律师观点分析
案情简介：
原告：曹XX，男，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：唐X，重庆XX律师。
被告：重庆XX公司，住所地重庆市江北区。
法定代表人：田XX，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李XX，重庆XX律师。
委托诉讼代理人：石XX，重庆XX实习律师。
被告：重庆XX公司，住所地重庆市江北区。
管理人：重庆XX。
委托诉讼代理人：石X，重庆XX律师。
委托诉讼代理人：黄XX，重庆XX律师。
原告曹XX与被告重庆XX公司（以下简称XX公司）、重庆XX公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告曹XX的委托诉讼代理人唐X，被告XX公司的委托诉讼代理人李XX、石XX，XX公司的委托诉讼代理人石X、黄XX到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
曹XX向本院提出诉讼请求：1.判决曹XX对诉争房屋享有所有权；2.判决XX公司立即履行过户登记义务；3.本案诉讼费由XX公司、XX公司负担。事实和理由:2013年7月28日，XX公司与XX公司签订了《联合投资开发合同》，约定XX公司提供出让性质的建设土地，XX公司提供项目建设资金，承担在项目开发和销售过程中发生的一切税费，双方联合开发“XX富江景苑工程”。XX公司与XX公司于2007年8月9日、2008年3月18日分别签订了《权益抵偿协议》，约定将案涉项目29套房屋及现金2580万元作为XX公司在该项目中的全部收益。2005年9月18日，曹XX与XX公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由曹XX购买江北区房屋即江北区高尔夫江景XX，房屋总价款300万元（该房屋不在XX公司分配的房屋范围内）。合同签订后，曹XX分别于2006年1月23日、2006年4月18日、2009年12月13日支付了所有房款。XX公司交付房屋后，曹XX合法占有该房屋，但XX公司拒绝办理房屋登记过户手续。为维护自身合法权益，特提起诉讼。
XX公司辩称，1.曹XX作为合同相对人，仅享有债权请求权，请求确认对案涉房屋享有所有权缺乏事实依据和法律依据；2.《重庆市商品房买卖合同》未实际履行，曹XX未向XX公司支付房款，XX公司也未向曹XX交付房屋。3.XX公司不清楚曹XX向XX公司支付过房款，也没有授权XX公司收取房款。4.XX公司与XX公司、曹XX与案外人王XX之间的法律关系均与本案无关。综上，曹XX的诉讼请求不能成立，请求驳回曹XX的全部诉讼请求。
XX公司辩称，1.案涉房屋虽然登记在XX公司名下，但其仅为名义权利人。根据《联合投资开发合同》的约定，案涉房屋的实际权利人为XX公司。2.XX公司现已进入到破产程序，曹XX就案涉房屋请求办理过户登记，实际为要求个别清偿，依法不应当支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
曹XX向本院举示了以下证据：1.《联合投资开发合同》，拟证明案涉XX富江景苑项目系由XX公司与XX公司共同开发，并以XX公司名义销售；2.《权益抵偿协议》《承诺》，拟证明XX公司与XX公司约定将案涉项目的29套房屋及现金2580万元作为XX公司在该项目中的全部收益；3.《重庆市商品房买卖合同》，拟证明曹XX于2005年9月18日购买了案涉房屋，总价款为300万元；4.《重庆XX富高尔夫花园测绘编号与高尔夫江景别墅门牌对照表》，拟证明案涉房屋对应门牌编号为高尔夫江景别墅120号；5.XXX，拟证明曹XX已分三次支付完房款300万元；6.《房屋买卖合同》，拟证明曹XX于2009年11月16日将案涉房屋出售给王XX，房屋价款为300万元；7.《收据》《结婚证》《委托付款书》，拟证明王XX向曹XX支付了房屋价款300万元；8.《情况说明》《H5物业费缴费明细》《抄表记录列表》，拟证明案涉房屋由王XX在使用，2015年6月至2017年1月期间的物业费已交清。9.《重庆市城乡规划行政案件行政处罚决定书》，拟证明王XX在未取得建设工程规划许可证的情况下对案涉房屋进行了建设，重庆市规划局江北区分局对其予以处罚。10.重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初7194号之一民事裁定书，拟证明曹XX2018年曾起诉过XX公司。11.重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初18420号民事判决书、重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民终1940号民事裁定书、重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民申46号民事裁定书，拟证明王XX曾起诉曹XX、XX公司要求协助办理案涉房屋的过户手续，生效判决判令曹XX配合王XX办理过户手续。XX公司质证认为，对证据1-3的真实性无异议，但对关联性有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5-9的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据10-11的真实性无异议，但对关联性有异议。XX公司质证认为，对证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议，但案涉房屋系XX公司所有；对证据5-9的真实性、合法性、关联性有异议，不能证明曹XX已足额支付了购房款；对证据10-11的真实性无异议，但与XX公司无关。
本院认为，证据1-3各方对真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院依法予以采信；证据4各方均无异议，本院依法予以采信；证据5中的XXX系原件，《记账凭证》《交通银行进账单》虽系复印件，但来源于案涉项目部，且与证明曹XX是否向XX公司支付了房款300万元具有关联性，本院依法予以采信；《委托付款书》因系曹XX或者第三人自行出具，未得到付款人的确认，且XX公司、XX公司均有异议，本院依法不予采信；证据6-11因与证明曹XX是否向XX公司支付了房款300万元缺乏关联性，本院依法不予采信。
XX公司向本院举示了以下证据：1.《重庆市商品房买卖合同》，拟证明XX公司与曹XX就案涉房屋签订了买卖合同；2.《不动产权登记证书》，拟证明XX公司是案涉房屋的所有权人；3.重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初5470号民事判决书（未生效），拟证明案外人王XX对案涉房屋的占有为无权占有。曹XX质证认为，对证据1-3的真实性无异议，曹XX已向XX公司支付了房款300万元，应为案涉房屋的所有权人。XX公司质证认为，对证据1-3的真实性无异议，XX公司才是案涉房屋的实质所有权人。
本院认为，证据1、2与本案具有关联性，本院依法予以采信；证据3与证明曹XX是否向XX公司支付了房款300万元缺乏关联性，本院依法不予采信。
XX公司向本院举示了以下证据：本院（2017）渝01破申2号民事裁定书、（2017）渝01破1-1号决定书，拟证明XX公司已进入破产程序。曹XX、XX公司质证认为，对证据无异议。本院认为，因曹XX、XX公司对XX公司举示的证据无异议，本院依法予以采信。
本院经审理查明：2003年7月28日，XX公司与XX公司签订了《联合投资开发合同》，约定XX公司提供出让性质的建设土地，并作为开发商，XX公司提供项目建设资金，承担在项目开发销售过程中的一切税费，双方合作开发“XX富江景苑工程”项目等。
2005年9月18日，曹XX与XX公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：曹XX购买江北区房屋，房屋性质为预售商品房，总房价为300万元；曹XX分期付款，开工15日内付100万元，主体封顶付100万，交房之日付100万元，商品房预售资金监管银行为XXX；XX公司应当在某年某月某日（均为空白）前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付曹XX使用；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》等。
2006年1月23日，XX公司出具《收款收据》，载明收到曹XX购房款100万元。2006年1月31日的案涉项目记账凭证显示，收曹XX房款100万元。2006年4月18日，XX公司出具《收款收据》，载明收到曹XXH5购房款100万元。2006年4月30日的案涉项目记账凭证显示，收曹XX房款100万元。
2007年8月9日，XX公司与XX公司签订《权益抵偿协议》，约定XX公司偿付XX公司项目权益贰亿元，XX公司以项目别墅14栋抵偿XX公司权益796XXXX3740元等。2008年3月18日，双方再次签订《权益抵偿协议》，约定XX公司已支付XX公司现金2580万元，XX公司再以项目别墅15套抵偿XX公司权益930XXXX4454元，不足部分XXX元以现金形式支付等。前述用于权益抵偿的29套别墅，不包括案涉房屋。同日，XX公司向XX公司出具《承诺》，主要载明：XX公司承诺在项目开发建设及销售过程中销售房屋回款一律付至项目部以XX公司名义开立的账户，绝不发生坐收坐支现象；2008年底力争完成销售金额8000万元等。
2009年12月13日，XX公司出具《收款收据》，载明收到曹XXH5购房款100万元。2017年2月17日，XX公司出具《房款结清证明》，主要载明曹XX交付XX公司的300万元房款系由XX公司代收，所有款项已结清。
《不动产权登记证书》载明，案涉房屋坐落于重庆市江北区，权利人为XX公司。案涉房屋目前未被查封，由曹XX认可的案外人王XX实际占有。
对于案涉房屋不在《权益抵偿协议》约定的29套房屋之内，但又登记在XX公司名下的原因，XX公司称《权益抵偿协议》与本案无关，案涉房屋系XX公司所有；XX公司称XX公司违背了《权益抵偿协议》的约定，擅自登记在XX公司名下。
另查明，2017年5月19日，本院作出（2017）渝01破申2号民事裁定，裁定受理重庆XX公司对XX公司的破产清算申请。2017年12月19日，本院作出（2017）渝01破1-1号决定，指定重庆XX为XX公司管理人。XX公司与XX公司均认可，案涉房屋未被列入破产财产，XX公司就案涉项目向管理人申报了债权，但未就案涉房屋向管理人申报债权。
再查明，2019年5月17日，重庆XX公司经工商登记变更为XX公司。
上述事实，有经庭审质证的《联合投资开发合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《收款收据》、《记账凭证》、《房款结清证明》、《权益抵偿协议》、《承诺》、《重庆XX富高尔夫花园测绘编号与高尔夫江景别墅门牌对照表》、《不动产权登记证书》、重庆市第一中级人民法院（2017）渝01破申2号民事裁定书、（2017）渝01破1-1号决定书以及当事人的陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，曹XX与XX公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方均应严格按照合同约定主张权利，履行义务。
经各方当事人确认，本案的争议焦点为：一、曹XX能否对案涉房屋直接请求享有所有权；二、曹XX是否向XX公司支付了房款300万元。针对上述争议焦点，本院评析如下：
一、曹XX能否对案涉房屋直接请求享有所有权
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，案涉房屋登记的权利人为XX公司。曹XX与XX公司之间属于因合同而产生的债权债务关系，曹XX对XX公司仅享有债权请求权。曹XX直接请求对案涉房屋享有所有权，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。
二、曹XX是否向XX公司支付了房款300万元
《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，曹XX应直接向XX公司支付房款300万元。现曹XX就案涉房屋向XX公司交付了房款300万元，并主张XX公司构成表见代理，其向XX公司交付的房款应视为向XX公司支付。本院认为，根据现有证据，能够认定XX公司的行为构成表见代理，曹XX已向XX公司支付房款300万元。具体理由如下：
首先，案涉项目系由XX公司与XX公司联合开发建设。《权益抵偿协议》约定，用于抵偿XX公司权益的房屋不包括案涉房屋。
其次，《承诺》证实XX公司在案涉项目的房屋销售中有权代XX公司收取房款，且XX公司2008年拟完成的销售额高达8000万元。因此，曹XX有理由相信XX公司有权代XX公司收取房款。
最后，案涉房屋早已由曹XX认可的案外人王XX占有，若曹XX未支付房款，XX公司理应早就通过起诉曹XX要求支付购房款、逾期付款违约金或者解除买卖合同等方式主张权利，而XX公司并未举示证据证明其行使了相关权利。因此，认定曹XX已支付了案涉房屋的房款，也符合常理。
曹XX已履行了向XX公司支付房款300万元的义务，XX公司应按照合同约定向曹XX交付房屋，并协助办理房屋过户登记手续。现案涉房屋已由曹XX认可的案外人王XX占有，可视为XX公司已履行了交付房屋的义务，XX公司还应协助曹XX办理房屋过户登记手续。
综上，曹XX的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：
一、被告重庆XX公司于本判决生效后三十日内协助原告曹XX办理重庆市江北区房屋的过户登记手续；
二、驳回原告曹XX的其他诉讼请求。
