购房定金何种情况下可以要回
---马某诉济南某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
基本案情：
2015年5月16日，原告马某与被告济南某某房地产开发有限公司签订了《房屋认定书》。合同签订当日，原告马某交纳购房定金1万元。2015年5月21日，房地产开发公司向马某邮寄“关于尽快付款和签订《商品房买卖合同》的催告函”，但马某称并未收到该函件。后双方在签订商品房买卖合同时，对未按照房屋认购书的约定签署商品房买卖合同的原因发生争议，马某要求退还定金，遭到开发公司拒绝，形成纠纷。本律师接受原告马某委托代理此案，根据双方对交房时间、付款方式的争议，根据法律规定，写出民事诉状，要求开发公司返还购房定金。经法院开庭审理，法院判令济南某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还马某定金10000元。该起关于购房定金的诉讼，原被告双方观点、在何种情况下购房者可以要求返还购房定金以及法院的说理评判，对于当前购房者购买房屋时所遇到的购房定金纠纷具有较好的借鉴意义。
附：济南市某某区人民法院民事判决书一份
济南市某某区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历城民初字第2109号
原告马某。
委托代理人：张心富、李海英，均系山东统河律师事务所律师。
被告济南某某房地产开发有限公司。
原告马某诉被告济南某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告马某于2015年6月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理，原告马某的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告马某诉称，被告某某房产公司在销售“路劲东城”商品房时，向原告承诺可于2016年12月底交房且付款方式可以另行协商。双方于2015年 5月16日签订《房屋认购书》。《房屋认购书》对认购房屋及附属物情况、商品房及附属物价款、认购定金、合同签署以及双方权利义务等事项做出约定，但对交房时间、付款方式没有具体约定。《房屋认购书》签订后，原告于2015年5月16日缴纳定金1万元，被告向原告出具了收到1万元的定金收据。双方在签订《济南市商品房买卖合同》时，被告违背了其2016年12月底交房的承诺，坚持把交房时间后推至2017年6月，且不容协商更改；因按揭贷款原告要多交付利息，因此要求以分期付款的方式缴纳购房款。被告坚持交款方式必须按照其要求，办理指定银行的按揭贷款，不允许采取分期付款的方式缴纳购房款。原告与被告多次联系沟通，被告一直坚持上述要求，双方为此不能够签订《济南市商品房买卖合同》。原被告因房屋交付时间、付款方式无法达成一致，无法签订买卖合同，双方对此均没有过错，均不存在违约行为，故不能适用定金罚则。此情形应属于“因不能归责于当事人双方的事由”，被告拒绝返还原告定金，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1、被告某某房地产开发公司返还原告定金10000元.2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告某某房地产公司辩称，被告出售的房屋在预售前就对要签订的《济南市商品房买卖合同》进行了公示，明确了交房时间、排除分期付款方式。原告既然同意签订《房屋认购书》，就视同认可被告公示的《济南市商品房买卖合同》内容。原被告在《房屋认购书》上已经对付款方式做出了具体明确约定，原告未按《认购协议》约定的时间前来交款并就合同内容进行磋商签订《济南市商品房买卖合同》。被告向其发送了《关于尽快付款和签订商品房合同的催告函》，但原告仍置若罔闻，被告只好于2015年6月2日向其发出解约函，因原告未按《认购协议》约定履行自己义务，已经违约，被告不应当返还原告定金。
经审理查本院认定，2015年5月16日，原告马某与被告签订《房屋认购书》，约定：原告马某（合同乙方）认购被告（合同甲方）坐落在路劲东城一期5栋二单元1104室的房屋一套，房屋总价款910784元。《房产认购书》中约定：“四、乙方需要在本协议签署后七日内，即2015年5月23日前缴纳全部房款或者首付款并与甲方签订《济南市商品房买卖合同》及相关文件。如选择按揭贷款手续，需在签署《济南市商品房买卖合同》当日办理完毕贷款手续。六、乙方若未按照本协议第四条及第五条所约定时间交款并办理相关手续，则甲方无须乙方同意即视为乙方自动退房并放弃本认购协议所有权利，甲方可单方终止协议，并将该商品房另行销售，乙方所交定金不退，甲方无息返还乙方已经支付的购房款……若乙方在签订此协议并交付定金后要求退房，甲方不再返还乙方定金，并有权处置该房屋，甲方只需无息返还乙方已经支付的购房款。八、乙方确认本协议中约定的通讯地址等联系方式真实、有效、畅通，如联系方式变更，乙方应当在变更后十日内书面通知甲方。甲方依乙方在本协议中约定的通讯地址向乙方发出书面文件，邮寄信件发出后第三日即视为送达。“《购房认购书》中第五条关于付款方式条款处为空白。原告马某当日交付被告定金1万元。2015年5月21日，被告向原告邮寄”关于尽快付款和签订《商品房买卖合同》的催告函“，该函载明：”我司特向您发出此函，通知您于2015年5月31日下午17：00之前到我司支付剩余首付房款，并与我公司签订《商品房买卖合同》，办理其他相关购房手续。若届时您未按本通知约定的时间、金额履行，或未签订《商品房买卖合同》，我公司将视您为自动放弃购买此屋的权利，我公司可自行处理该房屋，您已经支付的定金将不予退还，并且您应于2015年5月31日之前到我公司办理退房手续。”2015年6月2日，被告向原告邮寄《解约函》：“鉴于您逾期支付首付款及逾期与我公司签署《商品房买卖合同》的行为，已经构成严重违约，我公司郑重通知如下：1、根据《认购书》第六条的约定，……据此，我公司正式通知您，《认购书》自本函送达您之日起解除，且您已经支付的定金10000元，我公司将不予退还。2、《认购书》解除后，我公司即可自行处置该房屋。3、本通知的送达期限以《认购书》中有关送达的约定为准“。被告提交EMS邮件及回执单拟证实其向原告送达上述催告函及解约函。回执单显示两份函件分别于2015年5月26日、6月3日妥投，单位收发章签收。原告称单位收到该两份函件后未转交给原告。
原被告对于双方未按房屋认购书的约定签署商品房买卖合同的原因原因存有争议。原告称其签署房屋认购书时，被告销售人员赵雪告知涉案房屋交房时间为2016年年底，付款方式可以选择分期付款。后原告准备与被告签订商品房买卖合同时，被告又称不能分期付款，且交房时间为2017年6月，故双方未签署合同。原告对此提交证据为赵雪与江某某（原告马某的配偶）的谈话录音。在该录音内容大体为双方对付款及交房时间进行了磋商，其中女方声：“我当时说的是2016年年底，17年年初，大约是这个数。”经质证，被告对该证据不予认可，称不能确认录音中女方为赵雪，也无法证实该录音中是在协议约定的签订商品房买卖合同之前，双方对买卖合同内容的及时磋商。被告另认为：赵雪系其员工，但已辞职；房屋销售前其对商品房买卖合同在售楼大厅进行公示，合同中明确约定交房时间为2017年6月30日之前，也明确付款方式为一次性付款或者按揭贷款；销售人员也对原告告知了上述内容。对此，原告称其未见过商品房买卖合同。经审查本院认为，原告主张双方签署房屋认购书时被告告知的交房时间与商品房买卖合同中约定的不一致，对此提交录音证据予以证实。被告虽主张原告应当知道交房时间为2017年6月30日，但未提交充分有效证据证实，故本院对被告的上述陈述不予采信。原告虽然主张签署房屋认购书时双方约定付款方式为分期付款但未提交有效证据证实，且房屋认购书中明确约定：原告应当在协议签署七日内，即2015年5月23日前交纳全部房款或者首付款并与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。如选择按揭贷款方式，需在签署《济南市商品房买卖合同》当日办理完毕贷款手续。故本院对原告的该项陈述不予采信。
本院认为，原被告签订《房屋认购书》系双方真实的意思表示，无规避法律法规的情形，该合同合法有效，双方均应按照合同约定积极诚信履行合同义务。该认购书系双方为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，系商品房买卖合同的预约合同。认购书中约定的定金系担保订立合同的立约定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原被告在《房屋认购书》中并没有对房屋交付时间做出约定，后双方对房屋交付时间这以重要事项未能协商一致。被告虽主张系因原告原因导致双方未签订商品房买卖合同，但未能提交有效证据证实。本院认为此种情形属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立。被告应当将定金返还原告。故本院对原告要求被告返还定金1万元的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定第一款，判决如下：
被告济南某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马某定金10000元；
如果未按照本判决指定期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费50元，由被告济南市某某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上述于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 常 X
人民陪审员 赵 X
人民陪审员 刘XX
二〇一六年五月十六日
书 记 员 曲XX
