相关约定，XX本违约， A、B在办理合同编号为C1118392的《存量房屋买卖合同》网签版合同时，虽增加了勾露秋之外的A为共同买受人，但基于勾露秋与A之间的夫妻关系，且网签合同中A亦作为买受人的身份出现在合同相对人中，并不影响A出卖其房屋并获得相应出售价款的实体权益，结合勾露秋、A的实际付款情况，本院难以认定在《存量房屋买卖合同》网签版合同中增加A为共同买受人之行为构成违约，在此情况下，A、B有权依合同要求解除相关合同并要求C返还购房款、赔偿违约金、居间服务费及房屋差价损失，一审法院支持勾露秋、A合理诉讼请求，并无不当，关于居间服务费的数额，根据金色时光房产买卖业务收费收据记载，A实际支付的居间服务费金额为28000元，一审法院判决A还居间服务费28400元，金额有误，本院予以纠正， 关于双方解除合同的时间，A主张合同解除时间系勾露秋、B第一次诉讼时的2016年4月14日，但在前案中，A同意解除合同，但就合同解除后的后续事宜，双方均未进行任何实质上的推进，且A、B后撤回该诉，故不应以2016年4月14日确定双方解除合同的日期，本次诉讼中，A于2016年8月17日庭审中答辩称同意解除合同，一审法院确认此时间点为解除合同的时间，并无不当， 综上所述，A的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二款之规定，判决如下： 一、维持北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初10084-1号民事判决第一项、第三项、第五项； 二、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初10084-1号民事判决第四项； 三、变更北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初10084-1号民事判决第二项为A给付勾露秋、刘文君房屋首付款（含定金）、违约金、居间服务费、房屋差价损失共计一百六十七万八千元（于本判决生效之日起七日内给付）； 四、驳回勾露秋、刘文君的其他诉讼请求， 二审案件受理费19906元，由A负担（已交纳）， 本判决为终审判决， 审　判　长　　A 审　判　员　　宫　淼 代理审判员　　张　帆 二〇一七年十月十九日 书　记　员　　眭　立 书　记　员　　刘　欣