律师观点分析

A与XX公司合同纠纷二审民事判决书
北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终345号
上诉人（原审被告）：A，男，1982年2月21日出生，
委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）：XX公司，住所地北京市昌平区，
法定代表人：A，董事长，
委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师，
委托诉讼代理人：A，北京XX律师事务所律师，
上诉人A因与被上诉人XX公司合同纠纷一案，不服北XX市昌平区人民法院(2017)XX0114民初8284号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结，
柴X上诉请求：撤销一审判决，依法驳回XX公司的起诉或一审诉讼请求，事实和理由：A在一审时并未提出合同效力的问题，仅提出北京市昌平区302号房屋（以下简称诉争房屋）无合法建造手续，合同效力是一审法院询问双方意见后认定的，A并未主动主张合同无效；一审法院认定“诉争房屋系XX公司为解决员工居住条件所建的福利性住房……此系用人单位对职工的激励政策”,属于劳动争议，一审法院将此争议作为普通民事案件审理，属于法律适用错误；一审法院认定双方签订的《集资合建员工住宅合同书》无效并无法律依据，即使合同无效，一审判决A将诉争房屋返还给XX公司明显错误，目前诉争房屋明显属于不能返还或没有必要返还的情况，
XX公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公正合理，同意一审判决，不同意A的上诉请求，第一，诉争房屋的建设未取得建设工程规划证，亦未经主管部门批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方合同无效；第二，双方签订的《集资合建员工住宅合同书》明确约定A在房屋交接五年后并且须在XX公司及碧水各公司工作满五年后才拥有诉争房屋处置权；第三，因双方合同无效，根据合同法第五十八条的规定，A将诉争房屋返还XX公司符合法律规定，
XX公司向一审法院起诉请求：1、判决A按照《集资合建员工住宅合同书》的约定，向XX公司退还诉争房屋；2、本案全部诉讼费用由A承担，
一审法院认定事实：北京碧水饭店管理有限公司(以下简称碧水饭店公司)系XX公司的全资子公司，A于2010年3月4日入职碧水饭店公司，担任康乐部部门经理职位，2013年3月4日，碧水饭店公司与A签订《劳动合同》，约定：根据碧水饭店公司工作需要，A同意从事管理岗位工作；本合同生效日期自2013年3月4日起至2016年3月3日止，
2013年6月3日，北京XX公司（承建方，该公司名称于2014年12月1日经核准变更为碧水投资集团有限公司，又于2015年7月15日经核准变更为XX公司）与A（出资人）签订《集资合建员工住宅合同书》，内容为：“出资人A集资委托承建方建设的302号员工住宅，建筑面积132.2平方米，造价2000元/平方米，总价人民币264400元，出资人于签本合同同时支付首期款200000元，交房时需一次性付清未交集资建房款，未交集资建房款＝该房总造价－已交首期款，住宅具体造价以交房时工程结算款为准，最终解释权归承建方所有，该住宅土地性质为XX三期代征地，该房屋无合法规划及产权，出资人拥有使用权，自交接之日起五年后拥有处置权，出资人承诺：（一）若遇国家新的规划需征用该地块或拆除该建筑时，出资人无条件服从新的规划，承建方无需承担任何责任和经济损失，（二）该集资合建员工住宅是承建方为解决员工居住条件所建的福利性住房，出资人无论在任何情况下，自交接之日起需工作于承建方及碧水各公司五年，且禁止对外立面装饰装修及建筑结构进行任何改动，否则，承建方有权收回集资委托所建房，退还出资人的出资额，无需承担出资人装修损失，（三）若出资人原有承建方公寓住宅，须于交房之日起120天内退回承建方，本合同书一式两份，出资人、承建方各执一份，”
上述《集资合建员工住宅合同书》签订后，柴X向XX公司支付总价款264400元，XX公司于2014年6月5日将诉争房屋交付给A，后A对诉争房屋进行了装修，并在该房屋内居住至今，
2016年3月3日，碧水饭店公司向A发放《终止劳动合同通知书》，通知A于2016年3月3日前到公司办理完毕离职交接手续，2016年4月12日，XX公司作出《限期退还集资合建住宅通知书》，通知A于2016年4月14日前办理完毕退还诉争房屋手续，并于2016年4月18日前结清物业、水电、维修等费用，搬离诉争房屋，
2016年5月24日，XX向北京市昌平区劳动人事争议仲裁委员会提出仲裁申请，请求确认2010年3月4日至2016年5月24日期间双方存在劳动关系，并要求碧水饭店公司继续履行劳动合同等，该委于2016年7月22日作出裁决书，裁决2010年3月4日至2016年3月3日期间XX与碧水饭店公司之间存在劳动关系，驳回了XX要求碧水饭店公司继续履行劳动合同的申请请求，后A对该裁决不服，诉至法院，法院以（2016）京0114民初13780号民事判决书判决XX与碧水饭店公司自2010年3月4日至2016年3月3日期间存在劳动关系，驳回了XX要求碧水饭店公司继续履行劳动合同的诉讼请求，后A不服该判决，提起上诉，2017年4月21日，北XX市第一中级人民法院作出（2017）XX01民终1933号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，
本案一审庭审中，A认为上述《集资合建员工住宅合同书》无效，但经法院A后，A明确表示不提起反诉，
以上事实，有《集资合建员工住宅合同书》《劳动合同》《终止劳动合同通知书》《限期退还集资合建住宅通知书》、房屋移交书、（2017）京01民终1933号民事判决书、名称变更通知及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证，
一审法院认为，根据XX公司与A签订的《集资合建员工住宅合同书》，诉争房屋系XX公司为解决员工居住条件所建的福利性住房，柴X向XX公司支付房款，XX公司建设后将诉争房屋交付A使用，此系用人单位对职工的激励政策，但根据法院生效判决，XX与碧水饭店公司之间的劳动合同关系已于2016年3月3日因期限届满而终止，故此，在A离开原用人单位后，XX公司提起本案诉讼，要求A退还诉争房屋，该纠纷系双方因诉争房屋使用问题所引发的纠纷，依法属于人民法院受理民事诉讼的主管范围，A关于本案不属于民事诉讼主管范围，应通过劳动仲裁前置程序解决的辩解理由不足，法院不予采信，
根据本案查明的事实，诉争房屋的建设未取得建设工程规划证，亦未经主管部门批准建设，XX公司将诉争房屋交付A使用，双方并约定A对该房屋自交接之日起五年后拥有处置权，故此，双方签订的《集资合建员工住宅合同书》在效力上应为无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，现XX公司要求A返还诉争房屋，于法有据，法院应予支持，因柴X经法院释明后，坚持不提起反诉，故对于合同无效后的出资等问题，A另行主张，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：被告柴X于本判决生效后十五日内将位于北京市昌平区XX的房屋返还给原告XX公司，
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认，
本院认为，根据查明的事实，A曾系XX公司全资子公司碧水饭店公司的员工，XX公司与A签订了《集资合建员工住宅合同书》，该合同书内容显示该住宅土地性质为代征地，该房屋无合法规划及产权，该集资合建员工住宅是XX公司为解决员工居住条件所建的福利性住房，柴X向XX公司支付了诉争房屋总价款后，装修入住诉争房屋至今，根据法院生效判决，XX与碧水饭店公司之间的劳动合同关系已于2016年3月3日因期限届满而终止，XX公司在A离开原用人单位后，提起本案诉讼，要求A按照《集资合建员工住宅合同书》的约定向其退还诉争房屋，该纠纷属于人民法院受理民事诉讼的范围，A关于本案纠纷属于劳动争议，一审法院将此争议作为普通民事案件审理错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳，
根据本案查明的事实，诉争房屋的土地性质为代征地，诉争房屋的建设并未取得建设工程规划等审批手续，XX公司将未经审批建设的诉争房屋交付A使用，且双方在《集资合建员工住宅合同书》中约定A对该房屋自交接之日起五年后拥有处置权，该合同在现行法律规定下，应属无效合同，一审法院认定该合同无效并无不当，
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，如前所述，双方签订的《集资合建员工住宅合同书》无效后，诉争房屋不存在不能返还或者没有必要返还的情形，一审判决支持XX公司要求A返还诉争房屋的诉讼请求正确，因A经一审法院释明后，坚持不提起反诉，故本案对合同无效后的出资等问题不予处理，A对此可另行主张，
综上所述，A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费5267元，由A负担（已交纳），
本判决为终审判决，
审 判 长　A
审 判 员　B
审 判 员　辛　荣
二〇一八年五月三十日
法官助理　王志栋
书 记 员　刘芳芳