离婚协议分房产，未登记是否有效？

案情简介：
　　 张某某与李某于2005年经人介绍相识，于2006年登记结婚，婚后未生育子女，婚后因性格不合产生隔阂。双方有婚后共同财产商品房一套。2008年双方签订离婚协议书，约定：张某某与李某协议离婚，张某某给李某十万元，李某同意不再向张某某要其他任何财产，包括商品房；李某拿到十万元后就同意离婚。双方未到民政部门办理离婚登记手续。
2009年李某向法院提起诉讼，请求判决离婚并依法分割属于夫妻共同财产的商品房。
　　 张某某答辩称双方签订了离婚协议书，自己也已经履行了协议书，向原告支付了十万元。协议书已经发生法律效力，原告要求分割房屋的请求没有任何依据，法院应依法驳回。
经评估公司进行房地产市场价值评估，诉争房产市场价为56万元。房屋贷款尚有20万元未偿还。

判决结果：
　　 法院经审理认为，双方均同意离婚，故依法准许。房屋属于双方的夫妻共同财产，从财产便于分割的角度，在扣除所欠贷款后，由被告向原告支付房产折价款，房产归被告所有为宜。具体数额参照房地产评估报告确定。因被告已向原告支付了十万元，应在被告向原告支付的房产折价款中予以抵扣。
　　关于双方签订的离婚协议书，由于双方并未到相关部门办理离婚手续，协议签订的背景已经发生变化，且原告对协议内容不予认可，协议内容已经无法代表离婚纠纷发生后双方的真实意思，被告关于离婚协议的答辩意见不予认可。
　　法院判决原告与被告离婚；诉争房产归被告所有，被告承担房产的权利义务；被告向原告支付房产折价款未支付部分八万元。