在取得预售许可证前就开始卖房，并与客户签订自己拟订的认购书或买卖合同，是目前不少开发商的做法。开发商事先准备好的这类格式合同，主要就购房者所选定的房屋位置、面积、单价、付款方式等进行约定，其核心是要求消费者必须交纳数万元的定金。在明知购房者被限购的情况下，万泰随园售楼人员仍误导购房者交纳定金和房款，并拒绝退还定金。
房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，即 “五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》。
只要取得了《商品房预售许可证》的楼盘进行销售即属合法，开发商如不向购房者出示预售许可证属“违规”。
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