施先生于去年年初向开发商购买了一间位于一楼的住宅，当时购买住宅的时候，销售人员向施先生口头承诺，会送给施先生一个室外的小花园，小花园只能通过施先生的房子进出，外面无法进入。就是因为有这个小花园的原因，施先生才购买了这个一楼房屋，施先生设想之后可以在小花园养养花、种种鱼。但是在施先生和开发商签订了关于该住宅的商品房买卖合同之中，没有任何关于小花园的约定。
去年年底，施先生的房屋建成交付，小花园建成后确实如开发商承诺，小花园周边有木栅栏围档，外面无法进入。只有施先生房屋的阳台与小花园有一个门可以进出。但是小花园里面就只有几块绿地和道路，并没有其他设施。为实现当初的设想，施先生就决定对小花园进行改造。
很快，施先生对房屋及小花园进行装修。施先生计划在小花园建些花台、还有鱼池。但是刚建不久，物业公司就找上门，不允许施先生建设。施先生觉得小花园是他的，凭什么不让他建，于是没有理会。过了两个月，小花园的改造快要完工的时候，物业公司又找到了施先生，这次物业公司带来了整改通知书，表示施先生的小花园属于业主共有，施先生本人无权进行改造，要求施先生停止建设并恢复原状，同时称如果施先生未能达到要求，将会起诉到法院。
在这种情况下，施先生觉得这个情况跟当初销售人员跟他讲的情况并不一致，所以，施先生就找到了开发商。要求开发商协调物业，但开发商答复是施先生只有小花园的使用权，不能进行改造，拒绝了施先生协调的要求。
在整个故事中，施先生因为开发商赠送小花园，而购买了一楼的住房，房屋交付后，施先生对小花园进行装修改造，即被物业公司要求停止施工、恢复原状。那么，物业公司的要求是否合理？如果按物业公司的要求恢复原状，施先生是否可以追究开发商的责任呢？
主持人书博：本案中，开发商赠送给施先生的小花园到底是不是施先生的？
孙敏律师：根据施先生案件现有的情况来看，小花园并不属于施先生所有，而应当属于小区业主共有。开发商赠送给施先生的小花园应当属于绿地的范畴。《物权法》第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。而根据《建筑物区分所有权司法解释》第2条的规定，一般认为，需要同时满足以下条件才能认定为个人所有：其一，具有独立性，除了特定房屋可以进入，其他业主不能进入；其二，被规划为专属于特定房屋；其三，开发商将该绿地列入房屋买卖合同中。施先生的案件中，与开发商的合同并没有将绿地进行约定，因此，小花园并不满足条件，仍然属于业主共有。
主持人书博：那么，施先生又对小花园有怎么样的权利呢？
孙敏律师：施先生对小花园只有一般的使用权，而没有独占使用权。前面已经讲过，小花园属于业主共有，那么，施先生作为业主的一员，对小花园是有一般使用权的。但是其他的小区业主，同样也对共有的小花园存在一般使用权。也就是说施先生对于小花园享有的权利与其他业主一致。虽然在本案中，开发商已经承诺将小花园送给施先生，且表示施先生有使用权，但是开发商并不是小花园的所有权人，其承诺并不具有法律效力。虽然有围栏使得其他业主并不能进入，但其他业主也是有权利要求撤销围栏或围栏上开门进入小花园。
主持人书博：如果确实需要对小区绿地进行改造，需要进行怎样的程序才能合法呢？
孙敏律师：若要改变小区绿地的用途，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，应经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。然后，因为小区绿地用途进行改变，势必导致之前批准的规划的改变，那么，还需要城市规划部门审批同意，才能施工建设。所以，本案中，即使施先生独占使用小花园，也需要经过规划部门同意才能进行改造施工。
主持人书博：本案中，物业公司是否有权利要求施先生整改、恢复原状？又是否有权利向法院起诉呢？
孙敏律师：物业公司是受业主委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的服务企业。施先生对属于业主共有的小花园进行改造施工，物业公司作为受托管理的一方，有权要求施先生整改、恢复原状。如果施先生不予理会，继续施工，物业公司也可以以物业管理人的身份向法院提起诉讼。当然，上述情况是一般情况，如果与物业公司所签订的合同中明确物业公司不对小区绿地管理，则物业公司并没有相应的权利。
主持人书博：施先生是基于开发商承诺的送小花园才购买的一楼的房屋，现在小花园属于业主共有，施先生可不可以追究开发商的责任呢？
孙敏律师：如果施先生有充足的证据如证明开发商有过送小花园的承诺，且对施先生购买一楼房屋产生重大影响，则虽然没有被写入合同，也应当视为合同内容，开发商也应当受该承诺约束。在这种情况下，很显然，开发商并没有完全履行该承诺的内容。施先生即没有取得小花园的产权，也没有取得小花园的独占使用权，而仅仅只是做了围档，开发商已构成违约，施先生可以向开发商主张违约责任。至于能主张多少，个人认为，可以要求开发商赔偿其承诺的小花园的面积所相对应的土地价格。
